Прошлой осенью экономисты рисовали различные сценарии развития рынка. Обещали, что все определится весной. Весна пришла, и ясно стало только одно – легкого девелоперского рынка больше не будет. О текущей ситуации и перспективах девелопмента рассуждает глава компании Setl City Василий Селиванов.
– Оцените ситуацию на современном рынке. С какими проблемами столкнулись игроки рынка недвижимости и, в частности, Setl City?
– Сегодня мы все пришли к пониманию того, что работать надо больше и лучше, чем мы это делали раньше. Поэтому рынок будет очищаться от тех, кто приходил для решения кратких задач. К ним относятся, прежде всего, игроки, которые занимались девелопментом на волне высокой рентабельности и не видели себя долгосрочными участниками этого бизнеса. Теперь они будут выходить из игры. И дай Бог, чтобы это происходило цивилизованно, не вызывая каких-либо социальных катаклизмов. Ближайшая перспектива – несколько лет – будет связана с тяжелым запуском новых проектов, с очень внимательной ориентацией на рынок. И если раньше растущий рынок прощал девелоперам различные ошибки, теперь такое уже точно не пройдет.
– Между тем в то время как другие девелоперы замораживают самые крупные проекты, Setl City намерен заниматься реализацией проекта-миллионника, а именно – жилого микрорайона «Семь столиц» в Кудрово. В чем секрет?
– В нашей позиции. Она заключается в том, что мы на этом рынке были вчера, действуем сегодня и будем работать завтра. Конечно, на том легком рынке запустить такой проект было бы проще. Но это совсем не означает, что от проекта надо отказываться. Он, безусловно, нужен рынку.
– Проект существовал еще до «холодного лета», во время, как вы говорите, легкого рынка. Тогда намечались какие-то конкретные сроки реализации?
– У нас были различные сценарии. По самому оптимистичному продажи жилья в «Семи столицах» должны были начаться осенью прошлого года. По более реалистичному сценарию предполагалось вывести проект на рынок к лету текущего года – по нему сегодня и работаем. К лету планируем иметь полный комплект разрешительной документации, который позволит официально, в порядке, установленном 214-м законом, открыть продажи.
– Каковы источники финансирования?
– В ближайшее время нам предстоит подтвердить предварительные договоренности с банками для получения заемных средств, и, конечно, будут вкладываться собственные средства компании.
– Еще не имея разрешительной документации и гарантий со стороны кредитных учреждений, вы презентовали этот проект на последней Ярмарке Недвижимости. Но на ярмарку люди приходят, чтобы продавать или покупать. Там же, например, выступила «Балтийская жемчужина», но у нее уже идут продажи…
– Мы изучали потребительский спрос. Считаю, что нам удалось добиться хорошей обратной связи с потребителем. Интерес населения к проекту, как это стало видно по итогам работы на ярмарке, достаточно высокий, что также говорит в пользу того, что реализацию необходимо продолжать. Думаю, нам удалось показать лучшие стороны проекта, которыми он выгодно отличается от других схожих… Впрочем, других-то практически и нет. Только «Балтийская жемчужина».
– Компания «Балтийская жемчужина» вооружена сильными инструментами, благодаря которым проект, вопреки кризису, продолжает реализовываться. Иначе говоря, девелопер проекта владеет политическим ресурсом, причем поддержка двусторонняя – со стороны первых лиц РФ и Китая. Кроме того, девелопер, по крайней мере, пока, не нуждался в заемных средствах. А что есть у Setl City для того, чтобы реализовать «миллионник»?
– Определенную политическую поддержку имеем и мы: проект заявлен в ряде федеральных программ, связанных с реализацией проекта «Доступное и комфортное жилье». Но ведь не это главное. Гораздо важнее – маркетинг. Ни политический, ни финансовый ресурс сегодня не будут определяющими. Если нет продукта и умения его продавать, то ничего не поможет. Определяющим будет рынок. Нами сформирован такой продукт, которому – по совокупности качественных характеристик – аналогов нет. Поэтому мы способны удержать его в достаточно хорошей ценовой нише. Залогом стабильности служит наш исторически сложившийся уникальный институт продаж – «Петербургская Недвижимость».
– Покупателей не пугает столь длительный срок реализации проекта?
– Мы это учли. Подходы к проектированию микрорайона предусматривали его независимую, самодостаточную стадийность, чтобы каждая отдельно взятая очередь, каждый квартал мог существовать даже в окружении следующих строек.
– Когда уже стало предельно ясно, что кризис начался и будет затяжным, вы корректировали инвестиционные программы? И как они изменились с тех пор?
