Сегодня в Петербурге на разной стадии реализации находятся десятки инвестпроектов, связанных с развитием недвижимости, каждый из которых имеет бюджет в несколько сотен миллионов у.е. А наиболее щедрые девелоперы уже взяли планку в миллиард. Год от года число строек, которые по своему масштабу и социальным последствиям могли бы претендовать на статус стратегических проектов Петербурга, растет в геометрической прогрессии.
Город становится центром притяжения капитала, в том числе - зарубежного. Самое консервативное международное агентство Standard & Poor's подтвердило долгосрочный кредитный рейтинг Петербурга BBВ-, пересмотрев прогноз его изменения со "стабильного" на "позитивный". В прошлом году объем иностранных инвестиций в экономику мегаполиса достиг $5,255 млрд, увеличившись в 3,7 раза.
В рамках X Национального конгресса по недвижимости, который прошел в городе в июне, наш еженедельник организовал секцию, посвященную инвестиционной привлекательности Северной столицы. За два отведенных нам часа в Зале инвестпроектов на пл. Островского мы постарались показать гостям конгресса инвестиционное многообразие нынешнего Петербурга. Получился калейдоскоп из главных строек, в которых участвуют Федерация и город, а также из начинаний частных девелоперов по комплексному освоению депрессивных территорий, формированию жилых и коммерческих "микстов" в историческом центре, а также созданию новых "спальных" малоэтажных массивов на окраинах.
Три буквы для инвестора
В конце прошлого года вступил в силу закон Петербурга о государственно-частном партнерстве (ГЧП). Это местное правовое ноу-хау, позволяющее реализовывать масштабные и сложные инвестпроекты, связанные в первую очередь с развитием инженерной, социальной и прочей городской инфраструктуры. "Необходимость в таком документе возникла потому, что государство до сих пор, как правило, не участвовало в подобных проектах как полноценный и полноправный партнер. Все риски брал на себя частный инвестор. Однако есть настолько сложные стройки, которые частным компаниям и даже их консорциумам просто не потянуть", - комментирует Алексей Луняк, начальник управления экономической и инвестиционной политики КУГИ. (Этот комитет выступил одним из инициаторов и разработчиков закона о ГЧП.)
"С другой стороны, привлечение частных структур к реализации социально значимых проектов позволяет не только получить дополнительный инвестиционный ресурс, но и существенно снизить риски, зачастую возникающие на стройках, которые ведутся за государственный счет: ошибочный расчет затрат на начальном этапе, задержки или ограничения бюджетного финансирования, стремление подрядчиков занизить стоимость конкретных работ, чтобы победить в соответствующих конкурсах", - продолжает Алексей Луняк.
Между тем на федеральном уровне описан только порядок заключения концессионных соглашений. Зачастую они невыгодны частному инвестору, поскольку подразумевают обязательную передачу готового объекта недвижимости, созданного концессионером, в собственность государства. В петербургском законе концессия рассматривается лишь как одна из возможных форм ГЧП. "По сути, город может выбирать не только частного партнера, но и наилучший вариант реализации конкретного проекта. На начальном этапе требуется лишь четко сформулировать задачу, требующую решения. Мотивацией для частного инвестора становится, во-первых, возможность оформить построенный объект в собственность, а во-вторых, получать доход от предоставления платных услуг в процессе его эксплуатации", - поясняет г-н Луняк.
Закон получился отнюдь не рамочным. С точки зрения КУГИ, он исчерпывающе описывает, какие условия и гарантии готов предложить город своим партнерам; четко определяет формы ГЧП; регламентирует порядок организации инвестконкурсов и пр.
Среди петербургских проектов, которые будут реализованы на основе ГЧП, - Западный скоростной диаметр, Орловский тоннель, строительство Морского пассажирского терминала на Васильевском острове и др.
"Мы работаем над расширением этого списка и полагаем, что схема ГЧП будет востребована инвесторами в проектах, доходность которых существенно отличается от общепринятой", - говорит Алексей Луняк.
Заместитель генерального директора СПб ГУ "Агентство стратегических инвестиций" Антон Либман представил собравшимся топ-лист главных петербургских строек. Среди них - коммерческий "микст" "Балтийская жемчужина" стоимостью свыше $1 млрд, амбициозный план превращения "Пулково" в международный хаб, грандиозный намыв на Васильевском, мечта футбольных болельщиков на Крестовском, гостиничная программа с общим бюджетом примерно в $1,5 млрд и мн.др.
"Понятие стратегического проекта уже стало в нашем городе юридическим. По местному закону таковым признается проект стоимостью свыше $100 млн, влияющий на социально-экономическое развитие конкретного района или города в целом. Чтобы получить такой статус, инвестору необходимо подать заявку в КИСП и пройти необходимую экспертизу, - рассказывает Антон Либман. - Сейчас стратегических проектов у нас 16. Условно их можно поделить на четыре основные категории: комплексное освоение территорий, развитие транспортной инфраструктуры, культура и туризм, автомобильная промышленность".
Самый капиталоемкий и сложный в инженерном отношении стратегический проект, реализуемый, кстати, по схеме ГЧП, - создание многофункционального комплекса с пассажирским терминалом на западной оконечности Васильевского острова. Его инициатор - Управляющая компания "Морской фасад". Впервые в России будет намыто 450 га новых территорий. Петербургская утопия постепенно обретает конкретные очертания. К июню 2007-го уже образовано примерно 35 гектаров тверди для будущего порта. Зам. директора департамента по развитию недвижимости УК "Морской фасад" Игорь Сарычев успокаивает скептичных обывателей: "Мы используем специальные фракции песка, которые минимизируют усадку построек. Кроме того, не стоит забывать о том, что большинство петербургских зданий стоят на сваях, поэтому чисто теоретически можно было строить новый комплекс и над заливом".
