Новостройки класса «премиум»: как не ошибиться

Сейчас на рынке элитных новостроек масса предложений, остается только сделать правильный выбор. Как не ошибиться с выбором застройщика, на какой стадии строительства лучше приобретать квартиру и не переплатить – об этом наш традиционный круглый стол.
Вне правил
Удивительно, но в элитной недвижимости правило, что строящееся жилье стоит дешевле готового, не всегда работает. Впрочем, к уникальным предложениям премиум-класса любые правила неприменимы.
Рынок недвижимости Петербурга, к счастью, медленно, но верно с каждым годом становится все более цивилизованным и поворачивается лицом к своему покупателю. В особенности это касается самого малочисленного на рынке сегмента – элитной недвижимости. Застройщик, опять-таки к всеобщей радости, все больше дорожит своим добрым именем и репутацией. И не только не убегает с деньгами дольщиков, но даже соблюдает сроки сдачи и следит за качеством строительства. Более того, получить участки под застройку в настоящих «элитных» местах все сложнее, а барьер входа на рынок уже настолько велик, что позволить себе халтуру или недобросовестность по отношению к покупателю в конечном итоге выйдет себе дороже. Ведь в премиум-сегмент застройщики приходят не на один день, а надолго.
Покупатели стали более требовательными, в особенности, если они приобретают квартиру не за 3, а, например, за 30 млн рублей. И за свои деньги желают получить хороший продукт. Тем не менее это не значит, что покупатели элитного жилья готовы приобретать квартиры только в готовых домах, где можно не только быть уверенным в качестве строительства и пощупать все своими руками, но и удостовериться в том, что вид из окна стоит тех денег, которые за него уплачены. Есть те, кто не слишком доверяет застройщику и поэтому не готов ждать до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Есть те, кто просто хочет видеть готовую квартиру и въехать в нее быстрее, а не ждать пару лет. Но есть и те, кто понимает, что лучшие квартиры уходят еще в начале стройки и в готовом доме в конкретном месте от определенного застройщика может не быть именно тех апартаментов, о которых они мечтали всю жизнь.
Вместе с ростом «сознательности» застройщиков, вернее, с пониманием того, что покупатель нынче изменился и стал более избирательным в своем выборе, появилась несколько лет назад на элитном рынке тенденция, при которой открытие продаж начинается отнюдь не с нулевого цикла, а ориентировочно на этапе 50%-й готовности дома. И уже никого не удивить тем, что по окончании срока сдачи элитного жилого комплекса в продаже осталось порядка 15-20% квартир. Тем не менее, как мы уже говорили, не факт, что в реализации осталась еще «квартира мечты» – возможно, ее уже приобрели ранее.
И здесь начинается самое интересное. В сегменте масс-маркета, в принципе, все понятно: чем раньше покупатель приобретет квартиру, тем дешевле она ему обойдется. В некоторых объектах разница может составить 50%, в среднем по рынку при покупке на ранней стадии строительства можно выиграть порядка 30% от стоимости приобретаемого жилья. А вот в элитном сегменте все не так просто. Здесь стоимость готового жилья может оказаться даже ниже, чем строящегося. Во-первых, каждый объект здесь уникален, и сравнивать их не всегда корректно, даже если они находятся на соседних улицах. Во-вторых, в готовом доме, как мы уже говорили, могут остаться квартиры с недостатками, и они стоят, разумеется, дешевле. В-третьих, новый объект, где только открываются официальные продажи, может по своим потребительским характеристикам быть существенно лучше ранее построенного. И, соответственно, цены на квартиры в нем могут быть выше, чем в «старом» готовом.
Все это лишний раз подтверждает теорию об уникальности элитных объектов жилого строительства в Петербурге. В этом сегменте не работают типовые формулы, и, выбирая себе квартиру, можно потратить достаточно много времени на поиск именно «своего» жилья. Либо обратиться к специалистам в области элитной недвижимости, которые не только подберут наиболее подходящее по всем требованиям жилье из имеющихся на рынке новостроек премиум-класса, но и помогут совершить покупку по наиболее выгодной для клиента цене.
