На асфальте: Жилье по госзаказу

Государство в России является активным игроком рынка недвижимости на региональном уровне: без соизволения местных властей не может быть реализован ни один проект строительства жилья. В последнее время все большую активность на этом рынке демонстрируют федеральные власти. Сначала были анонсированы планы по инвестированию государственных средств в инфраструктурное строительство, на подходе — возведение олимпийских объектов. Теперь список государственных строек могут пополнить жилые кварталы на землях ФГУПов, вузов и всех федеральных ведомств. Согласно указу президента Дмитрия Медведева неэффективно используемые участки должны быть отданы под строительство социального жилья. Таким образом, власти рассчитывают изменить конъюнктуру цен на рынке. Новый фонд, в который должны передаваться изъятые у различных ведомств федеральные земли, уже окрестили новой госкорпорацией. Впрочем, участники рынка не верят в перспективность затеи — прежде всего из-за неясности процедуры предоставления участков. Область применения Согласно указу Дмитрия Медведева от 7 мая 2008 г. «О мерах по развитию жилищного строительства» в России создается Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Правительство РФ должно было в течение одного месяца разработать и внести в Госдуму закон о создании соответствующего фонда, в котором были бы прописаны все детали его деятельности как юридического лица. Другой законопроект должен быть разработан к 1 сентября 2008 г. В этом документе должны быть расширены полномочия государства по изъятию участков у неэффективных собственников, которыми могут быть признаны «федеральные государственные учреждения, федеральные государственные унитарные предприятия, Российская академия наук, отраслевые академии наук и созданные ими организации». Под действие нового указа подпадают только участки, расположенные в границах населенных пунктов. Указ президента является логическим продолжением ранее изданного постановления правительства РФ от 3 апреля 2008 г. Б└√ 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности«. В этом постановлении был установлен запрет на согласование сделок, связанных с земельными участками федеральных ведомств. Более того, в этом постановлении более подробно прописаны требования к таким участкам. В частности, они должны быть расположены не далее чем в 30 км от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн человек либо в 15 км от границ населенных пунктов, где живет от 100 000 до 1 млн человек, или же в 5 км от городов менее с чем 100 000 жителей. Был введен даже запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в отношении этих земельных участков, а также на передачу имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Федерации. Однако постановление не распространяется на участки, изымаемые для федеральных государственных нужд, на земли, выделенные для строительства олимпийских объектов в Сочи или объектов для форума АТЭС во Владивостоке, а также на особые экономические зоны. Власти решили не ограничиваться федеральными землями. Правительство РФ постановило предложить высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации к 1 октября 2008 г. предоставить со своей стороны также участки для строительства социального жилья или создания заводов по производству стройматериалов. В свою очередь, федеральный бюджет обязуется в зависимости «от уровня бюджетной обеспеченности» региона предоставить субсидии для создания инженерной и социальной инфраструктуры. До 1 сентября 2008 г. в Минрегионе будет создана рабочая группа для оценки целесообразности дальнейшего использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Иными словами, ревизоры изучат, насколько правильно те же ФГУПы управляют федеральной землей. В правительстве действительно, как и было сказано в президентском указе, довольно быстро разработали закон о создании фонда. С опозданием всего на два дня, уже 9 июня 2008 г., законопроект был внесен в Госдуму, для ускорения процедуры его предложил парламентариям сам председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум. «По разным оценкам, в данный фонд может попасть примерно 0,7-0,9 млн га земли», — говорит ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов. Как объяснил 18 июня 2008 г. на встрече с Дмитрием Медведевым глава Минрегиона Дмитрий Козак (именно в его ведомстве разрабатывался документ), фонд разместит для продажи на аукционах около 30 000 государственных земельных участков. По словам министра, таким образом власти «намерены сбивать цены на жилье, чтобы они становились доступными». Однако не ясно, на каких условиях будут выставляться эти участки на торги. Более того, непонятно, о каких именно участках идет речь. Если понимать широко будущие активы фонда, то в поле зрения Минрегиона могут оказаться и земли московских вузов, и все ФГУПы страны, в том числе ГлавУпДК при МИД России, которое строит жилье для иностранных дипломатов и сдает им его по рыночным ценам. «Поскольку ранее все перечисленные в правительственном постановлении организации активно реализовывали инвестиционные проекты на “своих” землях, то данный запрет приведет к сокращению объемов строительства жилья», — говорит руководитель юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век» Анна Шлесина. Тем, кто уже успел заключить инвестконтракт на застройку территории вуза или договорился о соинвестировании с ФГУПом, опасаться пока нечего. «В постановлении Б└√ 234 предусмотрены исключения из установленного запрета на совершение сделок, к которым, в частности, относится предоставление земельных участков по ранее проведенным аукционам, заключенным контрактам и т. д. То есть постановление не имеет обратной силы», — напоминает Шлесина. «ФГУПы в какой-то степени могут пострадать в результате передачи части земель в фонд», — предполагает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Пока не готов точный список «жертв» Минрегиона, участники рынка примерно очерчивают их круг. «На сегодняшний день сложно сказать, какие именно территории будут переданы в ведение нового федерального фонда — правительству РФ еще только предстоит составить перечень и определить границы этих земельных участков», — отмечает юрисконсульт отделения «Семеновское» компании «Инком-Недвижимость» Марина Маркина. «В Петербурге под действие указа подпадут преимущественно территории различных НИИ, имеющих испытательные полигоны. По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу, общая площадь таких земель, имеющих закрепленные границы, составляет около 1400 га. Кроме того, существует довольно большой объем федеральных земель, границы которых не оформлены, и в случае их оформления в земельный фонд может поступить еще до четверти территорий Петербурга, т. е. до 8000-10 000 га», — говорит генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов. По его словам, высвобождение такого количества земель, безусловно, способно повлиять на рыночную конъюнктуру — в случае, если там действительно будут вестись строительные работы, предусмотренные указом. Помощь частника Государственные программы, например масштабные планы по строительству инфраструктурных объектов, в частности, в течение 10 лет планируется выделить около $400 млрд на строительство дорог, или программа реконструкции вокзалов, уже давно привлекают частные компании, которые готовы осваивать серьезные бюджеты в качестве подрядчиков и консультантов. Насколько госинициатива открывает возможности для участия частного капитала, пока остается неясным. Некоторые эксперты позитивно оценивают перспективы участия частных компаний в новом государственном проекте. «Возможно, что создание фонда откроет новые возможности для частно-государственного партнерства. Если говорить о строительстве больших объемов социального жилья, то это дает возможности крупным строительным холдингам, специализирующимся на строительстве жилья по госзаказу, практически полностью загрузить производственные мощности и обеспечить компанию заказами на длительные сроки», — предполагает Марина Маркина. Но выход новых строительных компаний на рынок строительства жилья по госзаказу она считает маловероятным. «Скорее всего власти предпочтут работать с известными компаниями, которые давно закрепились на этом рынке и неоднократно выполняли государственные и городские заказы, такими как “СУ-155”, ДСК-1, МФС-6», — утверждает Маркина. По мнению Василия Селиванова, для того чтобы частные компании вошли в эти проекты, необходимо уточнить, каким образом государство будет осваивать эти земли. «Будут ли новые объекты выводиться на рынок или речь будет идти только о строительстве жилья для очередников — по этим и другим вопросам существует неясность. Следовательно, и о частно-государственном партнерстве можно будет говорить только в узком смысле — компании могут быть привлечены в качестве подрядчиков на строительство объектов, но не в качестве инвесторов или девелоперов», — говорит он. Еще одним возможным участником частно-государственного партнерства в данном случае могут стать производители