Примеры реконструкции под жилье в огромном Петербурге можно пересчитать по пальцам – дело это сложное и дорогое, в основном реконструируют под офисы. Однако и среди немногочисленных объектов встречаются настоящие жемчужины

Для начала определимся с понятиями. «Специалисты употребляют понятие “реконструкция”, если изменяется функциональное назначение объекта или его конструктивные параметры, – говорит президент группы компаний “Интарсия” Виктор Смирнов. – Здание можно полностью снести и отстроить новое, оставить фасад и сделать новую “начинку”. А можно частично сменить конструкции и системы объекта. Все эти действия, как правило, предусматривают сохранение исторических объемно-планировочных решений».
По данным «Петербургской Недвижимости», в настоящее время в городе в продаже находятся квартиры примерно в 200 жилых комплексах и отдельных домах. При этом всего лишь 16 объектов сейчас реконструируются под жилье. Причин для такого соотношения масса.

Дорого и хлопотно
Виктор Смирнов отмечает, что в среднем реконструкция обходится дороже строительства на 30–50 %. Сегодня стоимость реконструкции составляет от 600 до 10 тысяч долларов за квадратный метр в зависимости от объекта, охранных ограничений, местоположения, особенностей планировки и интерьера, но в среднем это цифра приближается к 2000 долларов за квадратный метр.
Многие объекты, которые реконструировались, – это бывшие жилые дома. Риелторы занимались расселением жилья, а затем уже строители – непосредственно процессом реконструкции. Самые «лучшие» адреса, по свидетельству экспертов, были расселены еще в начале 1990-х годов. «Сейчас расселение даже отдельных коммунальных квартир, не говоря уже о целых зданиях, представляет огромную проблему и обходится инвестору очень дорого, – говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства “Петербургская Недвижимость”. – Нерегулируемые законодательством запросы жильцов постоянно растут, а социальные нормы жилья на одного человека увеличились за последние годы более чем вдвое. Таким образом, расселение, к которому, ко всему прочему, привлекаются самые профессиональные риелторы, уже на начальном этапе делает проект экономически нецелесообразным». Более того, в «Бекаре» рассказывают, что расселение возможно далеко не всегда: можно расселить пятьдесят квартир, и на пятьдесят первой выяснить, что собственника найти нельзя, и тогда весь процесс и все затраты бессмыслены.
Большую сложность уже непосредственно при реконструкции представляют охранные ограничения, в том числе и по высотности зданий, а также вопрос подключения к коммуникациям и возможности увеличения имеющихся мощностей. По словам Виктора Смирнова, в центре города для подключения к коммуникациям порой необходимо перекрывать движение транспорта, а это не всегда возможно. Также существует проблема подъезда машин к строительной площадке в центре города. Особый вопрос – состояние и сохранение фундаментов соседних зданий, которые, как известно, в историческом центре Северной столицы расположены очень близко друг к другу.
Именно поэтому необходимо очень бережное отношение к окружающей и прилегающей застройке. В группе компаний «Интарсия» отмечают, что здания зачастую не ремонтируются десятки лет, вследствие чего состояние как фундаментов, так и несущих конструкций многих домов в центре оставляет желать лучшего. Это вынуждает девелоперов использовать щадящие технологии, проводить практически ручную разборку зданий без применения тяжелой техники. Это, конечно, сказывается на экономике проекта.

Инсоляция мешает строительству
Учитывая такие проблемы и затраты, проекты реконструкции в нашем городе реализуются исключительно там, где новое строительство невозможно в связи с охранными ограничениями. Как правило, это исторические здания в центре города. Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость», говорит, что большинство объектов в центральной части Северной столицы реконструируется под офисные центры. «Это связано с особенностью планировок, а также с требованиями, которые сегодня применяются к жилым помещениям, – рассказывает он. – Когда возводились дома в центре города (зачастую это объекты, построенные в XVIII веке), не существовало требований по инсоляции, которые применяются в современном строительстве. Когда на объекте начинают проводить работы, выясняется, что один дом заслоняет свет другому, а некоторые квартиры в соседнем здании и вовсе не пригодны для жилья по причине нарушения норм инсоляции. Девелоперу приходится не только решать, каким способом обеспечить достаточное освещение для квартир в собственном проекте, но и расселять “затененные” квартиры в соседних домах. При этом считается нормальным, что люди жили при такой инсоляции десятки лет. Нормы инсоляции офисных помещений менее жесткие, и поэтому, учитывая многочисленные затраты на решение этих вопросов при реконструкции под жилые цели, проект бизнес-центра может оказаться более выгодным».

