Да здравствуют комплексы!

Проекты развития территорий снова набирают силу
Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) в Петербурге, в большинстве своем приостановленные на время кризиса, снова интересны девелоперам. Несмотря на сложности, с которыми приходится сталкиваться при освоении земельных участков большой площади, бизнес однозначно признает, что именно за подобными проектами будущее, поскольку покупателей все больше интересует грамотно организованная среда проживания. И только те компании, которые способны ее создавать, смогут претендовать на статусы лидеров новой эры. Около семидесяти проектов КОТ насчитывалось в Петербурге и ближайших районах Ленинградской области до кризиса, из них порядка сорока проектов — крупные, предполагающие застройку 10 и более гектаров, подсчитали эксперты рынка. По оценке генерального директора УК «Старт Девелопмент» Андрея Назарова, в кризис более-менее активное развитие продолжалось в 40% проектов.
Основные трансформации проектов в кризис были связаны с коррекцией функционального наполнения, в том числе сокращением или полным отказом от офисной и усилением торговой составляющей, увеличением доли жилой недвижимости. В жилых проектах уменьшалось количество трех- и четырехкомнатных квартир, росла доля однокомнатных. Был полностью перепрофилирован из офисного в жилой комплекс проект строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» (Группа ЛСР) на проспекте Медиков. «Строительство начнется в 2012 году, планируется возвести свыше 100 тыс. кв. м жилья в новом для нас сегменте жилой недвижимости верхнего бизнес-класса», — говорит коммерческий директор строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Лариса Инченкова.
Первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин отмечает, что для реализуемого компанией проекта «Славянка», который начал строиться в 2009 году, серьезным подспорьем стала работа по государственному заказу — с Министерством обороны и Петербургом заключены контракты на строительство порядка 450 тыс. кв. м жилья.
Возвращаться — хорошая примета
Сейчас, по оценке аналитиков, в Петербурге и прилегающих районах Ленобласти насчитывается порядка сотни проектов КОТ с планируемым объемом застройки более 60 млн кв. м жилья. В продаже — около двух десятков проектов на 2 млн кв. м. «В общем объеме рынка строящегося жилья это составляет около 40%», — говорит генеральный директор компании Setl City Илья Еременко.
Среди замыслов, которые начали реализовываться еще до кризиса, но вышли в продажу в большинстве своем только после того, как ситуация на рынке стабилизировалась, эксперты отмечают «Северную долину» компании «Главстрой», «Семь столиц» компании Setl City, «Юбилейный квартал» холдинга «ЛенСпецСМУ», «Балтийскую жемчужину» Шанхайской индустриально-инвестиционной компании, «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой» и проекты «Балтроса» — «Новая Ижора» и «Славянка».
На низком старте
Ряд проектов после кризиса еще не вошли в активную фазу, но уже «на низком» старте. Среди них — жилой район «Юнтолово» и квартал между улицами Шка-пина и Розенштейна компании «Главстрой», строительство которых начнется в этом году. «Все проекты «Главстроя» в Петербурге миновали кризис и успешно реализуются. Корректировки, вносимые в период спада, коснулись в большей части финансовых моделей», — говорит директор по маркетингу и продажам «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий. Проект Шкапина-Розенштейна, пожалуй, один из наиболее серьезно переработанных: вместо запланированных до кризиса более 200 тыс. кв. м офисов на
территории будет возведен многофункциональный комплекс с жилыми, торговыми, офисными, гостиничными площадями, социальными учреждениями. Основная причина — отсутствие спроса на такое количество офисной недвижимости, а также понимание, что средоточие деловой активности в таких объемах в одном месте просто не нужно.
Серьезное движение заметно и по, пожалуй, самому знаковому проекту «Главстроя» — развитию территории Апраксина двора. Часть зданий, которые находились в городской собственности, уже переданы инвесторам, продолжается процесс решения вопросов с собственниками, завершается разработка итоговой концепции, проводится ряд подготовительных работ. К этой группе проектов стоит отнести также развитие территории острова Новая Голландия, который теперь будет развивать близкая к компании Milhouse Романа Абрамовича структура «Новая Голландия Девелопмент». «ВТБ-Девелопмент» в августе текущего года рассчитывает начать работы на территории будущего комплекса «Набережная Европы».
