Дефицит участков под застройку, снижение доходности проектов, проблемы роста бизнеса подталкивают петербургских застройщиков к освоению российских регионов и даже заграницы. За пределами родного города возводится и жилье, и коммерческая недвижимость.
Региональные рынки жилой и коммерческой недвижимости развиваются по сценарию, схожему cо столичными: увеличение покупательского спроса, снижение предложения. В результате – рост цен. Доходность же региональных проектов в основном превышает аналогичные показатели в Петербурге, а их реализация обходится дешевле.
«Выходу на каждый из новых рынков предшествовали серьезные исследования, которые показали, что спрос на качественные проекты в регионах значительно превышает предложение», – комментирует региональную политику петербургских застройщиков Вячеслав Семененко, вице-президент холдинга Setl Group. «Почему мы выходим в регионы? Во-первых, мы строим общефедеральный бизнес, капитализация которого будет выше любого локального. Во-вторых, хотя емкость рынка Северной столицы еще многие годы позволит работать всем участникам строительного процесса, после периода интенсивного роста неминуемо наступает фаза стабилизации, которая приводит к снижению доходности проектов. В регионах рынки, хотя и меньшие по объему, находятся в стадии роста, приносящей большую прибыль», – емко добавляет его коллега Илья Еременко, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость».
Столичный интерес
Сегодня эксперты отмечают несколько зон повышенного интереса со стороны игроков петербургского строительного рынка: Москва и Московская область, Калининградская область, Сочи и Мурманск. Есть единичные случаи строительства в других городах и за рубежом.
Наиболее ликвидна в российских городах-миллионниках жилая недвижимость эконом и бизнес-класса, а также любые объекты коммерческого сектора. Впрочем, если раньше застройщики держали в поле зрения лишь очень крупные города, то сейчас планка понижается до поселений в полмиллиона жителей.
Многие застройщики считают необходимым «хоть как-то засветится» в Москве. Есть несколько вполне удачных примеров. Компания «ЛЭК» построила в районе Лианозово на северо-востоке столицы жилой комплекс «Магнолия Парк». С 2001 г. на московском рынке работает «Группа ЛСР» в лице своей дочерней структуры – компании «Мосстройреконструкция». Строят как коммерческую, так и жилую недвижимость: в районе «Балчуга» на Садовнической улице проектируется бизнес-центр премиум-класса, в Заречье возводится загородный комплекс малоэтажных жилых домов «Грюнвальд». «Кроме этих двух объектов у нас есть еще ряд предложений по приобретению земельных участков в Москве и Подмосковье под большие объемы строительства массового жилья. Но подробности проектов, пока не подписаны соглашения, не разглашаются», – говорит Игорь Левит, генеральный директор «Группы ЛСР».
Особый статус
Не меньший интерес петербургские строители проявляют к самому западному российскому региону – Калининградской области. Это легко объяснимо. Во-первых, в регионе создана особая экономическая зона, компании-резиденты которой избавлены от налога на имущество и налога на прибыль в течение шести лет, а на следующие шесть лет получают скидку в 50%. Во-вторых, Калининград включен в список туристических рекреационных зон, одна из которых будет создана на Куршской косе. В-третьих, регион стал участником программы по добровольному переселению соотечественников. Плюс ко всему, здесь может быть создана одна из четырех игровых зон страны.
С 2003 г. в Калининграде развивает девелоперскую деятельность Setl Group. Два года назад на Каштановой аллее были сданы первые объекты – два жилых дома комфорт-класса (общей площадью 5,3 тыс. кв.м), в которых поселились 80 семей.
ООО «Объединенный Строительный Трест», входящее в состав Setl Group, ведет строительство жилого комплекса на 225 квартир в городе-курорте Пионерске. Объем инвестиций в проект составит около $10 млн. В настоящее время завершается возведение первого дома на 50 квартир. Строительство еще одного жилого объекта осуществляется компанией в другом городе-курорте области – Светлогорске. Общая площадь комплекса составит 8,5 тыс. кв.м. Объем инвестиций в проект – около $8,5 млн. Окончание стройки намечено на июнь 2009 г.
«Нагретое» место
С недавних пор петербургские застройщики облюбовали побережье Черного моря. Здесь и климат хороший, и цена продажи в проектах стремится к столичным показателям, и перспективы Олимпиады 2014 манят.
На юге компания «ЛЭК» построила 17-этажный дом в Грузинском переулке в центре Сочи. В середине прошлого года объект был сдан госкомиссии и на сегодняшний день все квартиры в нем проданы.
Строительная компания «Импульс» реализует в Сочи сразу два жилищных проекта. На участке на Театральной улице возводится жилой комплекс общей площадью 18 тыс. кв.м. Вторым объектом недвижимости, приобретенным СК «Импульс», стал земельный участок в 1,1 га в Бочаровом Ручье. Здесь предполагается построить жилой комплекс в 12 тыс. квадратов.
