Строительство на границе Санкт-Петербурга и Ленобласти: есть ли перспективы?

Представители бизнеса и чиновники обсудили проблемы строительства жилых комплексов на пограничных территориях в рамках круглого стола, организованного редакцией газеты «Строительный еженедельник. Ленинградская область». Пока нет определенной стратегии развития пригородных областей, девелоперам приходится полагаться на свое видение областной застройки и часто действовать вслепую.
По данным ГУП «УКС Реставрация», сегодня существует 56 проектов жилищного строительства на крупных участках (как в черте города, так и в области). В компании Setl City насчитали 10 таких проектов в радиусе 30 км от города. Старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank в Петербурге Михаил Гущин выделил основные направления комплексного освоения территорий: южное (пушкинское), северное и юго-западное. Среди заявленных проектов - два города-спутника: «Новоселье» от компании «Новые территории» и «Южный» от УК «Старт-Девелопмент».   Огромный массив земель сельхозназначения остается невостребованным из-за проблем с документацией. Эксперт отмечает, что проблемы с инженерной подготовкой территорий приводят к сокращению предложения. При этом проекты с проработанной концепцией и неплохой инженерией успешно реализуются: «Семь столиц» (Setl City), «Северная долина» («Главстрой»), «Новый Оккервиль» («Отделстрой»). Михаил Гущин добавляет, что в районе Нового Девяткино пользуются существенным спросом дома без концепции. «Кризис  пережили в первую очередь проекты нижнего ценового сегмента. Будущее проектов на границе города и области, если не брать в расчет уникальных расположений, прежде всего - за эконом-классом. При условии, что будет обеспечена транспортная доступность, а также решены проблемы, связанные с инженерной и социальной инфраструктурой», - резюмирует специалист Knight Frank.  Крайних нет   Ключевой темой дискуссии стали проблемы инфраструктуры. Чиновники ждут решения от девелоперов, а те, в свою очередь, ожидают финансовой поддержки администрации.   «К сожалению, все компании постепенно отходят от решения проблем социально-культурной инфраструктуры. Они не хотят или не могут, в силу финансовых затруднений, организовать, например, ежедневное транспортное обеспечение. Компании часто ограничиваются строительством жилья, продают квартиры и уходят. Мы, как органы власти на местах, остаемся один на один с гражданами, которым продано жилье, и вынуждены решать проблемы по строительству дошкольных учреждений, школ и головных источников инженерного обеспечения», - говорит глава Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Ленинградской области Евгений Домрачеев. - «Застройщики не в полной мере отдают себе отчет в том, что касается инженерного обеспечения территории. Например, в Кудрово, Мурино и Девяткино самый больной вопрос  -  водоснабжение».   Валентин Борушко, начальник отдела надзора за строительством объектов капитального строительства Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти, приводит еще несколько примеров: «Инженерной инфраструктуры застраиваемой территории зачастую просто нет. Сегодня мы не видим ничего, кроме общих деклараций со стороны муниципальных образований. Например, в Колтушах документами подтверждается выполнение технических условий, а фактически водоснабжение не обеспечено требуемыми мощностями. То же и в «Новом Девяткино»: строится 7 многоквартирных жилых домов, половина - со сдачей в 2011 году, но систем водоснабжения и водоотведения не существует».   Директор ГУП «УКС Реставрация» Владимир Антонов анализирует позицию девелоперов: «Строительство инженерной инфраструктуры для бизнеса недоступно и дорого. К тому же, у многих девелоперов, в черте города в том числе, проблемы с отказом от права частной собственности на застроенном участке». Евгений Домрачеев соглашается и объясняет, что в такой ситуации государство ничем не может помочь: «Даже по такому интересному проекту, как «Семь столиц», земля находится в частной собственности. Государство не может вкладывать средства в инженерную подготовку таких территорий». Глава областного комитета добавляет, что не все так сумрачно - например, ведется работа по технико-экономическому обоснованию водоснабжения территорий Всеволожского района. Но «радоваться, что это будут строить завтра, инвесторам и застройщикам не стоит».  Владимир Антонов комментирует ситуацию с транспортным обеспечением: «По логике девелоперов, деньги на эксплуатацию дорог должен выделять субъект федерации. Но жильцы будут ездить на работу в Петербург  и платить налоги городу, поэтому у области нет экономической мотивации для финансирования». Впрочем, по прогнозу Евгения Домрачеева, законодательная база изменится, и подоходный налог с граждан будет взиматься по месту их регистрации, а не по месту работы.  