Последние изменения в законодательстве РФ переформатировали рынок финансовых услуг. Строительным компаниям приходится заново выстраивать отношения со своими кредиторами. Проектное финансирование – один из инструментов, который позволяет привлекать средства для инвестиционных проектов любой сложности. Нужны лишь скрупулезные расчеты и веские гарантии.
Раньше на рынке строящегося жилья самым распространенным был договор долевого участия, который заключался в подавляющем большинстве случаев. Застройщики могли трактовать его достаточно вольно, поэтому необходимость в других формах договоров не возникала. После принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Б└√ 214-ФЗ от 30.12.2004 многие застройщики начали искать пути его обхода. Теперь договор долевого участия накладывает дополнительные обязательства на застройщика, и застройщики внедряют различные схемы его замещения.
Одной из наиболее часто используемых схем, которая при этом не вступает в противоречие с законом, является «проектное финансирование».
«Любой крупный проект в сфере высотного строительства – это сотни миллионов долларов. В настоящий момент при реализации крупных проектов высотного домостроения девелоперу не обойтись без привлечения проектного финансирования, без надежного финансового партнера», – считает Кон-стантин Гранкин, вице-президент корпорации «Строймонтаж» по экономике и финансам.
Покажи мне свои деньги
«Проектное финансирование» – это устойчивый термин, применяемый для обозначения вполне определенного финансового инструмента. Под проект-
ным финансированием, чаще всего, подразумевается финансирование инвестиционного проекта, при котором инвестор ориентируется преимущественно на финансовый поток, генерируемый этим проектом как источник возврата предоставленных ресурсов. При этом поступление денежных средств от реализации проекта должно обеспечить своевременно и в полном объеме покрытие всех производственных расходов и долговых обязательств. В соответствии с этим при финансировании проекта важную роль играет не столько кредитоспособность должника или возможного гаранта, имеющая решающее значение при получении банковского кредита, сколько рентабельность данного проекта. Из-за этой особенности данного способа финансирования он не так широко распространен в России и требует больших трудовых затрат и затрат времени на подготовку проекта к реализации и получению финансирования. Попросту говоря, инициатор проекта должен наглядно и убедительно доказать, что проект жизнеспособен. И не только доказать – а показать, расписав по дням, когда и какой доход получит инвестор.
Проектное финансирование применяется преимущественно для проектов с высокими объемами инвестиций и высокими рисками, которые не могут быть обеспечены в рамках существующей структуры предприятия или же, если риски проекта превышают возможности инициатора проекта.
Расчеты показывают, что организационные затраты на подготовку проектного финансирования становятся оправданными для проектов с объемом инвестиций от $10 млн.
Чаще же всего речь идет о больших суммах: в среднем $30–50 млн.
«Как правило, проектное финансирование характерно для крупных компаний с большими оборотами. Чтобы небольшая строительная компания с хорошо подготовленными документами получила проектное финансирование – таких случаев немного, – рассказали в корпорации Setl City. – Это прежде всего говорит о том, что банк интересует размер бизнеса в первую очередь».
Риски делим на всех
В традиционном финансировании сторонами, как правило, являются кредитор и заемщик. При проектном же финансировании круг задействованных лиц заметно шире. Каждый участник принимает на себя небольшую часть общего риска исполнения проекта, риски делятся и становятся приемлемыми для участников (индивидуальная рисковая нагрузка проекта для каждого отдельно взятого банка или фонда составляет 5–7% от всех рисков). Отношения между участниками закреплены множеством контрактов. Например, кредитные средства выдаются не одним банком, а несколькими (синдицированный кредит выдает пул банков). Кроме того, кредиты выдаются субординированные. Это означает, что одна его часть обладает приоритетом перед другой – погашается в первую очередь и из самых надежных источников. Это так называемый старший долг. Соответ-
ственно, есть долг младший, более рискованный, уплачиваемый в последнюю очередь, но по более высоким ставкам.
