Застройщики ищут деньги

До экономического кризиса и перехода стройотрасли на работу по закону N214 застройщики не испытывали особых проблем с финансированием проектов – большую часть затрат на строительство домов всегда несли дольщики-соинвесторы. Но времена изменились.

Раньше дольщики несли бремя затрат «с нуля» – достаточно было просто огородить забором участок и объявить о продажах. Деньги с первых проданных квартир шли и на проектирование, и на согласование проекта. Сейчас, по закону, такое уже невозможно (привлекать деньги дольщиков можно после того, как получено разрешение на строительство, имеется полный пакет разрешительной документации и зарегистрирован первый договор долевого участия в Росреестре). Таким образом, первоначальные собственные вложения в проект до начала продаж, как говорят застройщики, составляют от 20% до 30% от всех затрат на строительство. То есть при средней стоимости проекта строительства жилого комплекса 3-4 млрд руб. – до момента продаж необходимо вложить от 0,6 до 1,2 млрд.

Кроме того, резко выросла стоимость самих земельных участков. Если на пике кризиса она составляла 4,5-7 тыс. руб. за кв. м будущего жилья, то теперь уже – 12-17 тыс. Понятно, что сделать такие вложения только за счет собственных средств практически нереально. И застройщики ищут, где бы взять деньги.

Кредитные истории
Для девелоперов, которые в кризис практически лишились банковского финансирования, ставки по кредитам за два года снизились практически вдвое. По словам экспертов, с началом кризиса банковское сообщество фактически выставило строителей персонами нон-грата. С конца 2008 года по середину 2009-го если кредиты и давали, то под самые ликвидные залоги и под 22-26% годовых. Причем получить деньги можно было только для достройки уже почти готового жилого объекта. Банки не обязательно отказывали в кредитовании напрямую, но могли продолжительное время держать потенциального заемщика в листе ожидания, проводя многочисленные проверки. Не столь давний пример – кредит на строительство жилого комплекса Lumiere на Петроградской стороне. Сбербанк предварительно одобрил кредитную линию застройщику комплекса – ООО «НеваСтройИнвест» – еще в 2008 году. А подписан договор на предоставление кредита в размере 800 млн руб. только весной этого года.

Но, как говорят застройщики, с осени 2009-го ситуация постепенно стала улучшаться. Сначала ставка снизилась до 17-19% годовых, потом – до 15-17%. А теперь застройщики могут кредитоваться под 10-12% годовых, что практически соответствует докризисным расценкам. Вместе с тем банки стали предъявлять более жесткие требования: зачастую компании должны предоставить в залог активы, стоимость которых в два раза превышает сумму кредита. Так, в частности, при проектном кредитовании Сбербанк оценивает построенные, но еще не сданные квартиры в качестве залога с дисконтом от 50% (для однокомнатных) до 70% (для трехкомнатных квартир) от цены продаж.

Несмотря на это объемы кредитования растут. Так, в текущем 2011 году Северо-Западный банк Сбербанка РФ планирует выдать строительным компаниям кредиты на сумму более 32 млрд руб. В 2010-м строительные компании Северо-Запада получили в Сбербанке вдвое меньшую сумму займов – 16 млрд. Примерно такой же рост ожидается и у остальных крупных игроков рынка. Кроме того, на большинство прокредитованных объектов банки открывают и ипотечные программы – стимулируя продажи застройщика (а значит, гарантируя возврат долга) и обеспечивая себе дополнительную прибыль от ипотеки.

«Сегодня мы все работы по проекту строительства жилого комплекса «Gusi-лебеди» финансируем за свой счет и ведем переговоры со Сбербанком о привлечении кредита в рамках проектного финансирования. Переговоры ведем, но договор еще не подписали. При хорошем развитии рынка и быстрых продажах – мы будем строить за свой счет. Но если рынок начнет пробуксовывать, станем работать с банками, чтобы не снижать темпы строительства», – рассказывает генеральный директор компании KVS Сергей Ярошенко.

По оценке участников рынка, если до кризиса на кредитные средства при возведении объекта приходилось от 50% до 70%, то теперь эта доля упала примерно до 30%. С другой стороны, застройщики готовы отказываться от средств дольщиков, если ставки на банковские деньги снизятся. «Если удастся договориться с банками и ЦБ о кредитовании строек под 5-6% годовых, то я с удовольствием буду строить и продавать готовое жилье, не привлекая дольщиков. Но при нынешнем уровне процентных ставок это нереально», – отмечает Александр Лелин, генеральный директор «Ленстротреста».

