Изменения в главный градостроительный документ Петербурга призваны, в частности, расширить функциональные зоны, предназначенные под строительство коммерческих объектов и жилья. Своими мнениями о внесенных в Генплан коррективах поделились участники городского рынка недвижимости.
Александр Вахмистров
вице-губернатор Санкт-Петербурга
Действующий сегодня Генеральный план стал первым документом территориального планирования в России, который был разработан и утвержден в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Основной целью его создания является достижение европейских стандартов жизни города. Ведь именно градостроительное регулирование и территориальное планирование играют важнейшую роль в экономическом развитии мегаполиса.
На протяжении двух лет после принятия Генплана мы проводили мониторинг, который выявил как неточности технического характера, так и некоторые отрицательные элементы нового принципа территориального планирования. Кроме того, с момента утверждения основного градостроительного документа Петербурга на федеральном уровне был принят ряд правовых актов, касающихся данного вопроса. Их требования было необходимо учесть, изменив Генплан соответствующим образом. В июле 2006 года мы вынесли решение о корректировке документа, возобновили работу специальной комиссии, которой более полутора лет обсуждались все предложения от общественных объединений, депутатского корпуса, жителей города. Было рассмотрено порядка 1,3 тысячи поправок и около 30–40% из них учтено при принятии изменений.
Большая часть корректив коснулась зонирования территорий. Прежде всего произошло укрупнение функциональных зон, что позволило избавиться от излишней детализации и обеспечить дифференцированный подход к территориальному планированию. Другими словами, это изменение будет способствовать созданию более комфортной среды обитания.
Поправки дали зеленый свет реализации масштабных стратегических проектов, требующих не только земельных ресурсов, но и инженерного, а также транспортного обеспечения. Это предоставит возможность продолжить активнейшее развитие Петербурга как крупного делового и промышленного центра.
Алексей Медведев
вице-президент Becar Realty Group SPb
В настоящий момент совершенно очевидно, что при нынешнем развитии рынка необходимо вносить поправки в Генплан не реже одного раза в пять лет. Причиной тому становятся процессы по освоению территорий за пределами центра города и работы по переносу крупных офисных объектов и строительных площадок на окраины.
Центральная часть Петербурга слишком застроена, поэтому прогнозируется расширение функциональных зон вплоть до районов КАД. Более того, в ближайшее время можно ждать новых заявок на поправки в Генеральный план. На сегодняшний день около 30% крупных проектов, реализуемых в Петербурге, ориентированы на внесение дальнейших корректив.
Изменение главного градостроительного документа Петербурга так или иначе поможет девелоперам осваивать новые городские территории.
Действующие производства уже начали переводить из центра города, поскольку они неэффективны из-за слишком высокой стоимости земли.
Игорь Евтушевский
управляющий директор ООО «Главстрой-СПб»
Сегодня земли сельскохозяйственного назначения – большой малоиспользуемый ресурс для увеличения объемов жилищного строительства. Масштабное вовлечение в оборот этих территорий будет способствовать снижению динамики роста цен на недвижимость. Пока они используются не в полной мере, поскольку процесс их перевода в другие категории для градостроительных целей требует много времени и средств. Второй способ увеличения объемов строительства – вывод из центральных районов города промышленных предприятий. Эти территории имеют хорошее местоположение и обеспечены энергетическими мощностями, поэтому крайне привлекательны для инвесторов, планирующих возводить на них жилье. В этом отношении коррективы в Генплан задают правильное направление развития города.
Андрей Степаненко
генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»
Внесение поправок в Генплан продиктовано реальной необходимостью. Город огромен, и невозможно единожды, с безукоризненной точностью просчитать все детали его развития. Из-за отсутствия четких представлений о видах разрешенного использования земель тормозилась реализация целого ряда проектов.
В особенности это касается работы по комплексному освоению территорий.