В режиме ожидания
Особой активности пока незаметно по таким проектам, как «Измайловская перспектива». Развитие территории площадью более 470 га будет происходить постепенно, «первопроходцем» может стать строительная компания «Бриз», которая рассчитывает уже в 2012 году начать освоение площадки завода «Петмол», на которой должна появиться жилая и коммерческая недвижимость. Также еще на уровне замысла проект израильских инвесторов «Планетоград», который предполагает освоение
земельного участка вблизи Пулковских высот площадью 2,5 млн кв. м.
Новичкам здесь место
«Новичками» в сегменте комплексного освоения можно назвать около полутора десятков проектов. Осваивают застройщики новую территорию — намывной «Морской фасад». Компания «Лидер Групп» намерена уже в этом году начать застройку 8,5 га из намытых 170 га. Появится в Петербурге и еще один намыв — в Сестрорецке. Холдинг «ЛенСпецСМУ» заявил о старте сразу трех проектов — «Ласточкино гнездо» на Октябрьской набережной, застройки территории завода Вагонмаш на Московском проспекте и зоны Московская-Товарная. «Появление новых проектов и «разморозка» появившихся до кризиса связаны с тем, что банки активнее кредитуют как застройщиков, так и их потенциальных клиентов, ставки по кредитам снижаются, предъявляемые к заемщикам требования смягчаются», — считает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Самым масштабным проектом комплексного освоения, заявленным после кризиса, стал город-спутник
«Южный» компании «Старт Девелопмент». На 2 тыс. га компания построит около 4,4 млн кв. м жилья, инвестиции в проект оцениваются в 170 млрд рублей до 2028 года. По мнению Андрея Назарова, появляющие-
ся после кризиса новые проекты комплексного освоения в основном тяготеют к проектированию «с чистого листа», чем к редевелопменту существующих городских территорий.
Не вширь, а вглубь
В то же время, по оценке Ильи Еременко, доля редеве-лопмента сейчас составляет около 16% от общего объема крупных проектов. «Все удачные территории нашли девелоперов, но городу нужно развиваться, в идеале решая параллельно проблемы старых районов. Поэтому появилась программа реновации», — подчеркивает генеральный директор «СПб Реновация» АртурМаркарян. Компания на аукционе получила право развития 22 застроенных территорий общей площадью порядка 900 га, проект рассчитан до 2019 года, инвестиции оцениваются в 300 млрд рублей. Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова отмечает, что для конечного потребителя наиболее привлекательны как раз проекты комплексного освоения в уже обжитых районах. Руководитель компании ЛЭК Павел Андреев добавляет, что основная тенденция последнего времени — дефицит участков для жилищного строительства в развитых районах города, в дальнейшем он перерастет в дефицит здесь предложения новостроек.
«Тенденция заставляет строительные компании переориентировать свое развитие на границу Петербурга, осуществляя комплексное освоение, а покупателей — на приобретение квартиры в жилых комплексах в черте города, пока цены держатся на приемлемом уровне. Но доля тех, для кого основным параметром при покупке жилья является цена, велика, и они выбирают квартиры в проектах КОТ», — отмечает Павел Андреев. По оценке заместителя генерального директора «НДВ СПб» Александра Коваленко, новостройки в развитых районах будут дорожать на 15-20% в год, а дефицита новых проектов в отдаленных и неразвитых районах Петербурга в ближайшие 5 лет наблюдаться не будет, и цены на жилье такой локации будут стабильными.