Кирилл Азаров, директор по развитию и инвестициям компании Red Apple Realty
Несомненно, для покупателей всегда привлекательнее объекты, близящиеся к завершению, ведь в схеме их приобретения для клиента больше уверенности. Но иногда выгоднее приобретение квартиры на более ранних стадиях строительства. Причем даже при условии аренды аналогичного жилья на время возведения дома, до получения ключей от желанной квартиры. При грамотном выборе застройщика и экспертном сопровождении сделки неприятные последствия практически равны нулю. К тому же не стоит забывать и о страховых компаниях, готовых застраховать все риски за достаточно приемлемую сумму.
На сегодняшний день эхо кризиса еще недостаточно отдалилось. Поэтому покупки на стадии котлована совершаются в большинстве своем у крупных компаний, имеющих серьезную репутацию. Для этого достаточно проанализировать прошлую деятельность застройщика и проследить его кредитную линию. Все становится значительно сложнее с новыми игроками на рынке строящегося жилья, здесь без помощи профессионалов не обойтись.
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость»»
Достаточно долгое время во время кризиса и после него покупатели опасались приобретать жилье на начальной стадии строительства и интересовались готовыми вариантами или объектами на завершающем этапе стройки. Это коснулось всех сегментов рынка, в том числе и элитной недвижимости. Тем не менее со временем ситуация стала выправляться, доверие к застройщикам стало повышаться, и клиенты стали рассматривать не только готовое жилье, но даже дома, находящиеся в самом начале строительного цикла. Заметим, что большинство предложений в элитном сегменте – это квартиры в готовых домах, так как многие застройщики начинают продажи тогда, когда объект уже наполовину построен. Однако есть предложения и на начальной стадии. В любом случае, клиенты, приобретающие недвижимость класса «премиум», ориентируются, прежде всего, на конкретный объект. Приведем пример. Компания Setl City строила, а компания «Петербургская Недвижимость» продавала квартиры в элитном доме «Столица Residence» в Московском районе Петербурга в разгар кризиса. В это время дом был не готов, тем не менее покупатели интересовались квартирами, так как они доверяли застройщику. Само собой, их также привлекало данное местоположение и сам объект, несмотря на низкую степень готовности дома. В настоящее время дом полностью построен и сдан в эксплуатацию, в продаже остались последние квартиры.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI:
Правило, что строящееся жилье дешевле, чем готовое, действует и в элитном сегменте – за счет как потенциального роста цен на рынке, так и возрастающей готовности объекта. У каждого покупателя своя психология: один человек, выбирая строящееся жилье, хорошо представляет, как будут выглядеть его апартаменты. А другой должен непременно походить по уже готовой квартире, оценить вид из окна. Понятно, что второй предпочтет, кроме прочих факторов, выбирать квартиру в уже практически готовых домах.
Разница в цене на начальном этапе строительства и в доме, сданном в эксплуатацию, может достигать 20-30% (как вариант – до трети стоимости квартиры). Это закон рынка: чем выше риск – тем ниже цена. Покупатель здесь решает оптимизационную задачу: приобретая дорогое жилье в готовом доме, он платит высокую цену за свою уверенность.
В настоящее время в премиальном сегменте, в отличие от массового жилья, рисков, что объект «встанет», все-таки меньше. Объясняется это, как ни странно, большим количеством сложностей. Элитные объекты строятся в центральных районах города, требования к этим проектам на этапе согласования жестче. Кроме того, ужесточаются требования к концепции элитных проектов, их качеству, как со стороны покупателя, так и со стороны администрации, что правильно. Учитывая это, девелопер весьма скрупулезно все просчитывает, тщательно взвешивает возможности и сводит риск к минимуму. Кроме того, в элитном сегменте слишком дорог «входной билет», что исключает появление здесь мелких ненадежных компаний.
