Власти Санкт-Петербурга составили перечень домов, которые в течение ближайших трех лет будут обследованы на предмет их аварийности. В этот список вошли 204 здания, многие из которых являются историческими и находятся в центре города. Тотальное обследование домов может служить сигналом о том, что большинство зданий будут признаны аварийными. Эксперты рассматривают такой процесс, как палку о двух концах. С одной стороны, у инвесторов появятся большие перспективы. С другой – Петербург постепенно может утратить свое наследие.
В список потенциально аварийных домов вошли здания, расположенные в Адмиралтейском, Василеостровском, Выборгском, Калининском, Кировском, Курортном и Колпинском районах Санкт-Петербурга. Это в большинстве своем жилые дома, которые необходимо обследовать для дальнейшего решения об их расселении, а затем сносе или реконструкции. Ответственность за каждый дом несут районные администрации. Большую часть зданий из списка составляют дома Адмиралтейского района. Начальник жилищного отдела администрации Адмиралтейского района Диана Чапурина говорит, что список зданий составлялся на основании имеющейся документации, свидетельствующей о техническом состоянии объектов. По словам Дианы Чапуриной, обследование необходимо лишь для того, чтобы специализированные организации подтвердили техническое состояние домов. Заказчиками экспертизы выступают жилищные агентства районных администраций, которые специально проводят конкурсы на выбор экспертной организации. Заключение экспертизы рассматривает межведомственная комиссия, в которую входят управление Роспотребнадзора, жилищная инспекция, пожнадзор и т.д., которая и определяет степень аварийности дома. Если дом признается аварийным, то он попадает в адресный перечень расселения домов за счет городского бюджета. Дальнейшая судьба такого здания ясна: оно пойдет под снос.
Реконструкция
равняется сносу
Нельзя заранее утверждать, что участь сноса ожидает все здания, вошедшие в список. Однако сам факт того, что перечень существует, и в него входят исторические объекты, сильно тревожит специалистов органов охраны памятников. По информации Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), если памятник признают аварийным и вывод из аварийного состояния – невозможным, то он будет снесен. Другой вариант, более лояльный по отношению к памятнику, – реконструкция. Однако депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Алексей Ковалев считает, что реконструкция в данном случае равнозначна сносу. «Это дома, которые приготовлены на «убой»! – убежден Алексей Ковалев. – За каждым домом стоит конкретный интересант. Реконструкция будет экономически нецелесообразной, поэтому между реконструкцией и сносом нет никакой разницы!» Эксперты Совета по сохранению культурного наследия Санкт-Петербурга признают, что опасения депутата отнюдь небеспочвенны. «Практика последних лет говорит о том, что такой процесс чаще всего заканчивается сносом», – говорит сопредседатель Санкт-Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Александр Марголис. В Санкт-Петербурге есть печальные примеры, подтверждающие слова господина Марголиса. Достаточно вспомнить Литейный проспект, 5/19 и угол Невского проспекта и улицы Восстания. Члены Совета по сохранению культурного наследия затрудняются назвать положительные примеры приспособления исторических объектов под новые функции. По наблюдениям специалистов, даже если здание сохраняется, то в ходе реконструкции часто утрачиваются многие ценные архитектурные элементы. Член Совета по сохранению культурного наследия при Министерстве культуры РФ Михаил Мильчик объясняет это тем, что интересы инвесторов преобладают над интересами органов охраны памятников. По мнению Михаила Мильчика, памятники страдают в большинстве случаев именно от того, что инвесторы желают удешевить проект и скорее получить свои дивиденды.
Перспективы для инвесторов
Здания в историческом центре города, безусловно, очень привлекательны для инвесторов. Создание перечня домов, которые предположительно могут быть снесены или реконструированы, открывает новые возможности для девелоперов. Аналитики называют разные направления развития исторического центра Петербурга. Одни считают, что выгоднее всего строить в центре города жилье. Другие убеждены в том, что городу все еще не хватает гостиниц. Третьи утверждают, что самым доходным сегментом рынка в центре Петербурга является торговля. Уже сегодня эксперты называют конкретные объекты, которые могут быть наиболее интересными для девелоперов. Так, по мнению директора департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Екатерины Марковец, самыми привлекательными будут объекты, расположенные в «золотом треугольнике», например, дом на ул. Большой Морской, 34. По мнению госпожи Марковец, перспективна также реконструкция соседних зданий, что позволяет создать единый комплекс с собственной «приватной» территорией, например, зданий на пр. Римского-Корсакова, 1 и 3. Судьба этих зданий уже предопределена. Рядом с ними, на пр. Римского-Корсакова, 5/7, расположена гостиница «Амбассадор», принадлежащая ЗАО «Петербургские отели». Компания серьезно намерена расширить свою деятельность в Адмиралтейском районе, и дома на проспекте Римского-Корсакова, Б└√1 и Б└√3 как нельзя лучше подходят для этих целей. Инвесторы планируют реконструировать исторические объекты с приспособлением под гостиничный комплекс.
За городом спокойнее
Для того чтобы развивать проекты в историческом центре, девелоперам изначально придется потратить гораздо больше финансовых средств, чем на строительство новых объектов за пределами Петербурга. Именно поэтому многие предприниматели берутся за исторические здания в центре города с большой осторожностью либо не берутся вообще. Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов говорит, что реализовывать проекты в историческом центре девелоперов останавливает множество препятствий. Во-первых, реконструкция исторических объектов обходится дороже, чем новое строительство. Во-вторых, затруднения вызывает расселение домов. «Проблемы в первую очередь связаны с расселением приватизированных квартир, доля которых в аварийных домах достигает 60-70 процентов, – отмечает Василий Селиванов. – Здесь существует финансовая и правовая неопределенность. Как правило, инвестору приходится сталкиваться со спекулятивными ожиданиями собственников, и заранее рассчитать связанные с этим затраты нереально». Директор по маркетингу компании SIB Видия Железнов подтверждает эту точку зрения. «Стоимость расселения часто зависит от «аппетитов» жителей, которые, в свою очередь, могут зависеть от степени аварийности дома, – говорит Видия Железнов. – Зачастую собственники квартир используют возможность расселения как инструмент для шантажа инвестора, выдвигая подчас невыполнимые финансовые требования, значительно превышающие рыночную стоимость их собственности. В любом случае расселение – чрезвычайно сложный процесс, требующий больших временных и финансовых затрат».
Аналитики в сфере недвижимости утверждают, что именно по этим причинам сегодня наблюдается тенденция к так называемой децентрализации коммерческих проектов. Генеральный директор компании Terra Direction Олег Здрадовский говорит, что в этом плане очень интересны, например, Выборгская сторона, район Обводного канала, потому что там можно спокойно все сносить и строить заново. Сегодня перечень домов, которые подвергаются обследованию, тщательно изучают специалисты городского отделения ВООПИиК, чтобы в дальнейшем предпринимать конкретные меры по сохранению исторических объектов. Александр Марголис смотрит на происходящий процесс более оптимистично, чем Алексей Ковалев. Если депутат считает, что все дома, входящие в список, обречены, то господин Марголис все же надеется на здравый ум и искренность городской власти. Тотальный снос исторических зданий, как считает Александр Марголис, рано или поздно должен прекратиться. Главное все же, чтобы было не поздно.
Марина Голокова
Источник: Строительный еженедельник (Санкт-Петербург) Дата выпуска: 30.06.2008 Номер выпуска: 25
04 Июля 2008
Тотальная проверка наследия