Фондирование не прижилось
На самом пике докризисного рынка и власти, и застройщики, и банки искали законную схему, дабы сократить риски для дольщиков и обеспечить надежные гарантии по банковским кредитам, направляемым на строительство жилья. Выходом из ситуации стала анонсированная в начале 2006 года схема целевого фондирования кредита от Сбербанка. Суть целевого фондирования такова: застройщик заключает с банком договор, по которому тот финансирует строительство дома, а обеспечением по кредиту является само возводимое здание. В процессе строительства застройщик продает квартиры в доме покупателям, причем деньги поступают на их собственные счета в банке, к которым имеют доступ только сами покупатели (то есть при необходимости клиент может выйти из проекта). Между застройщиком и банком заключается договор, по которому банк поэтапно финансирует строительство и контролирует расходование средств. По данной схеме в тот момент было запущено строительство трех жилых объектов: «Юнтоловская перспектива» от ЗАО «Петровский строитель» (сумма кредита не называется) и два объекта от Setl City – жилой комплекс «Континенталь» на Краснопутиловской улице и новый дом на Дунайском проспекте. Сбербанк предоставил застройщику не возобновляемую кредитную линию в размере 1,45 млрд руб. (505,4 млн – на строительство ЖК «Континенталь», 949,3 млн – ЖК на Дунайском пр.). Потом к схеме фондирования подключились и другие застройщики. В частности, по схеме целевого фондирования СК «Темп» активно строила свои дома на улице Бадаева. А вот Setl City в дальнейшем отказался от фондирования и переподписал договор со Сбербанком.

Другие застройщики также пересмотрели свою финансовую стратегию. «С учетом кризиса наша программа оправдала себя, – говорит Сергей Иванов, начальник управления продаж ЗАО «Петровский строитель», но при этом уточняет: – Однако по целевому фондированию стало тяжело продавать квартиры. Покупатели в основном интересуются продажами по 214-ФЗ. Говорить о том, будем мы или нет использовать эту схему в дальнейшем, пока рано – рыночная ситуация меняется достаточно быстро».

«В свое время схема фондирования явилась легитимной формой привлечения денежных средств граждан в строительство жилья. Это было актуально в переходный период адаптации рынка к 214-му закону и позволило застройщику уйти от различных обходных схем, по сути незаконных. Сейчас, когда практика работы по 214-ФЗ набрала обороты, внесены важные поправки в закон, позволяющие застройщику эффективно работать по договорам долевого участия, необходимость в этой схеме отпала», – поясняет директор Финансово-экономического департамента холдинга Setl Group Сергей Староверов. С ним согласен Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». «Нельзя сказать, что схема фондирования стала хуже. Она принципиально отличается от схемы долевого участия и служит для контроля банком строительства объектов в тех случаях, когда застройщик по каким-либо причинам не желает реализовывать права на квартиры в рамках 214-ФЗ. Если застройщик действует в рамках этого закона, необходимость в привлечении схемы фондирования не возникает. Поэтому сегодня эта схема не очень распространена и вряд ли будет широко применяться в будущем», – уверен Гниденко.

На рынок за деньгами
Еще один способ профинансировать свое развитие – привлечь средства с финансовых рынков с помощью облигационных займов или продать часть акций с помощью IPO (Initial Public Offering – первоначальное публичное предложение акций компании на продажу широкому кругу лиц), SPO (вторичное размещение) и так далее. В свое время такой шаг удачно совершила группа ЛСР. А весной этого года Группа компаний «Эталон» (ЛенСпецСМУ) смогла привлечь с помощью IPO более 500 млн долл., из которых 70% пойдут на развитие бизнеса и покупку участков под будущие проекты. По оценкам экспертов, на эти средства можно купить земли под строительство почти 2 млн кв. м жилья дополнительно к тем проектам, которые уже есть у компании. До этого ЛенСпецСМУ удачно разместила несколько облигационных займов на общую сумму около 5 млрд руб. Причем размещение последнего прошло по ставке 14,5% годовых.

По пути ЛенСпецСМУ собирается пойти и Setl Group. «В ближайшее время мы объявим о размещении и рассчитываем на приемлемую доходность, по которой инвесторы будут готовы покупать наши ценные бумаги», – рассказал президент и основной владелец Setl Group Максим Шубарев. По его словам, в дальнейшем компания также может выйти на IPO. «Такие планы у нас были и до кризиса. Но под влиянием ситуации мы их немного скорректировали. Думаю, что вернемся к обсуждению этого вопроса через год. Тогда посмотрим на рынок и решим, укладывается ли этот шаг в нашу стратегию развития. IPO для нас не самоцель, не стратегия развития компании. Пока наша стратегия состоит в том, чтобы значительно увеличить объемы строительства жилья эконом- и комфорт-класса в Петербурге», – поведал Максим Шубарев. «Привлечение капитала на финансовых рынках – это очень перспективное направление для любых компаний, акционеры которых заинтересованы не в сиюминутной выгоде, а в долгосрочном росте капитализации компании. Собственно, для этого и существуют финансовые рынки», – уверен Сергей Себелев, генеральный директор компании «Альфа Инвест».
Как говорят эксперты, сейчас на долговом рынке представлено 56 выпусков облигаций 41 эмитента. Помимо Setl Group планируется размещение шести выпусков облигаций троих эмитентов – ОАО «Главная дорога», Группы «ЛСР», ЛенСпецСМУ – общим объемом 18,5 млрд руб. «Но удельный вес облигаций в структуре обязательств строительных компаний и девелоперов уступает банковским кредитам в силу малого присутствия на долговом рынке. Бизнес строительных компаний и девелоперов очень цикличен и зависит от многих труднопрогнозируемых факторов, фундаментально наш прогноз по данному сектору – скорее, негативный», – заключает Олег Дорофейкин, аналитик ИК БФА.

21.06.2011 11:10 | Источник БН.ру