С декабря 2005 года, когда был принят Генплан, в Петербурге стартовало несколько крупных проектов. Инвесторы начали осваивать территории Конной Лахты, Северной долины, юго-запада Петербурга, строить жилье и объекты коммерческой недвижимости на других городских землях. Осуществление этих проектов в установленные сроки будет возможно только при наличии законодательно урегулированного правового поля. Если мы хотим, чтобы город развивался, улучшалась среда обитания его жителей, строились новые социальные и инфраструктурные объекты, менялась транспортная ситуация, необходимо наличие безупречных основополагающих документов, которые регулируют развитие Северной столицы.
Поправками в Генплан были, в частности, укрупнены функциональные зоны. Это значит, что теперь на территориях, использующихся для жилищного строительства, разрешено возведение объектов делового и торгового назначения, инженерной и транспортной инфраструктуры, требующихся для обслуживания тех, кто там проживает.
Таким образом, в городе больше не будут создавать районы, сплошь застроенные жильем и не обеспеченные ни парковками, ни магазинами, ни учреждениями соцкультбыта. Не будет территорий, предназначенных исключительно под возведение торговых объектов. Город должен развиваться равномерно, и это учтено поправками в Генплан.
Светлана Покровская
заместитель директора по развитию компании Setl City
Внесенные поправки в большинстве своем необходимы и обоснованы. Тем не менее для многих участников рынка их принятие обернулось настоящей проблемой. Изменение или расширение функционального назначения ряда зон привели к тому, что некоторые временные регламенты застройки (ВРЗ), разработанные компаниями до мая 2008 года, теперь признаются не соответствующими Генплану.
Особенно болезненно это воспринимается инвесторами, которые работают не на собственных, а на городских участках и, как следствие, ограничены в сроках. В то же время многие ВРЗ не вступают в противоречие с внесенными поправками. Камнем преткновения становится разница в обозначении зон. К большому сожалению, эта проблема при формировании изменений предусмотрена не была.
Евгения Васильева
руководитель отдела консалтинга ASTERA St.Petersburg
Генеральный план Петербурга можно критиковать в деталях, но важность этого документа как основного стратегического ориентира развития города оспаривать не приходится. Недостатки, конечно, присутствуют – к примеру, организация транспортных потоков все еще оставляет желать лучшего.
Надеемся, что все заявленные в документе мероприятия по улучшению транспортной инфраструктуры будут реализованы без задержек – Петербург испытывает в этом потребность уже сейчас. В целом главный градостроительный документ Петербурга дает представление об общей картине развития отдельных территорий и функциональных зон в ближайшей перспективе, что незаменимо при работе над проектами, поиске земель для инвестирования, разработке концепций редевелопмента. Кроме того, Генплан – это защитный механизм против хаотичной застройки и нерационального развития зон, работающий в интересах всего города, а не отдельно взятого собственника. Перспективное планирование жизни мегаполиса по определенным законодательным установкам – это норма для современного цивилизованного мира.
Елена Александрийская
руководитель промышленно-складского департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis
Поправки к генплану являются инструментом, позволяющим сбалансировать интересы различных групп общества: горожан, строительного и инвестиционно-девелоперского бизнеса, властных структур. В конце 2005 года невозможно было предугадать нынешней скорости развития города. Также нужно учитывать, что в своем первоначальном варианте Генплан был пилотным проектом территориального планирования для всей России. Проводимый мониторинг реализации этого документа показал необходимость внесения в него изменений.
Много усилий было приложено для повышения инвестиционной привлекательности Петербурга. Следует корректировать приоритеты, учитывая интересы всех групп населения и участников инвестиционного процесса, предугадывать возникновение потенциальных проблем. Например, в связи с бурным ростом современных производств на территории Петербурга необходимо активизировать строительство транспортной и инженерной инфраструктуры.
Благодаря принятию поправок устранена излишняя детализация в Генеральном плане, за счет чего будет обеспечено укрупнение функциональных зон. Это позволит представителям девелоперского и строительного бизнеса действовать более гибко. Скорее всего Генеральный план будут снова корректировать для того, чтобы сбалансировать сосуществование архитектурных шедевров, парков и скверов, рекреационных зон с современными производствами и новыми строительными проектами.
