Смольный запустил конвейер по рассмотрению проектов, требующих легализации в рамках Правил землепользования и застройки. Более полутора сотен заявок застройщиков уже отправлены на доработку.
Итог первых двух заседаний городской комиссии по землепользованию и застройке: застройщикам придется учиться правильно собирать документы на отклонение от правил.
По формальным причинам
Председатель комиссии по землепользованию и застройке, вице-губернатор Роман Филимонов объявил, что с 23 июня комиссия начала работать в еженедельном режиме. И сразу столкнулась с тем, что строители оказались не готовыми пройти процедуру - по формальным причинам. Уже на первом заседании около 75 заявок на условно-разрешенный вид использования участков завернули, так как они оказались неправильно оформленными. Повезло лишь четырем застройщикам.
Впрочем, возможно, причина и в нерасторопности самих властей. Приказ КГА с полным перечнем необходимых для получения разрешения документов и типовым заявлением появился только 11 июня, хотя постановление правительства вышло еще в конце апреля. С подачей заявок на отклонение от предельных параметров застройки должно быть проще: перечень необходимых документов уже фигурирует в правительственном постановлении, принятым Смольным 23 июня.
Член комиссии, депутат ЗС Сергей Малков уточняет, что на первом заседании наличествовали и качественные заявки: 32 обращения на условно-разрешенный вид были с пакетом всех необходимых документов. Но их также пришлось отправить на доработку – проекты должны пройти процедуру публичных слушаний.
На втором заседании, состоявшемся в среду, 1 июля, та же учесть постигла сразу 65 заявок. С их “упаковкой” было все в порядке, но отсутствовали результаты публичных слушаний. Кроме того, комиссия рассмотрела пять “правильных” заявок. И вновь - отказы. В большинстве случаев оказались несформированными земельные участки. Один проект претендовал на отклонение от предельных параметров, но был подан без необходимых на то обоснований. И последняя заявка – застройщик просил условно-разрешенный вид использования на участок, где данный вид уже был основным. “Грамотею” просто объяснят, что он уже вписался в ПЗЗ.
“Проблема в том, что с ПЗЗ застройщики начали знакомиться только сейчас, а объекты проектировали в рамках ныне устаревшего законодательства», - объясняет промахи строителей Роман Филимонов. По его словам, на базе комитета по строительству не позднее конца июля будет проведен семинар, на котором застройщикам разъяснят все требования и нюансы процедуры получения разрешений через комиссию.
Декларируемый властями крайний срок принятия решений по условно-разрешенному виду – два месяца с момента подачи заявки инвестором. Срок рассмотрения заявок на отклонения КГА обещает уточнить в самое ближайшее время, но вряд ли он составит меньший период.
Взять высоту
Рассмотрение заявок на отклонение от предельных параметров застройки Роман Филимонов обещает начать уже на следующем заседании. По закону предусматривается четыре вида отклонений: по размеру участка, высоте зданий, плотности застройки и отступам от границ участков. Разумеется, наибольший интерес у всех вызывает процедура легализации высоток. По данным КГА, на момент принятия ПЗЗ порядка 150 инвестиционных начинаний, находящихся в разной стадии проектирования, по своим высотным параметрам противоречили новому закону.
Для того, чтобы взять высоту, необходимо будет представить веские доводы. По словам председателя КГА Юлии Киселева, учитываться будет и оценка влияния будущей высотки на исторические панорамы, выполненная на основе 3D-модели.
Общее количество желающих уклониться от предельных параметров пока неизвестно. Первый заместитель председателя КГА Юрий Митюрев говорит, что ни одна заявка в комиссию не поступала. Роман Филимонов поправляет, что обращения по высотному поводу имеются – лично к вице-губернатору. И прибавляет, что “Охта центр” заявку на отклонение не подавал. Это возможно лишь после формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет - пока это не сделано.
Чиновники прогнозируют, что в скором времени комиссию накроет вал заявок на отклонение. И обещают принимать только взвешенные решения и давать добро на отклонение лишь при наличии веских обоснований. Генеральный директор СРО НП "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов доволен, что к процедуре привлечены строители – его СРО на заседаниях "аккредитована" и собирается отстаивать интересы своих членов.
Комментарии
Владимир Антонов, Директор по развитию компании Setl City:
Никто из застройщиков не ожидал, что процедура получения разрешения на отклонение от предельных параметров будет простой, особенно в контексте принятого порядка по условно разрешенному виду. Комментируемый документ содержит, в принципе, те же "особенности", что и порядок по условно разрешенному виду. А именно: во-первых, фиксируется, что срок принятия такого решения не составит менее 2,5 месяцев (с учетом соблюдения процедуры общественных слушаний). И, во-вторых, "размазанная" по комитетам ответственность даже за такие сроки принятия решения.
Параметры ПЗЗ, независимо от отношения конкретного застройщика к ним, есть результат непростого компромисса и имеют силу закона. Поэтому логично, что процедура получения разрешения на отклонение от них по инициативе застройщика должна предусматривать комплексную оценку этого предложения. Однако дефрагментация самого процесса приводит к тому, что ответственность за результат в целом комитет или комиссия не несет. При таком подходе очень велик риск, что сложится ситуация, когда "к пуговицам" ни у кого претензий не будет, а пиджак выйдет плохонький. А ведь нельзя забывать, что для многих застройщиков в период кризиса сроки принятия таких решений властью имеют жизненно важное значение: компании оптимизируют свои структуры, пересматривают адресные программы, приспосабливаются.
Поэтому, резюмируя, выскажу такое пожелание: четко соблюдать сроки, предусмотренные порядком, сделать процесс прозрачным и подконтрольным, установить и применять меры ответственности за несоблюдение порядка.
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН
Происходит не легализация проектов, а нормальная юридическая процедура, возможность которой прописана и в Градостроительном Кодексе и в самих ПЗЗ. Эта процедура относительно проста для крупного строительного бизнеса, которые не раз проходили процедуры согласования проектов различной сложности. Для компаний, реализующих 1-2 проекта, собрать пакет необходимых документов будет сложнее.
Возможность внесения изменений в ПЗЗ ограничена разработанными методическими правилами, поэтому «узаконить» можно будет далеко не любой проект. При этом можно предполагать, что у проекта общегородского значения будет больше преференций и возможностей для корректировки, нежели у небольших проектов.
Источник БН.ру Автор Александр Смирнов