Издержки легитимности

Любой покупатель строящегося жилья - в первую очередь, инвестор, который несет финансовые риски. Другое дело, что их величина различна. Если застройщик работает по 214-ФЗ или организовал ЖСК одного дома, риски уменьшаются, но не исчезают совсем. Рынку недвижимости известны различные способы финансирования строительных проектов. Одни компании пользуются схемами, небезопасными для клиента, - они заключают предварительные договоры купли-продажи, предлагают купить векселя и т.д. Другие - работают в рамках ФЗ N214 «Об участии в долевом строительстве...». По данным Комитета по строительству, сейчас таких организаций в городе 50 (год назад их было 36). Установка властей такова: почти все строители должны постепенно перейти на договоры долевого участия, так как другие схемы суть - «обходные», уводящие от ответственности.«Почти все», потому что «часть застройщиков получила разрешение на строительство объектов до 1 апреля 2005 года, т.е. под действие ФЗ N214 не подпадает. Кроме того, ряд строительных компаний действует в соответствии с законодательством России об инвестиционной деятельности (схема ЖСК в соответствии с 215-ФЗ - Ред.). В таком случае на деятельность застройщиков по строительству объектов недвижимости, в том числе и многоквартирных домов, действие закона также не распространяется», - говорит Олег Островский, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству.Строим на свои...Какие же преимущества дают потребителю договор долевого участия и договор паенакопления? И есть ли у них недостатки?«Три года назад, когда отрасль только начала внедрять закон, люди не придавали большого значения тому, какой договор им предлагается. Сейчас практически все учитывают этот факт при выборе жилья. Многие готовы отказаться от понравившейся квартиры, если компания не работает по 214-му закону», - говорит гендиректор ООО «Сэтл Сити» Илья Еременко.«Для покупателя работа по 214-му закону - гарантия финансовой устойчивости и надежности компании. Даже чтобы перейти на работу в рамках этого закона, нужно обладать значительными финансовыми ресурсами, поскольку это означает изменение многих бизнес-процессов, системы финансового учета, создание новых отделов в компании», - говорит Светлана Шестопал, начальник отдела продаж ООО «Городская ДомоСтроительная Компания». Согласно закону, продажи можно начинать не ранее, чем получено разрешение на строительство. То есть, отмечает Светлана Шестопал, компания за свой счет должна выполнить много невидимых покупателю, но трудоемких и затратных работ - изготовление проектной документации, проведение всех необходимых согласований и экспертиз, инженерную подготовку участка под застройку, подготовку стройплощадки, пробную забивку свай и т. д.«Не стоит приобретать квартиры у тех компаний, которые не имеют в собственности или в аренде (субаренде) земельные участки, не получили разрешение на строительство и не опубликовали проектную декларацию», - говорит Олег Островский. В противном случае ваш договор долевого участия просто не будет зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу. Эта обязательная процедура очень важна, так как, в том числе, исключает двойные продажи: только застройщик, а не инвестор, подрядчик или какое-либо другое лицо могут заключать в рамках 214-го закона договоры долевого участия, добавляет Олег Островский.Именно с момента госрегистрации договор считается вступившим в силу. И именно с этого момента застройщик имеет право брать с клиента деньги. До регистрации - только рекламировать квартиру, вести переговоры с клиентом, заключать сам договор.Впрочем, некоторые компании все-таки просят внести задаток - 5-10%, на период госрегистрации. И их можно понять. Дело в том, что регистраторы в настоящее время перегружены работой. «Сегодня мы ожидаем регистрации договоров, заключенных еще в июле и августе», - сетует Илья Еременко. Таким образом, проданная квартира уходит из листинга продаж компании на срок до полугода и «повисает» в ожидании госрегистрации ДДУ. Если клиент передумает в последний момент, застройщик оказывается в проигрыше. А задаток в некоторой мере дисциплинирует покупателя.Длительная регистрация бывает особенно неприятной, когда квартира приобретается с помощью ипотечного кредита - пока документы находятся «в процессе», может истечь срок одобренной заявки на кредит. Впрочем, банки знакомы с ситуацией и, как правило, идут навстречу клиенту, продлевая заявку.Не хватает практикиКстати, об ипотеке. Большинство банков дают кредиты на покупку квартир только в тех новостройках, которые возводятся в рамках 214-ФЗ. Некоторые покупатели ошибочно трактуют это так: кредитор тесно связан деловыми отношениями со строительной компанией, выступает ее гарантом и, в случае недостроя, организации будут разбираться между собой сами. «Ничего подобного, - говорит Анна Максимова, председатель Совета директоров Консультационного Центра по Долевому Строительству. - Должником банка останется заемщик. Кредитор вовсе не обязан обращать взыскание на предмет залога (недостроенный объект), это лишь его право. Вероятнее всего, клиенту придется выплачивать кредит и параллельно судиться с несостоятельным застройщиком».