Перспектива увязнуть в судебных тяжбах с противниками сноса хрущевок заставила Смольный взяться за дело всерьез. Теперь чиновники намерены менять под программу реновации и местное законодательство, и федеральное.
На территории 22 кварталов, право развития которых получило ООО «СПб Реновация», намечено к сносу около тысячи домов и планируется расселить свыше 100 тысяч жителей. Но не все хотят расселяться. С вхождением программы в практическую фазу протестная волна будет только нарастать.
Сносные аргументы
В прошлом году инициативная группа граждан из квартала 43 района Полюстрово попыталась оспорить закон об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» целиком. Граждане посчитали, что документ был утвержден с нарушением их прав и противоречит федеральному законодательству. Основная претензия – адресная программа принята без участия и учета мнения граждан. Кроме того, установленные местным законом критерии для включения кварталов в программу нарушают Градостроительный кодекс РФ (по ГК РФ в развитие можно пускать лишь аварийные дома).
В сентябре отрицательный вердикт по иску вынес городской суд, а на исходе года кассационную жалобу отклонил Верховный суд РФ, не усмотрев нарушений законодательства. Как говорит член инициативной группы Елена Малышева, суды слишком формально отнеслись к доводам истцов, поэтому решение ВС будет обжаловано в порядке надзора, а также – в Европейском суде по правам человека.
В конце марта этого года реновация снова «победила» протестантов – уже из Сосновой Поляны. Смольнинский районный суд отказался удовлетворить иск к правительству Петербурга Павла Яковлева (жителя дома 7/1 по улице Пограничника Гарькавого), который требовал вычеркнуть дом из списка планируемых к сносу. Экспертиза гласит: износ здания составляет лишь 31%, также этот дом, как и многие и другие в квартале, – не хрущевка, но имеет статус исторического здания. Интересно, что свои претензии Павел Яковлев обосновал в том числе с помощью заключения прокуратуры Петербурга, которая в феврале этого года указала вице-губернатору Роману Филимонову на нарушения градостроительного законодательства в постановлении N 1371. То есть прокурор посчитал незаконным включение исторических объектов в адресный список домов, планируемых к демонтажу.
По итогам разбирательства суд решил, что права гражданина не нарушены. Судью устроили аргументы юристов Смольного: утверждение правительством списка планируемых к сносу домов – не есть решение об их сносе. А демонтаж исторического здания будет возможен только после предоставления инвестором документов, подтверждающих факт аварийности дома, а также невозможность ее ликвидировать. В противном случае здание будет исключено из предмета договора.
Граждан такие аргументы совсем не успокоили. По словам еще одного жителя этого же дома, Бориса Горбачева, на Сосновую Поляну уже был один инвестор: «Он начал свою работу с того, что признал все наши дома аварийными, после чего пришлось обращаться в прокуратуру».
Без исключений
У домов-протестантов из квартала 6 в Ульянке – немного другая история. «Наши дома построены в 1967–1968 годах. И они попали в программу по чисто формальному подходу – как типовые проекты 1958–1970 годов, – рассказывает член инициативной группы, жительница дома 110 по бульвару Новаторов Нина Попова.– Но у нас абсолютно идеальное жилье, которое даже сегодня довольно сложно приобрести на рынке, – кирпичные стены 30-сантиметровой толщины, квартиры большой площади, дома полностью отремонтированы. Во всем городе жилье протекало этой весной, а мы вообще таких проблем не знали. И просто мы расположены в очень выгодном месте – у станции метро «Проспект Ветеранов». Собственники в наших ЖСК настроены решительно: мы никуда отсюда не поедем».
К борьбе за выход из программы жители подключили парламентариев. В апреле председатель Комитета по законодательству городского Законодательного Собрания Виталий Милонов обратился к губернатору с депутатским запросом. В нем содержалась просьба рассмотреть возможность корректировки постановления городского правительства N 1374 и сократить список планируемых под снос домов на десять позиций. Всего в квартале 6 района Ульянка их 95.
«Зачем, дабы получить лишние 5% площади под реновацию, множить социальную напряженность? Думаю, губернатор и правительство города придут к логичному решению этого вопроса», – надеется Виталий Милонов. По его мнению, исключение из перечня десяти зданий на общих планах инвестора по реновации квартала не скажется.
В этом сомневаются его коллеги. «Исключение части домов (с прилегающей территорией) может резко ухудшить экономику проекта, – считает депутат Алексей Белоусов. – Если запустить такой процесс сокращений, то мы можем попросту убить всю программу реновации».
В Смольном из тех же соображений любой пересмотр адресов считают нецелесообразным. Аналогичным образом настроен и инвестор. На всякие вопросы пресс-служба ООО «СПб Реновации» дает стандартный для последних месяцев ответ: любое обсуждение темы сноса хрущевок преждевременно – до момента разработки проектов планировки и межевания. Подготовить планировочную документацию на все кварталы компания обещает к концу этого – началу следующего года.