стройматериалов. «Обратный эффект увеличения темпов массового строительства — это увеличение спроса на стройматериалы и, как итог, рост себестоимости. Но стоимость растет в краткосрочной тенденции, в долгосрочной — должны вводиться новые мощности. Задача государства — обеспечить условия для введения новых мощностей в производстве стройматериалов», — рассуждает исполнительный директор компании «РДР-Холдинг» Георгий Кузин. По его словам, для этого надо активнее применять современные технологии. «Классический кирпичный дом строится больше года с привлечением техники и большого количества ручного труда, а современный дом из сэндвич-панелей — за месяц, и сам дом собирается как конструктор за несколько дней. Аналогичный дом может быть и из бруса, и из бревна», — говорит он. На свою часть прибыли рассчитывают и консультанты. «Мы являемся консалтинговой компанией, поэтому в будущем, возможно, к нам будут поступать обращения со стороны федеральных органов с целью оценки и определения перспектив развития различных территорий», — надеется Константин Ковалев. Однако не все участники рынка так оптимистичны. «Что касается частно-государственного партнерства, то я не вижу возможности для него в данном проекте. С учетом заявленных целей указа частные инвесторы вряд ли смогут рассчитывать здесь на хорошую прибыль, а значит, если и будут участвовать в этой программе, то будут экономить на всем, что можно, и построенные таким образом дома не будут отличаться хорошим качеством», — категоричен Дмитрий Баранов. Обратная тяга Помимо недоуменного скепсиса частного бизнеса новую программу ожидает и сопротивление структур, на сегодняшний день управляющих федеральными землями. По мнению Дмитрия Баранова, чтобы указ заработал, в первую очередь нужно добиться, чтобы земли действительно передавались в фонд. «Ведь ничто сейчас не мешает всем организациям, перечисленным в указе, включить все свои лоббистские возможности и доказывать, что именно их земли используются эффективно. И они уже давно сами решили их освоить и построить на имеющихся землях новое здание (производство, склад и проч.), которое жизненно необходимо для функционирования всей организации, и, следовательно, и сносить/не давать строить это здание и отбирать землю нельзя», — предполагает он. Кроме того, по мнению Баранова, «необходимо будет провести экологическую экспертизу земель, потому что за долгие годы ее использования разными организациями она могла просто прийти в полную негодность для строительства жилья». Более того, как утверждает эксперт, «не исключено, что именно по этой причине часть пустующих земель не сможет быть передана в фонд». По словам Георгия Кузина, «новый указ встретит сильное противодействие, потому что огромное количество людей из бизнеса, государственных чиновников наживалось на этой теме (ведомственной земле) и продолжает наживаться». По мнению Анны Шлесиной, для того чтобы указ заработал, необходимо ускорить разработку градостроительной документации в соответствии с новым Градостроительным кодексом, а также решить вопрос с обеспечением площадок для строительства жилья инженерной инфраструктурой. «Для этого потребуется значительный объем финансирования, который региональные бюджеты скорее всего не смогут себе позволить», — говорит эксперт. По ее словам, до настоящего времени финансирование разработки градостроительной документации и строительства инженерной инфраструктуры в большинстве случае осуществлялось инвесторами. «Предоставление субсидий из федерального бюджета на эти цели — процесс довольно длительный, из-за отсутствия финансирования установленный запрет на сделки продлят после 1 января 2009 г.», — предполагает она. Однако пока никаких прямых последствий издания нового указа эксперты не наблюдают. «Вряд ли какие-либо аукционы по продаже федеральных участков были сорваны. Например, тот же аукцион по продаже Минобороны бывшего военного городка на Рублевском шоссе прошел безо всяких осложнений», — говорит Дмитрий Баранов. По его мнению, не остановится и строительство жилья на землях, принадлежащих МГУ. «Часть строительства на землях МГУ ведется в интересах образовательного процесса, а строительство жилья предполагает, что часть квартир получит профессорско-преподавательский состав. Можно говорить о том, что строительство на землях МГУ является примером эффективного использования. И потом, всегда можно будет сделать исключение, тем более для МГУ — вуза, который в бюджете страны имеет отдельную строку», — отмечает он. Однако некоторые строительные компании