Строители соблюдают баланс

До кризиса компания «БФА-Девелопмент» была известна своими проектами в сфере коммерческой недвижимости. После нового года компания заявила о начале реализации сразу двух жилых проектов. О новом направлении работы рассказывает Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж.
ПЕРВЫЙ проект компании «БФА-Девелопмент» - жилой комплекс «Токио» - реализуется в Приморском районе. Второй проект - «Академ-парк» - в Калининском.
-  Как вы оцениваете сейчас жилищный рынок?
- Хорошо. В этом, да и в прошлом сезоне, по всему рынку ощущается прирост покупательской активности. Апрель показал очень хорошие результаты по объемам продаж - покупательская активность по сравнению с мартом увеличилась почти в два раза. Май - месяц праздников, но даже он в целом был результативен. Если в марте спросом по большей части пользовались квартиры-студии, то в апреле это были однокомнатные, а сейчас мы видим тенденцию увеличения спроса на двухкомнатные квартиры.
- Расскажите более подробно о потребительских предпочтениях.
-  Квартиры-студии нередко приобретают для последующей сдачи в аренду. Клиенты, интересующиеся такой недвижимостью, - это, во-первых, петербуржцы от 40 лет, они хорошо ориентируются в реалиях рынка. Вторая группа - родители, которые покупают студию для совершеннолетних детей. Третья - мужчины до 25-30 лет, заработавшие на свое первое жилье, для них это стартовая площадка. А вот женщины в этом возрасте, что интересно, сразу ориентируются на однокомнатные квартиры - им нужно больше пространства для жизни. Вообще, спрос на однокомнатные квартиры также до сих пор остается высоким. Это и квартиры для жизни одиноких людей, молодых семей, и квартиры для инвестирования.
Еще одна категория объектов наивысшего спроса - это «евродвушка» площадью 44 кв. м. Здесь кухня располагается в просторном помещении - 20 кв. м и представляет собой кухню-гостиную, а площадь жилой комнаты - 13 «квадратов». Такие квартиры выбирают для себя одинокие люди и небольшие семьи.
Также интересна тенденция спроса на видовые квартиры - клиенты меняют свое мнение, выехав на объект и посмотрев на дом. В большинстве случаев эти изменения - в сторону повышения этажа квартиры. У нас есть клиенты, которые планировали приобрести трехкомнатное жилье на третьем этаже, но после выезда на объект поменяли свое решение и рассматривают вариант покупки квартиры выше десятого этажа с хорошими видовыми характеристиками.
-  Ваш проект «Токио» реализуется в Приморском районе. Повлияет ли решение о строительстве небоскреба «Газпрома» в Лахте на престижность этого района?
-  Да, сейчас очевидно, что в связи с планами «Газпрома» цены на квартиры в Приморском районе увеличатся. Для этого  есть  совершенно  определенные предпосылки - как известно, это спальный  район,  расположенный  близко  к центру (всего две остановки на метро), на берегу Финского залива. А теперь в нем появляется еще и мощный бизнес-центр, который создаст большое количество новых рабочих мест. Улучшатся обеспечение инфраструктурой, транспортная ситуация района - выезд на КАД, Западный скоростной диаметр, станут развиваться водный транспорт, вертолетные площадки - территория от этого только выиграет.
Сейчас наметилась тенденция - инвесторы приобретают квартиры в Приморском районе, это специалисты рынка, понимающие ситуацию. У клиентов есть желание жить рядом с таким бизнес-центром - он будет ярким акцентом в городской застройке.
Приморский станет не унылым спальным пространством, а современной и развивающейся территорией. Сейчас идет «насыщение» района, поэтому есть смысл покупать квартиры именно в строящихся домах.
Когда мы начинали продажи в «Токио», о решении строить башню «Газпрома» еще не было известно. Эту новость мы восприняли с радостью, к нам целенаправленно потянулись инвесторы.
- Поясните, пожалуйста, ваши взаимоотношения с Setl City по жилому комплексу «Токио». Мне казалось, что это их участок и полностью их проект.
- Участок принадлежал нашей компании, и мы им передали права застройщика, оставив за собой роль инвестора. Это произошло в начале кризиса, у нас тогда были стройки в завершающей стадии проекта, на которых необходимо было сосредоточиться. Я имею в виду бизнес-центр «Линкор», очень серьезный, большой и дорогой объект. Компания сконцентрировалась на том, что нужно завершить, а «Токио» существовал еще только на бумаге, поэтому мы выступили инвесторами и оставили за собой чуть меньше трети площадей, 215 квартир из 711.
- Вы им передали всю документацию?
-  Да, компания Setl Group получила проект, когда он был полностью готов, -выходи и строй. Но надо понимать реалии: кризис, рынок встал. С одной стороны, высокая степень проработки проекта, с другой - как его реализовать на стоящем рынке? Но потом, к счастью, рынок ожил.
- Вы не открывали до марта продажи своей части квартир?
-  Да, не открывали. Потому что мы -партнеры с Setl City, мы понимали: для того чтобы строить, им нужны деньги. Это был мораторий, который мы выдержали, причем - с запасом.
