Хорошая экология отдельных микрорайонов Васильевского острова удерживает его в числе самых дорогих. Лишь плохая транспортная доступность снижает привлекательность. Основные перспективы развития района связывают с реализацией двух крупных проектов: строительством ЗСД и Морского пассажирского терминала
Жилой фонд Василеостровского района неоднороден. Просторная территория острова застраивалась постепенно, в результате у каждого микрорайона есть собственные характеристики, преимущества и недостатки. Эксперты рынка недвижимости шутят, что Васильевский остров – это музей петербургских квартир, поскольку здесь можно найти все типы домов, от старого фонда до современных построек.
История в цене
Остров условно можно разделить на несколько частей: историческая часть (метро «Василеостровская»), район Гавани до Смоленского кладбища и кварталы в районе улицы Одоевского (метро «Приморская»).
Историческая часть района неоднократно перестраивалась. В последний раз – в конце XIX–начале XX века. Большинство строений не подвергались капитальному ремонту. Исключение составляют здания на 2-й линии в квартале от Большой Невы до Большого проспекта. Несмотря на деревянные перекрытия и старые инженерные сети, эта часть Васильевского острова достаточно высоко ценится, недвижимость здесь дорогая, особенно в кварталах ближе к Стрелке и набережным, в районе Румянцевского сквера, вдоль Среднего и Большого проспектов. Кварталы ближе к Малому проспекту ниже в цене. В ближайшее время здесь вряд ли появятся новые постройки. Ситуация в этой части района останется прежней.
«Практически вся восточная часть Васильевского острова попадает под действие режима объединенной охранной зоны центральных районов, поэтому здесь установлены ограничения на новое строительство, жесткий высотный регламент. Однако незавершенные в градостроительном отношении участки (лакуны), перечень которых разработали КГИОП и КГА, будут застраиваться жилыми домами, бизнес-центрами и гостиницами», – говорит Татьяна Мизгирева, менеджер-аналитик компании Setl City.
В Василеостровском районе 44 такие лакуны.
В районе Гавани находятся кварталы советской застройки. В основном, это типовые панельные и кирпичные дома, «сталинки», «хрущевки», «корабли».
Сталинские дома пользуются традиционным спросом. Но и жилье с низкими потребительскими характеристиками популярно и стоит дороже, чем аналогичное в других районах. Сказывается обилие зелени, хорошая экологическая обстановка, близость к Финскому заливу, развитая социальная и транспортная инфраструктура.
Промышленная депрессия
Кварталы в районе улицы Одоевского – достаточно депрессивные, поскольку зажаты между промзонами, имеют плохую экологическую обстановку, низкое по качеству жилье.
В юго-западной части Васильевского острова сосредоточены промышленные предприятия района, здесь работают около 40 заводов. Среди них такие крупные и знаменитые как Балтийский завод, Сталепрокатный завод, также заводы «Севкабель», «Электроаппарат» и др. Наличие промзоны сразу же снижает привлекательность жилья в ближайшем окружении. С реструктуризацией этой зоны связывают все надежды на развитие юго-западной части острова.
«Основные преобразования на территории района связаны с реконструкцией промышленной зоны вдоль Уральской улицы. Часть предприятий будет переведена в другие районы города, остальным будет предложено более рационально подойти к использованию своей территории. Перевод из района Балтийского завода в Генплане не заложен, хотя еще несколько лет назад такие намерения были. Предприятиям удалось улучшить экономические показатели, появились крупные заказы, поэтому вопрос об их перебазировании отпал сам собой», – комментирует Татьяна Мизгирева.
Дороже обычного
На Васильевском острове плотность застройки велика, свободных участков мало. «Последние два года строились жилые и административные здания, но не в массовом объеме», – говорит Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар».
Имеющиеся земельные участки девелоперы стараются использовать максимально эффективно. Несмотря на недостатки, район пользуется неизменным спросом, его исторически сложившийся статус позволяет строить жилье бизнес– и элит-классов.
По данным Ольги Трошевой, заместителя директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в районе заявлены и строятся 7 объектов жилой недвижимости, в продаже находятся 12 объектов общей площадью 217 000 кв.м, в проекте еще 9 объектов.