Группа компаний «Северо-Западный технопарк» строит в будущей столице Олимпийских игр пансионат коттеджного типа – «Перспектива-3000». Новый рекреационный комплекс разместится на территории Сочинского национального парка, в приморской части горной долины Уч-Дере, на берегу Черного моря. Площадь участка, на котором возводят объект, – 3 га. Здесь построят 12 коттеджей, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой. Завершится реализация проекта в 2009 г.
Но самые масштабные проекты в Сочи реализует петербургская компания «М-Индустрия». Практически завершено строительство «Дома у Дендрария» на побережье, в проекте – коттеджный поселок у горы Малый Ахун. Кроме этого, «М-Индустрия» претендует на реализацию невиданного для России проекта – создание искусственного острова в акватории Черного моря. Он будет расположен в нескольких сотнях метров от берега и соединен с ним надводными мостами. Общая площадь намыва составит 250 га и будет состоять из семи основных островов, более дюжины небольших островков и трех островов-волнорезов. В составе комплекса (площадь застройки – 700 тыс. кв.м) появится так называемая рекреационная часть – гостиницы, санатории и пансионаты, spa-курорт, дворец искусств, парки и пешеходные зоны, крытый круглогодичный пляж, аквапарк, марина для стоянки яхт и 15 км новых пляжей. Жилая часть будет включать апартаменты, объекты торговли и сервиса, набережные с ресторанами и магазинами. На острове смогут постоянно проживать около 25 тыс. жителей. Общественно-деловая «нагрузка» предусматривает создание офисного комплекса, конгресс-центра, морского вокзала, спортивных сооружений и вертолетной площадки.
Для реализации проекта, получившего название «Остров Федерация», создан консорциум с участием российских и иностранных компаний, имеющих опыт работы по созданию комплексов с использованием намывных и искусственных территорий в разных странах.
Имя будущему острову дано за его очертания, которые напоминают контуры России. Так что «карту» нашей страны можно будет наблюдать даже из космоса.
Проект будет осуществлен на средства иностранного инвестора. Предполагаемый объем инвестиций – 155 млрд руб.
Предположительно создание острова начнется в будущем году и продлится пять лет. То есть застройщик планирует «уложиться» аккурат к 2014 г., чтобы первые доходы пожинать уже с сочинской Олимпиады. По словам Григория Усыченко, директора по развитию ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия», остров окупится в кратчайшие сроки – за 3–6 лет.
Инициаторы проекта по созданию нового черноморского острова гордятся его выгодным местоположением. Намывная территория будет находиться всего в 13 км от аэропорта «Адлер» и в 14 км от центрального вокзала города Сочи. Считается, что это позволит не только обеспечить удобную связь между гаванью, аэропортом и курортом «Красная поляна» тремя видами транспорта (наземным, воздушным и водным), но и существенно уменьшит влияние на загруженную транспортную систему Сочи.
Европейский комфорт
В отличие от регионов России в европейских странах петербургские застройщики создают объекты категории «выше средней». Еще одна «дочка» Setl Group – Setl North-Europe OY – с 2006 г. работает в Финляндии. Компания выступает инвестором и застройщиком гостиничных комплексов в Тахковуори (10 коттеджей) и Руоколахти (7 коттеджей). Подрядчиками выступают финские ESS Rakennus ja Palvelu Oy и SRV YHTIOT Rakennusliike Purmonen Oy. Ввод объектов в эксплуатацию намечен на второй квартал будущего года.
«Ниша организации отдыха в Финляндии еще не заполнена и в то же время является очень перспективной и востребованной. Поэтому мы приняли решение о выходе на этот рынок. Инвестиции в проекты составили 9 млн евро. Рассчитываем окупить их в течение восьми лет», – рассказывает Вячеслав Семененко. По его словам, себестоимость загородного строительства в Финляндии сегодня составляет 2,5–3 тыс. евро за кв.м, что обусловлено местными стандартами – дома сдаются с полной отделкой, мебелью, сантехникой.
В пригороде Парижа в коммуне Монтевран, неподалеку от европейского Диснейлэнда, дочерняя структура другого петербургского застройщика – корпорации «Строймонтаж» –возводит жилой комплекс «Аллеи Эрмитажа» на 270 квартир. К концу этого года будет сдана в эксплуатацию первая очередь, во втором квартале следующего – весь объект. «Работы идут с опережением графика и не исключено, что сроки будут сокращены. На данный момент закончены монолитные работы и ведутся внутренние. Квартиры будут сдаваться с полной отделкой», – комментирует Сергей Цветков, вице-президент ЗАО «Строймонтаж». По его словам, изначально в процессе реализации проекта были сомнения в том, как будет восприниматься в консервативной Франции компания с российским капиталом, «будут ли ей доверять?». Но все подозрения оказались беспочвенны. «Французы – прагматичный народ, и, сравнивая нас с конкурентами, выбрали объект нашей компании Hermitage SAS. В результате продажи были выше средних показателей по рынку в два раза, а цены – больше чем у конкурентов на 20%», – рассказывает г-н Цветков.