Когда человек собирается вступить в долевое строительство, ему необходимы ясность и уверенность, что у застройщика все будет хорошо до окончания его проекта. Чтобы застройщик строил и ему было на что работать, он должен привлекать дольщиков и спокойно продавать, выстраивая собственную политику, такую, какую считает верной. Так и происходило.
Сейчас наша позиция - наращивать собственное присутствие на рынке.
- В какие сроки вы планируете реализовать свои квартиры?
-  Рынок оживился, и есть предпосылки к тому, что цены на объектах высокой стадии готовности   или   сданных объектах могут подрасти. А так как нет острой потребности в деньгах, принято решение изменить график. И отнести продажу большего количества квартир на период после сдачи дома.
-  Многие застройщики на посткризисном рынке были вынуждены менять свои проекты, проводить рекон-цепцию...
- Действительно, после кризиса многие  застройщики пересмотрели свои проекты, чтобы внести изменения в планировки, увеличить количество более мелких квартир и уменьшить процент больших. Ведь чем дешевле стоит квартира, тем на нее больше покупателей, меньше срок экспонирования ее на рынке.
Но застройщик не может строить только «однушки». Дом, который в большинстве состоит из однокомнатных квартир и студий, рассматривается жильцами как временное жилье, как аналог общежития, поэтому в таких зданиях большие квартиры раскупаются довольно плохо. Нужно соблюдать разумный баланс, застройщики это прекрасно понимают и делают все, чтобы выровнять сложившуюся ситуацию.
-  Насколько я знаю, вы тоже переделывали проект своего жилого комплекса «Академ-парк» на улице Бутлерова?
-   Видите ли, комплекс находится в очень интересном месте, граничит с парком. В докризисные тучные годы нам казалось, что там можно продавать большие квартиры, но жизнь нас поправила.
-  Насколько большие квартиры планировались?
-   Изначально в планах было много трех- и четырехкомнатных апартаментов большого метража, что характерно для новых районов. Этот формат пересмотрен в сторону более демократичных квартир. В результате получился широкий ассортимент, остались и большие квартиры,  но появились  и  маленькие, даже студии.
Мы сделали проект универсальным, переработав планировочные решения, увеличив его ликвидность.
-  В кризис строительство было заморожено. Делали ли вы консервацию проекта на эти два года?
- Да, все мероприятия по консервации были выполнены. И сейчас - чтобы восстановить стройку - все, что нужно, сделано. Те элементы, которые подверглись атмосферному воздействию, демонтированы и заменены на новые. Два года в нашем климате бесследно не проходят. Это - издержки, но что поделать.
Кроме того, в связи с перепланировкой мы повторно проходим экспертизу.
Соответственно, начнем продажи, только когда получим результаты экспертизы, готовые документы, опубликуем проектную декларацию.
- Каковы ваши дальнейшие планы на жилищном рынке?
-У нас есть программа развития, я не могу о ней говорить как о чем-то неизменном, потому что, возможно, от каких-то адресов мы откажемся или, наоборот, найдем что-то новое. Новые участки предлагаются постоянно.
Есть большая адресная программа, по ней - работать и работать. Сейчас рас сматривается один из проектов, но решение по нему еще не принято.
-   В связи с такой активизацией на рынке, как вы думаете, будет ли развиваться строительство жилья на месте бывших промышленных предприятий?
- Едва ли. Сейчас перед городом, действительно, стоит серьезная проблема «серой» промышленной зоны центра Петербурга. Это - отложенная проблема, о ней молчат, поскольку нет внятной и видимой политической воли, чтобы целенаправленно с ней работать.
- Почему же? Сейчас есть некая политическая воля по выводу ряда предприятий, в том числе и крупных.
-  Эти разговоры идут со времен Собчака. В чем же эта внятная воля состоит, если действий никаких нет?
-  Власти говорят, что есть определенные договоренности по выводу «Электросилы», «Алмаз-Антея», «Ростехнологий».
-  Вывести на окраину высокотехнологичное, передовое предприятие сложно. Это ляжет большой нагрузкой на стоимость квадратного метра жилья без бюджетной поддержки. Все разговоры про расчистку «серого пояса» остаются всего лишь пожеланиями.
-  Ваш прогноз по ценам и динамике спроса на ближайшее время.
-  В вопросе прогноза динамики спроса на летне-осенний период мы испытываем оптимизм и думаем, что нас ждет время роста и развития.
Все знают о заявлении правительства РФ, что в следующем году экономика России достигнет докризисных объемов. Мы ощущаем это уже сейчас по оживившемуся спросу. Сегодня на рынок выводится большое число новых объектов, из-за этого бурного роста цен на квартиры не будет, мы ожидаем постепенного, плавного, повышения.
Наше короткое северное лето может повлиять на объемы продаж. Например, в жаркие дни большинство населения города стремится выехать за город, ближе к природе, пытаясь ухватить кусочек лета.
Если в марте спросом по большей части пользовались квартиры-студии, то в апреле это были однокомнатные, а сейчас мы видим тенденцию увеличения спроса на двухкомнатные квартиры

Беседовал Павел Никифоров
Бюллетень недвижимости, Б└√25 (20 июня 2011 г.)