Насколько реальна угроза затоваривания петербургского рынка жилья?

ближайшие три-четыре года проекты комплексного освоения территорий должны увеличить жилой фонд города на 11–13 млн кв. м, а к 2015 году – до 35–40 млн кв. м. Иными словами, количество жилья в городе увеличится как минимум на 30% Вместе с тем нынешний объем платежеспособного спроса, по различным оценкам, обеспечивает реализацию 2–2,5 млн кв. м жилья. Сегодня это в основном точечная застройка, которая, согласно принятому в мае Генеральному плану, должна постепенно сойти на нет. Да и сам современный рынок жилищного строительства требует нового, системного подхода, в котором нет места хаотическому возведению одиноких «точек», лишенных не только социальной инфраструктуры, но даже удобных подъездных дорог. С точки зрения городских властей, запланированные цифры роста жилого фонда вполне обоснованы: перспективная потребность Петербурга в новом жилье составляет примерно 70 млн кв. м, возведение которых невозможно без комплексного освоения пригородных территорий. Однако многие эксперты полагают, что реализация проектов-миллионников может застопориться уже через несколько лет. И причина будет банальной – на рынке попросту не хватит денег. По самым скромным подсчетам жилье во всех заявленных петербургских миллионниках обойдется покупателям в сумму, эквивалентную 90–95 млрд евро. О таких суммах принято говорить, когда речь идет о фондовом рынке, но никак не о «живых» деньгах, большинство из которых будет потрачено раз и навсегда. Сможет ли петербургский рынок жилья освоить масштабный рост предложения? Есть ли ресурсы для роста платежеспособного спроса? Насколько реальна угроза затоваривания городской первички и, если она существует, то за счет чего будут окупаться запланированные мега-проекты? За ответами на эти вопросы мы обратились к представителям ведущих петербургских застройщиков и компаний, специализирующихся на продаже жилья в городских новостройках. Василий Селиванов, генеральный директор компании «Setl City»: Перенасыщение петербургскому рынку жилья не грозит. Прежде всего потому, что все крупные строительные проекты будут выставляться на продажу очередями. Кроме того, жилой фонд в миллионниках будет не дополнять, а заменять сокращающееся предложение объектов точечной застройки в городе. Темпы продаж жилья в проектах комплексной застройки напрямую зависят от роста доходов населения. Анализ кредитных историй, накопленных банками и ипотечными операторами, показывает, что многие заемщики полностью погашают кредит уже через два-три года после его получения, хотя брали его на 10–15 лет. А это значит, что платежеспособный спрос на жилье в петербургских новостройках есть, и он создает запас прочности для всей отрасли. Виктор Гетманский, директор по девелопменту компании «Главстрой-СПб»: Выброс на рынок больших объемов жилья создаст условия для реальной конкуренции. Ведь емкость рынка – единственное серьезное ограничение, которое невозможно преодолеть. Конечно, платежеспособный спрос на жилье в Петербурге постепенно растет – этому способствуют развитие ипотеки, государственные социальные программы, миграционные процессы, повышение доходов населения. Но взрывного роста ждать не стоит. Были времена, когда продавалось все, что построено. Сегодня они заканчиваются. Застройщикам предстоит бороться за тот ограниченный объем денег, который присутствует на рынке. А значит, им придется более тщательно работать над концепциями своих проектов. Ван Чанда, генеральный директор ЗАО «Балтийская жемчужина»: Стандарт определения среднего класса в России сегодня предусматривает доход, эквивалентный $3 тыс. на одного члена семьи. Согласно данным за 2007 год в Петербурге число семей со сравнительно высоким уровнем дохода превысило 30%, и этот показатель демонстрирует стойкую тенденцию к росту. Разрабатывая наш проект, мы ориентировались именно на эту группу населения. Таким образом, жилье в нашем комплексе не должно оказаться слишком дорогим. «Балтийская жемчужина», подобно аналогичным девелоперским проектам во всем мире, претендует на звание«альтернативного центра города». Мы понимаем под этим образование, обладающее всеми функциями городского центра, но занимающее второй уровень в общей структуре города. В строгом смысле такие альтернативные центры не появляются просто так, по воле проектировщиков. Их создание зависит от степени развития инфраструктуры самого города. Так развивался Париж, этим же путем шел Лондон. Вряд ли следует опасаться того, что построенное жилье не будет востребовано рынком – в любом масштабном строительном проекте должна быть предусмотрена недвижимость разных уровней комфортности и, соответственно, цены. Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»: Если суммировать все заявленные проекты комплексной застройки, получится примерно 40 млн кв. м нового жилья. Но нужно учитывать, что реализация этих проектов рассчитана как минимум на десять лет, да и сами проекты, вероятнее всего, будут корректироваться. Говорить легче, чем строить, и реальное количество нового жилья будет гораздо скромнее – по моим оценкам, около 25 млн кв. м. А это 2,5 млн кв. м в год, что вполне сопоставимо с нынешним среднегодовым показателем и отвечает рыночному спросу. Яна Долотова, директор центра консалтинга и аналитики компании «Итака»: – Скорее всего, серьезного затоваривания рынка в ближайшие годы не предвидится. Проекты комплексной застройки будут выходить на рынок постепенно. Часть этого жилья наверняка будет задействована под городские программы расселения коммуналок и домов первых массовых серий. Но значительная часть предложения попадет на открытый рынок. Объем спроса на первичке сегодня составляет примерно 2 млн кв. м в год. Увеличение объема предложения позволит расширить эти границы. Ценовая конкуренция между проектами неизбежна, в борьбе за покупателя цена, конечно, будет иметь существенное значение, но не менее важными факторами станут качество приобретаемой квартиры и финансовый сервис – банковские кредитные программы и выгодные условия рассрочки. В целом спрос будет увеличиваться пропорционально росту объема предложения. Масштабные проекты комплексной застройки привлекут покупателей из других регионов России, а также иностранцев. Петербург становится вторым деловым центром России, а потому привлекательность рынка недвижимости города не будет подлежать сомнению еще долгие годы. Марина Романенкова, руководитель департамента по связям с общественностью «Центрального агентства недвижимости» (ЦАН): – Долгое время риэлторы работали в условиях тотального дефицита жилья. Сегодня клиент имеет возможность выбирать не только свою будущую квартиру, но и компанию, которая ее продает. И свой выбор он будет делать исходя из соотношения цена-качество. Рост предложения на первичном рынке жилья закономерно скорректирует цены, которые сегодня сильно завышены. Естественно, компании, которые привыкли «снимать сливки», занервничали. Их можно понять, поскольку в борьбе за покупателя в конечном счете выигрывает тот, кто работает с клиентом, а не с объектом. Угроза перенасыщения петербургского рынка жилья – не более чем миф. Масштабные строительные проекты, заявленные ведущими петербургскими девелоперами, в большинстве своем пока остаются проектами. Но даже если в ближайшую пятилетку программа комплексного освоения территорий увеличит рыночное предложение на 15 млн кв. м, на эти метры найдется свой покупатель. Только для расселения 113 тысяч петербургских коммуналок потребуется примерно 30 млн кв. м. Конечно, обитатели этих квартир не располагают достаточными сбережениями для улучшения своих жилищных условий. Но около 40% этих коммуналок расположены в центре города. Те, кто желает жить в центре или построить на этих участках, скажем, мини-отели (а таких проектов немало), будут вынуждены переселять жильцов в новостройки за свой счет. Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости»: – Предпосылок для затоваривания рынка в ближайшие годы нет. На развитие рынка наибольшее влияние оказывают два фактора – рост доходов населения и дефицит качественного жилья вкупе со стремительно меняющимися потребностями и предпочтеними граждан при выборе квартир. Масштабное развитие территорий и последующий рост объемов предложения на рынке строящегося жилья в ближайшие два-три года увеличат лишь конкуренцию среди застройщиков. Им придется больше внимания уделять качеству строительства и маркетингу. Существенных изменений в конъюнктуре рынка следует ожидать лишь в том случае, если большая часть из заявленных проектов будет построена и квартиры появятся на вторичном рынке. Но это произойдет не ранее 2011–2012 годов. Именно изменение предпочтений горожан, желание жить в достойных условиях и будет обеспечивать устойчивый спрос на новое жилье. Потенциальный покупатель начнет избавляться от существующих квартир в хрущевках, кораблях или в домах старого фонда, расположенных вблизи крупных промышленных зон, в пользу нового комфортабельного жилья. Вполне возможно и снижение цен в таких «некачественных» сегментах рынка. Однако в целом по городу существенного снижения цен в ближайшее время ждать не приходится. Резюме Эксперты единодушны во мнении, что выход на рынок проектов комплексного освоения территорий не приведет к затовариванию рынка. Проекты-миллионники сложны в освоении и будут вводиться в строй очередями, что позволит продавцам жилья грамотно дозировать рыночное предложение. Расширение спектра выбора для покупателя приведет к усилению соперничества между застройщиками, которые будут вынуждены заботиться о конкурентных преимуществах своих проектов.
Источник: "Бюллетень недвижимости (Санкт-Петербург) - публикации"
Дата выпуска: 07.08.2008