– Конечно, корректировали. Прежде всего, корректировка коснулась всей коммерческой недвижимости. Инвестирование в коммерческую недвижимость сегодня представляется заведомым замораживанием средств. Потому что никаких предпосылок для того, что на построенный деловой центр найдется покупатель, в настоящее время не существует, и появятся они не скоро. В принципе нам повезло, что все коммерческие объекты, которые мы имели в работе, – различные бизнес-центры и бизнес-парки – находятся на той стадии, когда их можно законсервировать без особых потерь.
– А что касается жилья?
– По жилой застройке наиболее дееспособными сейчас являются объекты эконом-класса. Опять же, так получилось, что к наступлению кризиса дорогие проекты строительства жилья у нас уже были завершены. За последние пять месяцев мы лишь допродали остатки. Конечно, со скидками, но в целом успешно.
– Стало быть, вы тоже приняли участие в той февральской гонке дисконтов?
– Конечно. Другое дело, как понимать дисконты. В дорогих объектах они у нас, действительно, достигали 15% и в отдельных случаях даже 20%, но это были варианты, когда, действительно, изначальная стоимость была очень высока.
– Проекты какого класса жилья подверглись самым значительным корректировкам?
– Бизнес-класс – то есть средний. С одной стороны, средний класс – это достаточно дорогие жилые объекты – от 100 до 150 тыс. руб. за кв. м. С другой – это не маленькие клубные апартаменты, как в элите, а довольно масштабные жилплощади, требующие массированных продаж. Здесь дискретные продажи отрицательно действуют на сроки реализации. Поэтому по сегменту бизнес-класса кризис ударил сильнее всего.
– То есть здесь вы не могли позволить себе дисконты?
– На начальном этапе кризиса у нас в активной стадии строительства было всего два здания бизнес-класса. Мы понимаем, что объект бизнес-класса по себестоимости ощутимо выше, чем эконом-класса. Кроме того, продаваться эти квартиры начнут только с определенной стадии готовности. Продавать в убыток никто не собирается, поэтому мы начали с того, что забюджетировали стабильный ресурс финансирования. И эта политика себя начала оправдывать. В марте уже совершены сделки по этим двум объектам. Доверие покупателей привлекло именно то, что здания, несмотря на кризис, росли.
– Глобальный кризис – применительно к строительной отрасли – можно назвать кризисом финансирования проектов. Вы заморозили коммерческое строительство, но жилые здания продолжаете строить. Каковы источники? Насколько вас устраивают процентные ставки, предлагаемые сегодня банками?
– Банковское финансирование, действительно, сворачивается. Однако у нас есть проектное финансирование. Более того, даже под относительно свежие проекты удалось получить заемные средства.
– Это займы под 20%, на что сейчас так много пеняют строители?
– Есть и 20, но в основном – 17–18%.
– Все равно, такие ставки строители сравнивают с кабалой…
– Да, это кабала. Но мы ориентировали проектное финансирование на те проекты, сроки реализации которых достаточно короткие. За счет этого сохранялся смысл привлечения подобных кредитов.
– Как вы прогнозируете состояние рынка в обозримом будущем?
– Уже в мае-июне высоколиквидную квартиру в Петербурге будет очень трудно найти. Первичка будет состоять из очень ограниченного количества предложений ликвидных квартир в высокой стадии готовности, причем – постоянно сокращающегося. В связи с этим можно предположить повышение цен. Затем рынок, хотим мы этого или нет, перейдет к спросу на жилые объекты в средней стадии готовности.
– Как растущий дефицит предложения на первичном рынке скажется на вторичке?
– Тот потребитель, который стремится максимально снизить свои риски, не найдя строящуюся квартиру в высокой стадии готовности, пойдет на вторичный рынок, что тоже станет причиной роста цен на ликвидные объекты.
– Каким будет рынок после кризиса?
– 2006 года больше не будет. «Дна», я считаю, мы уже достигли, если говорить о цивилизованном рынке адекватных покупок и продаж. Оно, как раз, примерно на уровне 70–80 тыс. руб. за кв. м, в зависимости от качества. Но если покупатель бездумно гонится за дешевизной, а застройщик безответственно демпингует, не думая о будущем своего проекта, то здесь, конечно, «дно» может уйти куда угодно. Однако и цивилизованным рынком такие отношения назвать уже нельзя. Поэтому главное, чтобы критерии социальной ответственности не вымывались из голов ни наших бизнесменов, ни наших покупателей.
21.04.2009 13:05 | Источник Бюллетень Недвижимости | Автор Вячеслав Березниченко