Новые горизонты
Большой потенциал для комплексного освоения есть у территорий, которые будут освобождаться предприятиями, входящими в холдинг «Алмаз-Антей» — в общей сложности это 50 га в городской черте. Перспективны также сельскохозяйственные земли («Ручьи», «Ленптицепром», участки на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе), южные территории города в целом, особенно с учетом развития аэропорта «Пулково». После кризиса оформились также замыслы освоения Ново-Адмиралтейского острова. «Потенциал для редевелопмента всего промышленного пояса города — около 6 тыс. га, этого может хватить лет на 50, однако в оборот эти земли практически не попадают по разным причинам», — говорит генеральный директор «Colliers International Санкт-Петербург» Николай Казанский. Часто какой-нибудь один крупный проект способен стать локомотивом для дальнейшего развития определенной территории, отмечают эксперты. Для «Измайловской перспективы» им станет территория завода «Петмол», для земель в Лахте — перенос проекта офисного комплекса «Газпрома». Зося Захарова поясняет, что крупные девелоперские проекты вызывают оживление как на рынке жилого строительства, так и на коммерческом рынке, растет пешеходная и транспортная активность. Район Лахты был привлекателен для девелоперов с точки зрения размещения жилых проектов, теперь здесь будет активнее развиваться деловая функция, говорит управляющий директор NAI Весаг в Санкт-Петербурге Илья Андреев. «У Лахты появился потенциал превращения в фешенебельную деловую зону: сегодня это место малоэтажной жилой застройки, в перспективе возможно формирование бизнес-среды, вокруг которой появятся гостиничные, сервисные объекты, серьезно изменится транспортная инфраструктура, возможно появление вокруг крупных жилых проектов, которые будут интересны инвесторам», — полагает Илья Еременко.
Вечные ценности
Основным преимуществом проектов КОТ девелоперы единогласно признают возможность создать принципиально новую среду проживания — с должным уровнем качества и комфорта всех ее составляющих: инженерных коммуникаций, социальной инфраструктуры, организации внутриквартального пространства. «Кроме того, создается определенный конгломерат жителей примерно из одной социальной группы, что также способствует комфортному проживанию в квартале», — считает председатель совета директоров группы компаний «Эталон» Вячеслав Заренков. «Покупатели же с большей долей вероятности отдадут предпочтение жилью, расположенному в новом жилом квартале, который в полной мере обеспечен всей современной социальной инфраструктурой», — вторит коллеге директор по инвестиционному развитию «ЮИТ Лентек» Алексей Далматов.
...и вечные проблемы
Проблемы проектов КОТ, существовавшие до кризиса, остались прежними. Среди основных трудностей девелоперы называют необходимость полной инженерной подготовки на современном уровне, строительство социальных объектов. «Возможность получить необходимый ресурс по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализованию зависит от городских адресных программ, в которые кризис также внес свои коррективы», — подчеркивает директор по развитию «Городской Домостроительной Компании» Евгений Бычков. Процесс четкой проработки планировок и продвижения продукта поначалу также трудоемок, добавляет Алексей Далматов. Самая затратная часть проектов КОТ — первая очередь, на нее ложится основная финансовая нагрузка, так как инженерная подготовка чаще всего на этом этапе идет для всего комплекса, но при этом никакой отдачи девелопер не получает, говорит Вячеслав Заренков. «Проекты КОТ всегда характеризуются значительным объемом финансирования, которое необходимо привлечь на длительный срок. Еще одна сложность — необходимость прогнозирования сценария развития рынка недвижимости на 5-10 лет вперед», — говорит руководитель инвестиционного департамента «ВТБ-Девелопмент» Александр Паршуков. Единогласный вывод участников рынка — работать с подобными проектами могут только крупные и устойчивые компании. «Но многим серьезным застройщикам не под силу проекты по 300-400 га, здесь необходим механизм государственно-частного партнерства», — считает Вячеслав Заренков.
Район комплексной деловой застройки «Лахта» в Приморском районе предполагает строительство 330 тыс. кв. м недвижимости на участке 14 га. Порядка 50% комплекса займут офисы, предусмотрена обширная торговая, культурная, спортивная и рекреационная составляющие. Появление масштабного проекта ускорит развитие транспортной инфраструктуры района, в том числе метрополитена и скоростной трамвайной линии, повысится интерес к жилой и коммерческой недвижимости в ближайшем окружении.
Андрей Назаров,
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР УК «СТАРТ ДЕВЕЛОПМЕНТ»:
«Проект комплексного освоения территорий позволяет девелоперу максимально использовать свой опыт, занимаясь генпланированием с нуля, что позволяет создать не просто жилой дом, а сформировать новое городское пространство. Большие средства приходится вкладывать в инженерную подготовку земли, однако необходимо отметить, что такие проекты позволяют создавать максимально удобные и востребованные жилые кварталы, применять современные решения в организации общественных пространств».

Ирина Лапеченкова
RBC Daily (Компании & рынки), Б└√96 (17 июня 2011 г.)