На первом проекте Hermitage SAS не остановилась. В апреле 2007 г. запущен в продажу еще один объект – малоэтажный комплекс на берегу Сены. Он будет вводиться в три очереди, по 100 квартир в каждой. Кроме того, окончено проектирование целого квартала в пригороде Карьер-су-Пуасси, в 30 км от Парижа. В «Строймонтаже» рассчитывают, что этот квартал станет визитной карточкой города, создаст его новый имидж.
Зарубежные проекты есть и у «Группы ЛСР». В Германии компания строит жилые объекты повышенной комфортности. Например, в городе Штарнберг, в 25 километрах от Мюнхена, возведено 16 трехэтажных таунхаусов в составе комплекса MAXOPOLIS (всего планируется построить 28 домов). Продажи тоже превзошли все ожидания – в настоящее время реализовано 75% возведенного жилья.
Ставка на своих
Компания «Невский Синдикат» «ушла» с родины еще дальше – в Грецию. Совместно с греческим партнером петербургская инвестиционно-строительная группа основала компанию «Олвиа», которая занимается строительством жилой недвижимости на полуострове Халкидики. Здесь компания создает объекты комфорт-класса. В поселке Криопиги на побережье Эгейского моря построен комплекс из четырех отдельно стоящих домов. В продаже остались всего два дома площадью 143 кв.м каждый (плюс прилегающий участок земли в две-три сотки). Возведение этого комплекса – первая фаза строительства жилого поселка на 70 домов с собственной службой управления и эксплуатации. На его территории также запланированы бассейны, детские и спортивные площадки, теннисные корты. Срок реализации всей программы – 3–3,5 года.
Здесь же, в километре от моря, начато строительство аналогичного первому комплекса «Криопиги-2»: четыре дома с небольшими участками. Комплекс еще не нашел своих покупателей. До его завершения остался год. В то же время ожидается сдача небольшого дома на 14 квартир в поселке Каллифея.
По данным компании, средняя стоимость квадратного метра готового жилья на греческом побережье Эгейского моря – 2–3 тыс. евро. В последние два года произошло существенное подорожание земли, что отразилось на себестоимости строительства.
Но пока на достигнутом компания останавливаться не собирается. Примечательно, что «Невский Синдикат» в Греции ориентируется на российского покупателя среднего класса.
А дальше кто?
К регионам присматриваются и другие крупные игроки петербургского строительного рынка. Так, в прошлом году холдинг «ЛенСпецСМУ» заявил о планах строительства около 300 тыс. кв.м коммерческой недвижимости в Москве. По оценкам компании, рентабельность этих вложений составит в среднем 30%. Помимо столицы «ЛенСпецСМУ» планирует выход в Пермь, Новосибирск, Тюмень и Ярославль. А в марте нынешнего года в Калининграде было создано дочернее предприятие холдинга – ЗАО «Эталон-Вест». В настоящее время эта компания готовится принять участие в нескольких конкурсах на строительство промышленных объектов. Кроме того, «ЛенСпецСМУ» серьезно намерено развивать бизнес за границей. Значительные объемы площадей планируется освоить в Болгарии, Испании, Португалии, на Балканах.
В начале осени свои планы на регионы обнародовал холдинг RBI. По словам его президента Эдуарда Тиктинского, до конца 2008 г. компания вложит в приобретение земли на территории России $500 млн. Половина этой суммы «осядет» в Москве, остальное будет направлено на строительство жилья в Екатеринбурге, Перми, Нижнем Новгороде, Тюмени, Уфе, а также в Киеве и Алма-Ате.
Опыт показывает, что сегодня проще всего строить в Европе. Например, в Греции, где действует упрощенный этап согласований проекта. С момента подачи заявки в соответствующие структуры до выдачи разрешения на строительство с проектной документацией проходит всего два месяца. А к окончанию строительства участок застройки гарантировано обеспечен всеми необходимыми инженерными мощностями.
Работа на территории Финляндии также отличается простотой и прозрачностью, несоизмеримой со сложной и труднопроходимой системой подготовки и согласования документации здесь, в родном городе.
С российскими регионами не все так гладко. По мнению экспертов, даже Петербург со всеми его инфраструктурными и административными проблемами более открыт, прозрачен и доброжелателен к иногородним инвесторам, нежели региональные рынки.
По-прежнему много времени уходит на построение отношений с властями, изучение нюансов законодательства и особенностей покупательского спроса «на местах». Тем не менее останавливаться на достигнутом никто из опрошенных застройщиков не собирается.
Автор: Анастасия Рублева