Мобилизация жильцов  Согласно исследованию, проведенному компанией «Старт-Девелопмент», 60% петербуржцев хотят жить за городом. «Не за фактическими границами города, а в пригородах», - поясняет специалист компании Евгения Стрельцова, - «Люди хотят жить по европейским стандартам». В числе этих стандартов - удаленность от города не более 30-40 км, транспортная доступность, инженерная и социальная инфраструктура, а также «городской» размер коммунальных платежей. По словам директора по связям с общественностью УК «Старт-Девелопмент» Евгении Стрельцовой, эти принципы легли в основу концепции города-спутника «Южный». В подготовке концепции участвовали американские коллеги. «Нам удается решать градостроительные, коммуникационные и прочие проблемы, поскольку сейчас те, кто занимается разрешительной документацией, точно так же заинтересованы в развитии территорий». Реализация проекта «Южный» намечена на 2028 год. Заявленная «емкость» города-спутника - 170 тысяч жителей.  Евгений Домрачеев считает планы по проекту «Южный» неоправданно амбициозными: он уверен, что такому количеству жителей неоткуда взяться: «Откуда наберется 170 тысяч покупателей? Я был бы более осторожен в заявлениях. За всю трехсотлетнюю историю города Пушкина численность его населения не превысила 100 тысяч человек». Евгения Стрельцова отвечает, что цифра приблизительна и включает как жителей города, которые хотят переехать в область, так и приезжих. Кроме того, в «Старт-девелопмент» полагают, что покупателей привлекут новые рабочие места: проект предусматривает строительство Заместитель директора компании «Бекар» Леонид Сандалов отмечает, что население городов-спутников формируется во многом за счет мигрантов. Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, соглашается, что мигранты поддерживают рынок, но их общая доля не превышает 15-20%. большого индустриального парка.   Сейчас идет заселение первой очереди домов «Нового Оккервиля», объекта компании «Отделстрой» в Кудрово. Лариса Окунь, заместитель гендиректора компании, рассказала о подготовке территории: «Мы пришли в Кудрово одними из первых и столкнулись со всеми проблемами комплексного освоения. Нам потребовалось 2,5 года на то, чтобы решить все вопросы по инженерии и согласованиям. Сейчас решения готовы не только для первой очереди, но и для всего проекта в целом». На участке площадью около 50 га проложено 35 км инженерных сетей и 12 км дорог. Пятую часть площади жилого комплекса занимает парк. Лариса Окунь подчеркнула, что многие застройщики пренебрегают обеспечением «качества жизни» своих клиентов:  «Сегодня застройщик, приобретая землю, пытается максимально выжать из нее свои квадратные метры». По мнению Ларисы Окунь, компаниям стоит уделять больше внимания концепции застройки, особенно если рядом расположены объекты конкурентов: «Проекты должны занимать разные ниши и работать каждый на своего потребителя, иначе им придется соревноваться только в ценовой политике. А в ценовой конкуренции победителей нет». В «Отделстрое» говорят, что пережить кризис проекту удалось во многом за счет поддержки партнеров: подрядчики и поставщики предоставили компании отсрочку платежей.   В поисках ориентиров  Михаил Гущин рассказал о западной практике строительства городов-спутников: «Крупные территории реализуются не одним девелопером, как в России, а группой небольших компаний. Они объединяются в управляющую компанию с участием государства. Созданная УК занимается прокладкой дорог, инженерной подготовкой территории, привлечением предприятий-работодателей, реализацией стратегии развития города. А потом управляющая компания передает землю инвесторам для застройки небольших участков». В качестве иллюстрации наиболее успешного проекта такого рода Евгений Домрачеев  привел город-спутник Амстердама, население которого в итоге составило 180 тысяч человек.  Пока петербургское жилищное строительство сосредоточено преимущественно в черте города. В Москве ситуация противоположная: основной объем строительства приходится на область. В пределах МКАД большая часть новых объектов относится к классам «комфорт» и «бизнес». Эконом-класс полностью перекочевал в пригороды. Заместитель директора компании «Бекар» Леонид Сандалов считает, что, в конечном счете, Петербургу придется последовать московской модели развития. Переориентация будет происходить постепенно, поскольку городских территорий под застройку в Петербурге больше, чем в Москве, к тому же у нас есть резерв намывных территорий. Но эти ресурсы не бесконечны, и Леонид Сандалов рекомендует присмотреться к опыту Москвы.   Юрий Грудин, генеральный директор ГК «Пионер», сравнивает новые концепции в малоэтажном строительстве с «игрой в черный ящик»: «В Ленобласти, где цены чем дальше, тем ниже, проекты невозможно просчитать. Как можно просчитать сроки, когда нужно протянуть магистральные коммуникации и разобраться с юридическими сложностями?» Решение Юрий Грудин  видит в создании внятной концепции развития жилищного строительства: «В сотрудничестве с экономистами и стратегическими консультантами нужно просчитывать, в каком направлении развивать город и область».   Евгений Домрачеев соглашается: «У нас до сих пор не выработана градостроительная концепция по России - что нам нужно строить рядом с такими мегаполисами, как Москва и Петербург. Инвесторы и застройщики идут по пути наименьшего сопротивления: строят высотное многоэтажное жилье с большим количеством квартир-студий, по сути - общежития. Нужно осмыслить последствия, причем на уровне государства. Что мы будем делать с этим жильем через 15-20 лет?»Александра Никанорова, Restate.ru

Автор не указан
www.restate.ru (1 марта 2011 г.)