Александр Рыков, генеральный директор экспертного агентства «Новый город»
На рынке строящейся элитной недвижимости в настоящее время есть ряд объектов, перспективы которых по сроку сдачи пока не ясны. Но это, в основном, компании, возводящие 1-2 объекта и не обладающие достаточной финансовой поддержкой для строительства. При приобретении квартиры у серьезных игроков рынка, которые уже много лет на рынке и не приостанавливали свои стройки и в кризис, риски, что объект не будет достроен, минимальны.
В последнее время спрос в данном сегменте немного оживился. Покупатели начали рассматривать объекты на различных стадиях строительства, тогда как раньше, в целях минимизации рисков, наибольшим спросом пользовалась элитная недвижимость на вторичном рынке (чаще всего недавно построенное жилье с правом собственности). По сравнению с квартирами в уже построенных домах квартиры в строящихся объектах обладают рядом преимуществ. Это, в первую очередь, более низкая стоимость, особенно на начальных этапах строительства объекта. Значимым плюсом является возможность изменения планировочных решений будущей квартиры. Также в построенном доме выбор квартир подчас отсутствует вовсе.
Илья Еременко, генеральный директор компании Setl City:
Спрос на квартиры в том или ином элитном жилом комплексе зависит, прежде всего, от самого объекта и его характеристик, а также от репутации компании-застройщика. Достаточно важным фактором является цена. Что касается стадии готовности дома, для тех, кто хочет приобрести квартиру в конкретном месте от определенного застройщика, она не так важна. Кроме того, когда дом уже построен, не факт, что в продаже остались самые ликвидные и интересные квартиры. И не факт, что среди них можно будет найти именно ту квартиру, о которой мечталось. Для покупателей, которые приобретают квартиру в домах, построенных нашей компанией, фактор готовности жилого комплекса – однозначно не главный. У нас наблюдается наплыв покупателей, как только мы открываем продажи. Что касается нашего жилья классом пониже, еще до начала официальной реализации квартир в новых жилых комплексах формируется лист ожидания из тех, кто хочет приобрести недвижимость в числе первых.
Андрей Вересов, генеральный директор ООО «Новый Петербург»
Дилемма, когда купить квартиру – уже в готовом доме или на этапе строительства, – возникает у многих покупателей. И, как правило, выбор зависит от наличия подходящего варианта в готовом доме. Лучшие квартиры в доме расходятся еще в начале строительства. Иногда даже до вывода проекта в официальную продажу часть уникальных видовых квартир бывает уже забронирована «своими» покупателями. Застройщики выводят из реализации наиболее интересные варианты и продают их при полной готовности проекта за максимальную цену. При наличии финансирования проекта банком квартиры выводятся из продажи под обеспечение кредита и по завершении строительства могут появиться в продаже. В любом случае, бывает, что и в готовом доме получается купить приемлемый вариант. Я же рекомендую не рисковать и выбрать квартиру как можно раньше. При сравнении равноценных вариантов без учета роста рынка разница в цене готового и строящегося жилья может составить 20–30%. Правда, элитные квартиры на двух разных этажах могут сильно различаться в стоимости.
На элитном рынке узкий круг застройщиков. Есть известные компании, которые регулярно выводят на рынок элитные проекты, а есть застройщики «одного проекта». Без специалиста покупателю не разобраться в надежности застройщика. Минимизируют риски положительная долгосрочная репутация компании, наличие проектного финансирования банком или статус объекта «в собственности». Проект строительства клубного дома на Васильевском острове, эксклюзивным брокером которого мы являемся, осуществляет компания, аффилированная с «Альфа-Групп», что гарантирует успешное завершение проекта.

Автор не указан
Городское обозрение недвижимости, Б└√3 (1 марта 2011 г.)