Евгений Рязанцев
советник управляющей компании «ВМБ-Траст»
Процесс уточнения, конкретизации и подстройки к актуальным рыночным тенденциям действующего Генерального плана путем внесения поправок является объективно необходимым.
Коррективы нужны и девелоперам для реализации максимально эффективных проектов, и городу для его гармоничного развития. В частности, изменение категорий городских земель весьма разумно, поскольку работа по выводу из центра Петербурга промпредприятий с последующим перепрофилированием этих территорий более важна, нежели выращивание турнепса и свеклы в городской черте.
Хотелось бы только, чтобы поправки в Генплан вносились на базе объективных, комплексных потребностей развития города и плановых прозрачных механизмов, а не локальных интересов и лоббистских возможностей отдельных застройщиков.
Вероника Лежнева
старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle
Укрупнение функциональных зон поможет девелоперам. С нашей точки зрения, внесенные поправки отвечают стремлению инвесторов реализовывать сложные многофункциональные проекты на крупных территориях, поскольку в принятом Генеральном плане границы функциональных зон жилой и общественно-деловой застройки несколько размыты.
Так, например, все виды общественно-деловой застройки представляют собой одну функциональную зону, которая к тому же подразумевает и возможность возведения жилья. В свою очередь, на территориях, отведенных под жилые здания, разрешается строительство объектов общественно-делового назначения.
С точки зрения вывода предприятий из центральных частей города «расширенное» зонирование территорий обеспечивает девелоперу более широкий выбор будущего месторасположения своего объекта. Город развивается, и поэтому принятие таких мер, как сокращение земель сельскохозяйственного назначения в пользу жилищного и промышленного строительства, неизбежно. В противном случае Петербург теряет возможность активного роста.
При должном профессиональном подходе как со стороны девелоперов, так и администрации города можно найти компромисс и выработать оптимальное решение развития той или иной территории.
Николай Пашков
директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург
Многие промышленные зоны оказались в центральных частях города. В этом плане активная позиция администрации по выводу предприятий – совершенно закономерный процесс, который позволит модернизировать производственные площади, расширить их, эффективно использовать городские земли.
Главная проблема в этом вопросе – отсутствие инженерно-подготовленных площадок. С этой точки зрения Генплан будет являться стимулом для дальнейшего развития новых территорий. В черте города основным способом увеличения предложения в сегменте недвижимости бизнес-класса становится редевелопмент промышленных площадок. Жилье эконом-класса будет строиться на бывших землях сельскохозяйственного назначения.
Это позитивный процесс, который соответствует как долгосрочным экономическим интересам города, так и тенденциям развития рынка недвижимости, создает возможности расширения и модернизации промышленного потенциала, улучшения качества жизни, удовлетворения дефицитного и активного спроса на жилье.
Пакет утвержденных поправок не учитывает массу пожеланий тех девелоперов, чьи проекты возникли совсем недавно. Рынок недвижимости Петербурга находится на пике развития, поэтому есть опасение, что Генплан, даже с учетом внесенных изменений, устареет уже в течение ближайших двух лет.
От редакции:
Внесенные в Генплан поправки далеки от совершенства, однако именно они дают основу для полноценного развития Петербурга. Укрупнение функциональных зон позволит девелоперам реализовывать комплексные проекты, сочетающие в себе коммерческую недвижимость, жилье, объекты социальнойи транспортной инфраструктуры. Что, в свою очередь, обеспечит градостроительный баланс.
Судя по всему, документ еще будет подвергаться корректировкам: разработчики поправок в силу объективных причин не смогли предусмотреть все нюансы развития города. Главное, чтобы вносимые изменения не вступали в противоречие с интересами бизнеса, горожан и учитывали уникальную архитектурную среду Северной столицы.
Источник: "Бюллетень недвижимости (Санкт-Петербург) - публикации"
Дата выпуска: 05.08.2008
04 Августа 2008
Генплан оброс поправками
