В 2010 году в продажу вышло сразу несколько проектов комплексного освоения территорий. И уровень продаж дал девелоперам мощный повод для оптимизма. В этом году также будет продолжено "размораживание" целого ряда ранее приостановленных проектов.
Среди масштабных проектов комплексного освоения территорий, вышедших в продажу после кризиса, выделяются проекты: "Семь столиц" компании Setl City, "Северная долина" компании "Главстрой-СПб", "Юбилейный квартал" ("ЛенСпецСМУ"), "Новый Оккервиль" ("Отделстрой"), "Балтийская жемчужина" (Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания), "Новая Ижора", "Московская Славянка" (последние два проекта - "Балтрос").
Концептуальное решение проекта "Семь столиц" - это город-спутник Петербурга. Он будет состоять из восьми кварталов, созданных по образу европейских городов: Вены, Берлина, Барселоны, Лондона, Парижа, Рима, Мадрида и Амстердама. На сегодняшний день в проекте возводится первая очередь квартала "Вена" и проводится подготовка к строительству второй очереди. Плюсы проекта - автономная среда обитания с развитой транспортной (выезд на КАД), торговой (гипермаркет "Мега Дыбенко" в шаговой доступности) и социальной (школы, детские сады, больница на территории проекта) инфраструктурой.
Проект "Северная долина" предполагает строительство высотных домов в шаговой доступности от станции метро "Парнас". Главное преимущество проекта - относительно низкая цена на жилье и близость к станции метро. В проекте "Славянка" компании "Балтрос" предлагаются студии и однокомнатные квартиры.
В режиме "разморозки"
После окончания кризиса и выхода этих масштабных проектов, не только выживших в кризис, но и давших неплохие показатели продаж, в сфере комплексного освоения началось заметное оживление. "Разморозились" и начали строиться сразу несколько крупных проектов, отмечают эксперты. "На начальной стадии строительных работ находится проект "Триумф-Парк" от Mirland Development Corporation. Активно анонсируется проект развития города-спутника "Южный" от компании "Старт-Девелопмент" (выход на площадку планируется в 2013 году)", - рассказала Юлия Нигуль, руководитель проекта консалтингового центра "Петербургская недвижимость». Можно отметить недавнее заявление компаний Lipsanen & Co и "Лемминкяйнен" о развитии территории Сталепрокатного завода (строительные работы должны начаться в 2012 году).
Компанией "Главстрой" продолжается подготовка проекта "Шкапина-Розенштейна", о разработке новой концепции которого заявила 1 февраля 2011 года на пресс-конференции компания NAI Becar. Еще из новых проектов 2009-2011 годов Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, отмечает проекты "Конная Лахта", где после намыва территории в течение ближайших лет начнется строительство, проект компании "Новатэк" в Курортном районе.
Активизировались компании, которые на сегодняшний день предпочитают широко не афишировать свои проекты. Так, в конце 2010 года консалтинговый центр "Петербургская недвижимость» выступил консультантом по комплексному развитию одной из промышленных площадок в Выборгском районе Петербурга (основная доля в проекте отводится под жилье), еще несколько подобных проектов находятся у консультанта в разработке.
Строительство в промышленном масштабе "Все места для КОТ, существующие в городе, связаны с изменением текущего функционального назначения - выводом промышленных предприятий, объектов Министерства обороны, РЖД и прочим", - сообщила Юлия Нигуль. В качестве таких примеров можно назвать производственные площадки "Алмаз" на Петровском острове, территорию ФГУП РНЦ "Прикладной химии", территорию железнодорожной станции Московская-Товарная, территорию завода "Петмол" и территории, которые в будущем войдут в границы проекта "Измайловская перспектива", территории заводов НПО "Керамика" и завода "Стройфарфор".
Определенный потенциал остается за бывшими и существующими землями сельскохозяйственного назначения: совхоз "Ручьи", совхоз "Предпортовый", земли "Ленптицепром", бывшие сельскохозяйственные массивы на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе.
Впрочем, сейчас даже в границах городской черты еще есть территории, которые могут рассматриваться под комплексное освоение, говорят эксперты. "Все зависит от платежеспособного спроса и от возможностей развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры", - отмечает Николай Пашков.
Плюсы и минусы
У проектов комплексного освоения территории есть свои плюсы - они позволяют создать современную комфортную городскую среду, реализовать новые урбанистические принципы. Но вместе с тем разрастание города "вширь" и выход девелоперской активности на периферию имеет и свои отрицательные моменты, говорят эксперты.
Второй негативный фактор КОТ - строительство жилья на окраинах способствует оттоку платежеспособных и социально активных слоев населения на периферию. "Основные доли нового возводимого жилья (60-70 процентов) строятся в новых кварталах на вновь осваиваемых территориях. И с каждым годом данная цифра будет расти", - говорит Виталий Виноградов. В это же время некоторые старые районы города (особенно малопрестижные и застроенные массовым типовым жильем), если их не реконструировать, имеют вероятность заметно обезлюдеть и выродиться в "социальные гетто", из которых люди в силу своего уровня доходов не могут вырваться, предрекают эксперты. С этой точки зрения развитие, реновация в границах существующей застройки, безусловно, необходимы для сбалансированного развития города. Мнение:
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg: - С точки зрения транспортной инфраструктуры ежедневные маятниковые потоки создают избыточную нагрузку на транспортную инфраструктуру. Основные покупатели жилья в таких проектах - это средний класс, который в основном состоит из офисных работников либо высококвалифицированных рабочих. Зачастую они работают в центральных районах города или в промышленном поясе, который прилегает к центру. Соответственно, разрастание города вширь и вынесение крупных жилых массивов на периферию естественным образом порождают огромные маятниковые транспортные потоки (как в общественном, так и автомобильном транспорте). И пробки будут удлиняться, поскольку меры по совершенствованию улично-дорожной сети и развитию общественного транспорта (прежде всего - внеуличного) предпринимаются с очень большим опозданием.

Дарья Карамышева
Строительный еженедельник, N7 (28 февраля 2011 г.)

Комплексное восстановление