Наличие целой группы банков, фондов и спонсоров, вовлеченных в проект, практически исключает риск незавершения строительства по причине нехватки средств на последних этапах. При проектном финансировании инициаторы проекта, как правило, создают организацию по реализации именно данного проекта, так называемое проектное общество, то есть отдельное юрлицо, которое является юридически и экономически самостоятельным, имеющим отдельный баланс, свободный от каких-либо обязательств инициаторов проекта. В данном проектном обществе помимо инициаторов проекта могут принимать участие также представители финансирующих организаций, поставщики оборудования, сырья и материалов.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
К рискам девелопера при применении проектного финансирования можно отнести ситуацию, когда объект не сдан в срок, а выплату по процентам банку все равно необходимо производить. В таких случаях девелоперу могут понадобиться дополнительные средства для погашения процентов. Для проектов в сфере коммерческой недвижимости важна заполняемость объектов в кратчайшие сроки. Соответственно, девелоперы часто испытывают проблемы с брокериджем помещений, что вызывает увеличение сроков окупаемости проекта и дополнительную финансовую нагрузку.
Дмитрий Ефремов,
старший консультант отдела стратегического кон-
салтинга компании Knight Frank Санкт-Петербург
Соль земли
Проектное финансирование в том виде, в каком оно появилось на Западе, подразумевает, что кредиторы в качестве обеспечения выделенных на данный проект денег не требуют залога активов, а соглашаются принять в этом качестве будущие финансовые потоки от проекта.
Большинство российских банков, создавая управления проектного финансирования, делают ударение на слове «проект». То есть чтобы получить финансирование, нужно обладать как минимум оформленными правами на земельный участок.
Константин Гранкин полагает, что для привлечения инвестиций в девелоперский проект права на земельный участок должны быть юридически прозрачными и понятными. «Либо земля должна находиться в собственности у девелопера, либо заключен долгосрочный договор аренды на землю с городом. Разрешительная документация получена, проект согласован, проведен маркетинг проекта и заключены договоры с генподрядными организациями на полный срок реализации проекта – это идеальный вариант для привлекательного девелоперского проекта. По факту, основным элементом привлекательного девелоперского проекта является юридическая сторона приобретения земли или оформления прав на участок и, конечно, оценивается привлекательность будущего проекта с инвестиционной точки зрения», – говорит он.
Но сейчас даже оформление права на землю не дает гарантии, что банк станет активно сотрудничать с инициатором проекта.
В рамках Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» действует Комиссия по взаимодействию с финансово-кредитными организациями и развитию ипотеки. Ее участники, представляющие крупнейшие фирмы города, обсуждают возможность активизации проектного финансирования за счет более плотного сотрудничества с банковским сообществом. Председатель этой комиссии, генеральный директор ЗАО «ИСК «Стройкомплект», член Совета Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Дмитрий Тютин считает, что активизации банковского финансирования строительства можно добиться за счет внесения изменений в городское законодательство.
Сегодня препятствием для банковского кредитования являются некоторые положения постановления Правительства СПб от 13 сентября 2005 года Б└√ 1375 «О порядке согласования передачи в залог прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях» и распоряжения КУГИ от 5 июля 2005 года Б└√ 235-р «Об утверждении примерных форм инвестиционного договора и договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях». Из этих документов следует, что передача в залог прав аренды инвестиционных договоров возможна только при 50% оплате инфраструктуры. Суммы таких отчислений весьма значительны, а финансирование требуется как раз на начальной стадии строительства.
Характерной чертой сделки проектного финансирования является большое количество участников. Если при традиционном финансировании сторонами, как правило, являются кредитор и заемщик, то при проектном же финансировании круг задействованных лиц заметно шире – риски делятся на всех.
Альтернатива
Однако проектное финансирование – с учетом всех возможных рисков и проблем – все равно не гарантирует от неудач. Константин Гранкин видит определенные риски, связанные с такого рода финансированием в том, что банк при предоставлении проектного финансирования проводит специальную проверку. В случае нецелевого использования средств банки могут приостановить выдачи по кредитам.
Второе и основное, не связанное напрямую с проектным финансированием, – это риски срыва сроков строительства. Если объект строится с привлечением проектного финансирования, то любое несоблюдение запланированных в бизнес-плане сроков реализации проекта приводит к увеличению затрат на обслуживание кредита. Наиболее часто называемой альтернативой проектному финансированию выступает облигационный заем. Но при реализации крупных девелоперских проектов облигационный заем не дает необходимое количество средств.
Впрочем, в компании Knight Frank полагают, что компания с хорошей репутацией вполне может разместить облигационный заем на гораздо большую сумму, чем проектное финансирование. «Облигационный заем может быть вложен в ряд проектов, тогда как проектное финансирование, как уже отмечалось, направлено на реализацию конкретного проекта», – отмечают специалисты Knight Frank.
Елена Корсунская
Источник: Деловая Недвижимость Б└√ 91