Впрочем, это пока лишь теория. «Судебные дела по договорам долевого участия случаются, но они, как правило, связаны с несоблюдением сроков или, например, с тем, что клиент не может зарегистрировать право собственности на уже построенный объект (застройщик не до конца выполнил обязательства перед городом)», - отмечает Александр Петренко, управляющий партнер адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР».«В нашей практике много дел, связанных с предварительными договорами купли-продажи. По ДДУ судебных процессов не было, но это вовсе не означает, что схема стопроцентно надежна. Предположим, один застройщик не справился со своими обязанностями и его место занял другой, что привело к определенным конфликтам. У нас нет судебной практики по разбору таких ситуаций, а рассуждать на эту тему чисто теоретически не хотелось бы», - отмечает Анна Максимова.Она также просит не забывать, что договор долевого участия накладывает серьезные обязательства и на самого покупателя. Так, если клиент вдруг решил расторгнуть договор (например, он купил квартиру в рассрочку, но не рассчитал силы или потерял работу), то его ждут серьезные штрафные санкции. Подобная ситуация вполне вероятна, ведь рассрочки на первичном рынке не очень продолжительны. «Дольщик должен оплатить всю сумму, прописанную в ДДУ, до окончания строительства. Договор, предусматривающий более продолжительную рассрочку (после сдачи дома) попросту не может быть зарегистрирован», - отмечают юристы компании «ЛенСпецСМУ».Пай на стройкеКооператив - старая проверенная форма объединения граждан для участия в строительстве жилого дома. Сегодня ЖСК получили свое второе рождение, поскольку далеко не всех застройщиков устраивают довольно жесткие условия ДДУ.По данным «НДВ-Недвижимость», доля новостроек, реализуемых по схеме ЖСК, составляет около 28%. «По большому счету строительные компании пока тестирует эту схему, выявляя слабые и сильные места. Однако несомненно, что у ЖСК есть хорошие перспективы закрепиться в качестве надежного инструмента покупки квартиры в новостройке благодаря учету интересов как застройщика, так и клиента», - говорит ведущий аналитик «НДВ-СПб» Марина Осадчая.Как и долевое строительство, паенакопление в ЖСК абсолютно легитимно. «Данная схема полностью соответствует действующему законодательству и прямо допускается Жилищным кодексом РФ, а также N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» (п.2.ст.1). ЖСК создается и действует в соответствии с главой 11 Жилищного кодекса Гражданским законодательством и Уставом Кооператива», - подчеркивают специалисты «ЛенСпецСМУ».У покупки квартиры через кооператив есть некоторые преимущества перед долевой схемой. Основное возможность для приобретателя пая получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай. Согласно ч.4.ст.218 ГК РФ, после полной оплаты пая право собственности на квартиру возникает в силу закона и не зависит от факта передачи квартиры или регистрации договора.Но рассматриваемая схема не безупречна, считает Александр Петренко: «Во-первых, в большинстве случаев ЖСК создается компанией-застройщиком и выступает в качестве инвестора строительства. Поэтому заключение инвестиционного договора таким ЖСК может производиться на невыгодных для кооператива (а значит - для его участников) условиях - ни четких сроков окончания строительства, ни штрафов за долгострой... Да и исключить возможность серьезного сговора руководства кооператива и строительной компании при такой схеме в принципе нельзя».По словам Марины Осадчей, общее собрание членов кооператива в любой момент может переизбрать правление ЖСК: «Члены кооператива имеют возможность контролировать ход строительства дома, выбирать руководство ЖСК. Это дополнительно гарантирует, что денежные средства будут израсходованы с максимальной эффективностью».«Это так. Но люди-то хотят просто заплатить деньги и получить построенную квартиру, а не бегать по собраниям, не заниматься управлением ЖСК, спорами с застройщиком и финансированием строительства всего дома, - возражает Александр Петренко. - Кроме того, в отличие от обычных договорных отношений со строителями, схема ЖСК может порождать ответственность дольщика по долгам кооператива, т.к. в силу закона все убытки ЖСК погашаются за счет целевых взносов его членов».Так или иначе, пока в Петербурге не было скандалов, связанных с ЖСК - эту схему в основном используют крупные и известные компании, дорожащие репутацией. Но если кооператив организует менее серьезная организация, покупателю следует насторожиться.«Например, при вхождении в кооператив важно знать, выполнил ли ЖСК свои инвестиционные обязательства перед застройщиком. Если кооператив не расплатился с ним за квартиру, которую вы приобретаете, это - неоправданный риск», - подчеркивает Анна Максимова.Вообще именно репутация и опыт компании, а не форма договора, является ключевым моментом, - утверждает Алексей Макарьин, директор департамента новостроек компании «Экотон». Есть идеально составленные договоры, по которым вполне можно судиться, но ведь цель покупателя - без проблем получить квартиру, а не выиграть судебный процесс с сомнительной перспективой возврата денег». По его словам, есть молодые компании, которые работают по 214-ФЗ, но которые создают своим клиентам немало проблем. «С другой стороны, на рынке немало фирм, использующих другие формы договоров, но зато сдающих объекты качественно и в срок. Их статус просто не позволяет создавать конфликтные ситуации», - добавил Алексей Макарьин.

Алексей Резенков
www.bn.ru (3 февраля 2011 г.)