Если проект, реализация которого разбита на несколько очередей, успешно финиширует, на намывных землях сформируется новый городской Сити, в составе которого предусмотрено почти 1,6 млн кв.м качественных офисных площадей. Еще почти 2 млн "квадратов" отводится под жилье, примерно 200 000 кв.м - под торговлю, около 280 000 кв.м - под общественно-деловую застройку и пр. Главное, чтобы к этому времени был проложен Западный скоростной диаметр с соответствующей сетью развязок, дабы клерки и обитатели terra nova, а также пассажиры круизных судов не оказались отрезанными от "большой земли".
Инвестиционная "солянка"
Заветный стратегический список отнюдь не исчерпывает палитру проектов, которые могут похвастаться девятизначными бюджетами и серьезной социальной "нагрузкой". На нашей секции было представлено сразу несколько таких строек, связанных с созданием "микстов" на крупных площадках.
Так, российско-шведская компания "Рюрик Менеджмент" реализует проект вывода Военно-транспортного университета с наб. реки Мойки, 96. Для его сотрудников и студентов завершается строительство нескольких жилых домов, казарм и учебных корпусов площадью 50 000 кв.м в Петро-дворце. Работы на этих объектах будут завершены на год раньше графика - в середине 2007-го.
А на освобожденном участке (около 3 га), рядом с Новой Голландией и Мариинкой, к 2011 году по проекту голландского архитектора Эрика Ван Эгераата будет возведен комплекс размером до 200 000 кв.м, сочетающий жилье, гостиницу, апартаменты, магазины, рестораны, офисы и подземный паркинг емкостью около 2000 мест. Ориентировочный бюджет работ - $400 млн. По расчетам руководителя проекта ООО "Рюрик Менеджмент" Андрея Затонова, срок окупаемости разных составляющих "микста" составит 5-10 лет. В настоящее время инвестор занят подбором оператора для будущей гостиницы, а также "якорных" арендаторов торговой и офисной частей. "Пока этот район имеет имидж депрессивного. Однако, надеюсь, реализация сразу нескольких крупных проектов в этой зоне будет способствовать динамичному развитию территории. Наш комплекс будет открыт для горожан и туристов. Например, здесь можно будет оставить машину, отправляясь в Мариинский театр, а после спектакля посидеть в одном из многочисленных ресторанчиков", - рассказывает Андрей Затонов.
Самый масштабный проект квартальной застройки в историческом центре - у корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга". На участке площадью 9,6 га, прежде также занятом структурами Минобороны, запланирован элитный жилой комплекс "Парадный квартал", состоящий из восьми зданий, а также офисный анклав из восьми особняков класса А, каждый из которых предназначен для одного арендатора. Общая площадь построек - 166 500 кв.м. Из них 108 200 "квадратов" приходится на квартиры. Под всей территорией "Парадного квартала", расположенного рядом с Таврическим садом, предусмотрен подземный паркинг на 2080 мест. Реализация проекта разбита на три этапа и по плану завершится в конце 2013 года. "Работы будут организованы таким образом, что продолжающаяся стройка не помешает обитателям уже сданных в эксплуатацию очередей", - говорит директор по продажам и маркетингу ОАО "СК "Возрождение Санкт-Петербурга" Илья Андреев.
Инвестор делает ставку на развитую инфраструктуру комплекса (бутиковая и ресторанная улица, свой супермаркет, аптека, фитнес-центр и т.п.), а также на дизайнерский подход к благоустройству территории. В состав "Парадного квартала" войдет площадь примерно такого же размера, как перед Казанским собором, с броским фонтаном, состоящим из причудливых стеклянных трубок. Зимой подкрашенная и замерзшая вода должна образовывать причудливые ледяные фигуры. Итальянские архитекторы предусмотрели эффектные светильники-арки, обогреваемые клумбы, которые должны зеленеть круглый год, и множество других приятных мелочей. При этом территория останется открытой для доступа, а от вандалов ее призвана защитить многоуровневая система охраны. По словам Ильи Андреева, в I очереди комплекса (три жилых корпуса), которая по плану сдается в конце 2008-го, уже реализовано примерно 60% квартир. Средний ценник - 8000 у.е./кв.м.
Свой проект "микста" на Ушаковской набережной представила холдинговая компания "Кловер групп". Примерно четыре года назад участок 7,8 га, принадлежавший Ленинградскому Северному заводу, перешел в собственность столичной девелоперской компании "МЭЛ", которую, в свою очередь, приобрел холдинг. По концепции британских архитекторов из фирмы Chapman Taylor здесь к 2011 году будет построен комплекс общей площадью свыше 300 000 кв.м и стоимостью около $0,5 млрд. В его состав войдут бизнес-центр класса А (72 000 кв.м), торгово-развлекательный комплекс (30 000 кв.м), жилая часть (на 90 000 "квадратах"), гостиница 4 "звезды" на 150-180 номеров, которая будет работать под брэндом Holiday Inn, апарт-отель на 120 номеров, а также многоуровневый паркинг на 2500 мест. По предварительным расчетам, на этой территории будут жить и работать примерно 20 000 человек. Чтобы обеспечить бесконфли
Источник: Недвижимость и строительство Петербурга
Номер выпуска: 25 ( 459 )
Заглавие: Критическая денежная масса