уже заявили о срыве существовавших ранее договоренностей. «Компания рассматривала возможное участие в совместных проектах с организациями — владельцами земель, находящимися в федеральной собственности. От этих планов в связи с принятием вышеназванных документов придется отказаться», — говорит Анна Шлесина. В ожидании последствий Участники рынка по-разному оценивают перспективы нового указа и предшествующего ему постановления. «От принятия указа могут выиграть компании, специализирующиеся на возведении социального жилья по госзаказу — это крупные многопрофильные холдинги, располагающие собственными заводами по производству стройматериалов, проектными, строительными и девелоперскими организациями», — говорит Марина Маркина. В числе таковых, как правило, называют «Главстрой», ПИК, «СУ-155». «Многие представители столичных властей и компаний, занятых в строительстве жилья по госзаказу, считают, что последствия будут только положительные: количество очередников существенно сократится, уменьшится спрос на жилье, соответственно, цены на коммерческую недвижимость не поднимутся», — уверяет Маркина. Однако, по ее мнению, все далеко не так просто: увеличение строительства социального жилья совершенно не обязательно должно привести к снижению спроса на жилье коммерческое. Люди, ожидающие получения бесплатной квартиры, в подавляющем большинстве относятся к малоимущим слоям населения. «Они никак не могут являться потенциальными покупателями жилой недвижимости (тем более недвижимости бизнес-класса и элитной), поэтому уменьшение количества очередников никак не повлияет на уровень спроса на рынке», — считает Маркина. По мнению Василия Селиванова, «вновь возводимое социальное жилье, вероятно, будет использоваться под программы расселения очередников, поэтому и на рынок будет оказывать лишь косвенное влияние, скорее всего — способствовать его стабилизации». Однако с такой точкой зрения согласны не все эксперты. «Новый указ способен серьезно изменить конъюнктуру рынка, потому что на сегодняшний момент сложилась парадоксальная ситуация: в стране, где больше всего в мире земли, образовался искусственный дефицит земельных участков под строительство. Ошибки в земельной политике, картельные сговоры лендлордов, бездумная политика местных властей — все это привело к тому, что во всех крупных городах и вокруг них рынок земли спекулятивно надут», — описывает ситуацию Георгий Кузин. Приобрести свободный участок практически невозможно. «Если неиспользуемую землю хотя бы частично вывести в хозяйственный оборот, то это может очень серьезно повлиять на цены», — уверяет он. Однако для этого, по его мнению, «государство должно подготовить развитие территорий, подготовить инфраструктуру, т. е. заняться мастер-девелопментом, а потом продавать участки земли застройщикам». «На основе такого рода партнерства может возникнуть большое предложение на рынке недвижимости, которое может вполне изменить цены», — говорит эксперт. По словам Константина Ковалева, перевод федеральных земель положительно скажется на цене земельных участков и, как следствие, на стоимости жилья. «Этот указ явно ведет к либерализации цен на земельные участки в целом, потому что в настоящий момент на каждом локальном рынке есть ограниченное количество землевладельцев, которые не могут или не хотят развивать территории, полученные путем скупки сельхозпредприятий за городом и промзон в черте городов. Большая часть таких владельцев принадлежит к отряду спекулятивных собственников, извлекающих доход лишь из роста стоимости земельных участков», — говорит Ковалев. Однако в любом случае, по мнению Георгия Кузина, государство должно быть осторожно в своих действиях на этом поле. «Вопрос собственности на землю исторически очень важен, так как связан с формированием среднего класса, с социальной стабилизацией государства, а средний класс невозможен без частной собственности — без дома, который стоит на земле», — напоминает он. До сих пор остается неясным, будут ли привлекать власти частные компании не только в качестве подрядчиков, но и в роли соинвесторов. Поэтому, если государство захочет привлечь частный капитал или предложить землю под застройку коттеджами покупателям-физлицам, следует сделать эти предложения привлекательными прежде всего для частных покупателей жилья. «Не исключено, что часть населения, ознакомившись и с проектами домов, и с условиями их приобретения, попросит исключить его из списков нуждающихся», — иронизирует Дмитрий Баранов Источник: Ведомости Дата выпуска: 07.07.2008