Реновация без границ
Смольный планирует и дальше раскручивать маховик торгов хрущевскими кварталами – главам районных администраций дано поручение к июню найти для программы новые адреса. После того как оптовый покупатель в лице «СПб Реновация» выбрал самые привлекательные кварталы, в программе остались лишь девять территорий, и почти все – с отрицательной рыночной оценкой. К сносу на этих землях предназначено больше «квадратов», чем можно построить. А значит, инвесторам не только не извлечь прибыль, но даже не отбить вложения в проект. Так что для торгов нужно паковать новый, более интересный, «хрущевский» товар.
В связи с этим власти намерены увеличить перечень оснований для расширения адресной программы. Сейчас в законе значится лишь пять критериев, по которым квартал может попасть под развитие. Это территории, где есть дома с аварийным статусом, дома типовых проектов постройки 1958–1970 годов или малоэтажной жилой застройки до 1966 года, любые здания со степенью износа 70%, а также дома, которые не соответствуют градрегламентам и иной градостроительной документации.
По инициативе районных властей критерии предложено расширить еще пятью-шестью новыми позициями. Например, включать в программу кварталы со зданиями, у которых нет подвалов, дома барачного типа с земляными полами и пр. Большинство таких оснований довольно сложно оформить юридически. Тем не менее часть предложений трансформируется в виде поправок к закону об адресной программе, их уже готовит парламентская Комиссия по горхозяйству, земельным вопросам и градостроительству. Как сообщил председатель этой комиссии Сергей Никешин, новым основанием включения квартала в программу будет наличие в нем домов с квартирами без ванных комнат. По словам депутата, таких домов в городе довольно много. Кроме того, депутаты рассматривают возможность уточнить критерии ветхости жилья – зафиксировать в законе допустимое число аварийных квартир в доме без аварийного статуса, при котором здание можно будет запускать в реновацию.
По сути, речь идет о расширении границ реновации: отправить в перестройку можно будет кварталы в любых районах, включая центральную часть Петербурга.
Эксперты говорят, что к вопросу детализации критериев нужно подходить осторожно. «Если выбирать кварталы по фактору отсутствия в доме ванной комнаты, то под программу реновации попадет слишком много квартир в различных районах, – считает директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. – Администрация города в этом случае должна использовать индивидуальный подход. И оценивать не только недвижимость и интерес инвесторов, но и отношение к этой программе жителей города».
«Олимпийский» выход
Еще более масштабные замыслы у Смольного в отношении федерального законодательства – нужно облегчить реноваторам изъятие земель под госнужды и расселение жилья. Другими словами – расчистить «поляну», чтобы максимально упростить общение с юридически грамотными и не желающими расставаться со своей собственностью гражданами. Юристы двух комитетов – Жилищного и Комитета по строительству – уже приступили к подготовке пакета поправок в Земельный, Жилищный и Градостроительный кодексы РФ. «При реализации проектов реновации должны быть законные основания для работы с собственниками объектов, земельных участков и квартир», – говорит председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко. Так, по его мнению, совершенно необходимо эффективное применение механизма изъятия земельных участков для госнужд. Например, чтобы избежать рисков, когда владелец попавшего под реновацию участка начинает выкручивать руки: требует за свою собственность «по три-четыре рыночной цены».
В свою очередь поправки в ЖК РФ должны регламентировать взаимоотношения с горожанами и ускорить процесс расселения домов. Собственник не сможет отказаться от предложенного ему варианта, если новое жилье не ухудшает ему условий проживания. «Мы хотим избежать ситуаций, когда весь дом расселен, а жильцы пяти квартир отказываются выезжать. Эту проблему ни в коем случае нельзя превращать в решающую, иначе у нас не будет никаких шансов реализовать программу», – объясняет Вячеслав Семененко.
«Главная проблема реализации таких проектов – это переселение жителей, – говорит ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов. – Они сейчас юридически подкованы, объединяются в сообщества и прибегают к помощи профессиональных юристов. Основание для сноса – признание дома аварийным. Но значительная часть домов, попавших в программу, имеет степень износа в 30–35% , что не составляет угрозу для жизни. Поэтому более жесткие основания для изъятия земли под госнужды и принятия решений о сносе домов значительно облегчат жизнь таких проектов. С другой стороны, получится, что любой квартал, любой дом в стране могут быть снесены: достаточно лишь принять соответствующую программу. Это довольно опасный механизм, который может вызвать достаточно сильный общественный резонанс», – полагает Владимир Копылов.
Раньше власти неоднократно декларировали, что расселение произойдет только при условии согласия собственников на переезд. Депутат Сергей Малков считает, что отказ от такой позиции нивелирует прежнюю концепцию местного закона: «Именно после обещаний учитывать позицию собственников жилья удалось успокоить общественное мнение: вместо требований об исключении кварталов из адресного перечня обитатели хрущевок сами стали проситься в программу».
При всем том депутат считает, что шансы успешной реализации программы реновации в Петербурге сейчас не слишком высоки. Для властей, по его мнению, вероятным выходом из ситуации может стать снижение социальных гарантий и увеличение доли бюджетного финансирования таких проектов.
26.04.2010 12:55 | Источник Бюллетень Недвижимости
Автор: Александр Смирнов