До конца года Министерство обороны РФ намерено продать девять зданий и земельных участков в Петербурге. Эксперты считают, что если Минобороны не снизит цены на свои объекты, то рискует провалить аукционы, как это уже случилось с несколькими подобными торгами этого ведомства.
Общая площадь подлежащих продаже земельных участков – свыше 61,1 га, совокупная площадь зданий – более 28,5 тысячи кв. м. В основном сейчас в этих объектах располагаются административные подразделения Минобороны, а также спортивные базы ведомства.
При продаже имущества для каждого случая будут разрабатываться свои условия реализации инвестиционных проектов на месте военных объектов. В частности, одно из условий - передача военным части квартир в построенных домах. Эта антикризисная мера поможет министерству обеспечить жильем военнослужащих. Из «оборонного» бюджета на эти цели выделено 70 млрд рублей, за счет которых до конца 2010 года планируется построить и закупить на вторичном рынке около 52 тысяч квартир по всей России.
Продать ненужное
О намерении расстаться со своим лишним и неэффективно используемым имуществом Минобороны заявило еще несколько лет назад. В 2006 году предполагалось реализовать семь объектов в Петербурге. Служба расквартирования и обустройства Минобороны даже подписала договор с Фондом имущества, который должен был заниматься формированием пакета документов для продажи. Всего предполагалось пустить с молотка 20-25 объектов.
Однако первые аукционы были объявлены лишь в июне прошлого года. На торги выставили два объекта - здание штаба армии ПВО в Басковом переулке, дом 16, и 81-ю спортивную базу флота в Шкиперском протоке. Но аукционы так и не состоялись.
Месяц назад Минобороны снова попыталось продать дом в Басковом переулке, но ни одного претендента на него не нашлось. Как считает коммерческий директор Colliers International SPb Николай Казанский, за объект запросили слишком высокую цену.
«На наш взгляд, заявленная продавцом цена в 625,4 млн. рублей за участок площадью 4992 кв. м неоправданно высока», - то же самое говорит руководитель Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов.
С ними согласен и начальник отдела аналитики компании Setl City Владимир Копылов: «Приемлемая для покупателей цена может составить в Басковом переулке и Шкипекрском протоке – порядка $100-150 за кв. м улучшений, или 7-8 тысяч рублей за кв. м участка. Как показал опыт весны этого года, любые участки, вставленные по цене выше $200 за кв. м улучшений, своих покупателей сегодня не найдут. Поэтому при проведении торгов Министерству обороны важно учитывать рыночную конъюнктуру и провести переоценку».
По мнению некоторых экспертов, в числе причин могли быть и проблемы с инженерными сетями, к тому же у военных ведомств не всегда в порядке документы на недвижимость, а сама процедура получения объектов покупателем чрезвычайно сложна. Достаточно вспомнить, что на решение имущественных проблем на бывшей военной территории острова Новая Голландия ушло несколько лет.
В субботу, 20 июня, в Москве должен наконец состояться и аукцион по продаже яхт-клуба в Шкиперском протоке. В пресс-службе Минобороны от комментариев насчет проводимых аукционов отказались, отметив лишь, что ближайшие торги никто не отменял.
Эксперты считают, что и на этот раз Минобороны рискует не продать объект. Андрей Соколов полагает, что минимальная заявленная цена 858,4 млн рублей за участок площадью 48,489 тысячи кв. м тоже завышена. «Круг компаний, которые сейчас могут позволить себе купить участок под будущее развитие почти за миллиард рублей, крайне ограничен», - убежден Андрей Соколов.
В минувший вторник военное ведомство подвело итоги первого своего удавшегося аукциона в Петербурге: право освоить 11,3 млрд рублей на строительстве 49 жилых домов для военных в Осиновой Роще получила входящая в группу ЛСР компания ЗАО «Домостроительный комбинат «Блок». Но здесь шла речь о продаже не имущества, а госконтракта.
Неоднозначная привлекательность
Аналитики отмечают, что не все участки, которые собирается продать Минобороны, будут одинаково привлекательны для инвесторов.
«Участок в Басковом переулке интересен с точки зрения строительства элитного жилья и офисов класса «А», в Шкиперском протоке также может быть реализована жилая функция. На Адмиралтейской набережной интересна реконструкция под представительство или жилье класса люкс, при продаже по 4-6 млн рублей за здание. В Комарово на улице Лейтенантов, 17, может быть реализована малоэтажная застройка, цена продажи участков может составить 2,5 тысяч рублей за кв. м участка. Участок в Комарово на улице Морской, 11, менее ликвидный: его функциональное назначение - гостиничные и туристические объекты, в нынешних условиях рынка это не самое интересное направление. Лот в Комарово на ул. Морской, 4, вообще по функциональному назначению застраиваться не может, поскольку относится к особо охраняемым природным территориям. Не совсем понятно, каким образом Минобороны собирается выставлять его на торги. На Пискаревском проспекте целесообразно строить логистический комплекс, цена может составить до 2 тысяч рублей за кв. м участка», - рассуждает Владимир Копылов.
Заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева считает, что из лотов Курортного района больше всего может заинтересовать покупателей объект на улице Лейтенантов. По ее оценке, при наличии необходимых коммуникаций его можно было бы продать по цене от 700 тысяч руб. за сотку. Если же в этом смысле участок проблемный, то по 500 тысяч рублей.
Андрей Соколов полагает, что большинство «оборонных» участков пригодны для жилой застройки. Среди всех выставленных объектов наибольший интерес, с его точки зрения, представляет лот на Адмиралтейской набережной. Его уникальное местоположение позволяет создания здесь гостиницы категории «5 звезд» или элитный жилой дом класса люкс.
«Несмотря на кризис, инвесторы активно присматриваются к выставленным на продажу «военным» объектам недвижимости. Спросом пользуются небольшие объекты с хорошей локацией, пригодные для текущего использования. При этом цена объекта должна позволять покупателю рассчитывать на доходность не менее 14% при текущих рыночных арендных ставках или ценах продаж. Таких объектов до сих пор мало», - резюмирует Андрей Соколов.
18.06.2009 20:20 Источник БН.ру Автор Ольга Мягченко