Под коммерцию
Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB, рассказывает, что наиболее удачными примерами реконструкции можно считать бизнес-центры «Густав» и «Магнус», которые находятся на Васильевском острове. Занималась реализацией этих проектов компания Ruric AB. Здания были бывшими складскими помещениями фабрики им. Урицкого, а сейчас здесь современные офисные центры класса А с открытыми планировками, при этом сохранен исторический облик зданий.
Масштабная реконструкция предполагается в Петродворце, где расположен дворцово-парковый ансамбль «Михайловская дача». На земельном участке 104,4 га появится порядка 100 тысяч квадратных метров. Компания Setl City в 2007 году победила в открытом конкурсе на выполнение работ по проектированию и реконструкции комплекса дворцово-паркового ансамбля «Михайловская дача» и строительству объектов для размещения Высшей школы менеджмента Санкт-Петербургского государственного университета.
В рамках проекта планируется реконструкция существующих зданий дворцово-паркового ансамбля Михайловской дачи («Михайловки»). Здесь разместятся главный учебный и административный корпуса, центр подготовки руководителей и научно-исследовательский институт. Также предусмотрено строительство новых зданий: студенческих общежитий, физкультурно-оздоровительного комплекса. Будет реконструирован и благоустроен сам парк.

Под жилье
Если говорить об удачных примерах реконструкции под жилье, по мнению Михаила Бимона, стоит отметить жилой комплекс «Альба» на месте обувной фабрики «Восход» на 3-й линии Васильевского острова, 52–56. В комплекс вошло пять зданий, четыре из которых были реконструированы в 1999 году, а одно построено заново. Во внутреннем дворике появился трехэтажный гараж, а в доме – просторные видовые квартиры. Например, на пятом этаже (включая мансарду) расположена трехуровневая шестикомнатная квартира общей площадью 350 квадратных метров и жилой площадью 145 квадратных метров. Квартира полностью отделана по авторскому проекту, на окнах – витражи, есть камин, зимний сад и даже фонтан. Сейчас она сдается в аренду по цене 8 тысяч долларов в месяц. В доме – круглосуточная охрана, видеонаблюдение, спутниковое телевидение и т. д.
Еще один интересный проект – элитный жилой дом на Большой Морской, 4, реконструкцией которого занималась СК «Возрождение Санкт-Петербурга». В доме 18 квартир площадью от 100 квадратных метров. В цокольном этаже – парковка на 11 машин, на первом – ресторан. Общая площадь пятиэтажного здания – 3,5 тысячи квадратных метров.
Иногда проекты по воссозданию первоначального исторического облика жилого дома не носят сугубо экономический характер, а имеют скорее эстетическое значение. Так произошло с красивейшим домом Николая Лейхтенбергского, который расположен по адресу Большая Зеленина, 28. В Петербурге это здание – единственное в своем роде. Дом был построен в 1904–1905 годах по проекту архитектора фон Постельса в стиле модерн, однако отличается от всех других подобных домов, которых достаточно много в городе на Неве. Самое интересное – это мозаичное панно, единственное в Петербурге, выполненное в такой технике и расположенное на жилом доме. Удивительному дому повезло, и он попал в госпрограмму реставрации фасадов в Петербурге. В 2007 году фасад был полностью воссоздан, причем без привлечения частного капитала, а исключительно за счет государственных средств.
Эксперты утверждают, что проектов реконструкции под жилье в Петербурге с каждым годом будет все меньше и меньше. Единственный путь и решение проблемы дорогостоящей и проблемной реконструкции – это переход от точечных проектов к квартальной застройке и реконструкции. Такой подход выгоден и городу, и инвестору.

Александра АНДРЕЕВА
Источник: Городское обозрение недвижимости (Санкт-Петербург)
Дата выпуска: 15.07.2008
Номер выпуска: 7

Редкие жемчужины в дорогой оправе