Их тех объектов, что находятся в продаже, нет ни одного эконом-класса. Десять объектов – бизнес-класса, два – класса элит.
Продажи приостановлены в 4 объектах: дом на 9-й линии, 76 (застройщик «ВТ-Недвижимость»), на Камской ул., 10 («ВИП-Строй»), на Детской ул., 18 («Экрос»), на ул. Беринга, 29 (ИВИ-93).
«Следует отметить, что с января 2009 года по январь 2010 года включительно в продажу в Василеостровском районе вышел 1 объект – “Талисман” компании ЛенСпецСМУ (8 784 кв.м)», – говорит Ольга Трошева.
Средняя цена предложения на первичном рынке недвижимости в сегменте бизнес-класса, по данным на январь 2010 года, составляет 102 тыс. рублей за кв.м. В течение прошлого кризисного года цена немного снизилась – с 122 тыс. за кв.м. Серьезных колебаний не наблюдалось.
В сегменте жилья элит-класса на данный момент средняя цена предложения составляет 96 тыс. за кв.м. При этом в феврале прошлого года средняя цена метра составляла 190 тыс. рублей.
Основную застройку в районе ведут крупные компании со сложившей положительной репутацией на рынке. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», рейтинг строительных компаний распределяется следующим образом: «Балтийский монолит» (34% общего объема строительства), компания «Рант» (26,9%), «Балтийская коммерция» (22,9%), «Северный город» (8,2%), ЛенСпецСМУ (5,7%), «ВТ-Недвижимость» (2,8%).
От детского сада до университета
По всей территория Василеостровского района достаточно развита социальная инфраструктура. Эксперты предполагают, что такое благополучие связано с островным положением района. Относительная транспортная обособленность вынудила создать автономную инфраструктуру района.
«Социальная инфраструктура в Василеостровском районе развита хорошо. Здесь немало детских садов и школ, сосредоточено большое число вузов и НИИ: Санкт-Петербургский государственный университет, Академический институт живописи, скульптуры и архитектуры им. Репина, Горный институт им. Плеханова, Санкт-Петербургский научный центр РАН и др. В ближайшем будущем планируется строительство пяти детских дошкольных учреждений и двух общеобразовательных учреждений», – говорит Татьяна Мизгирева.
В последнее время особенно бурно развивается социальная инфраструктура вокруг метро «Приморская», что заметно повышает рейтинг жилых кварталов вблизи. За последние несколько лет открылось более 20 предприятий сферы торговли и услуг, из них три ресторана, расположенных практически бок о бок на небольшом пятачке у метро. Из крупных реализованных проектов – строительство гипермаркетов «Лента», «К-Раута».
Две русские беды
Как и во многих районах Петербурга, на Васильевском острове существует серьезная проблема с транспортной доступностью отдельных микрорайонов. На большую территорию приходится всего две станции метро. До ввода новых четырех станций еще очень далеко. По Генплану развития города проектирование должно быть завершено к 2025 году. Две станции будут расположены на намывных территориях. «Также в планах строительство второго наклонного хода и вестибюля станции метрополитена “Спортивная” на Васильевском острове», – сообщает Татьяна Мизгирева.
Транспортное сообщение с удаленными от метро кварталами налажено достаточно хорошо. До удаленных точек ходят маршрутные такси и рейсовые автобусы, троллейбусы, трамваи. Тем не менее, проблема остро встает в часы пик.
По данным компании Setl City, до 2015 года в Василеостровском районе планируется строительство и реконструкция магистралей западной части острова с целью подключения улично-дорожной сети к Западному скоростному диаметру, а также планомерное строительство и реконструкция набережных и мостов в целях облегчения транспортной ситуации.
К 2013 году планируется строительство наб. Макарова с мостом через реку Смоленку, к 2014 году строительство наб. Макарова от Адмиральского проезда до ЗСД.
«А вот реализация строительства моста через Малую Неву в районе острова Серный отложена на неопределенное время. Мост предполагается разместить между Петровским и Васильевским островами, и в перспективе он должен стать составной частью так называемой Внутренней дуговой магистрали», – рассказывает Татьяна Мизгирева. Эта трасса, спроектированная ЗАО «Институт “Стройпроект”», начнется от Малого Петровского моста через реку Ждановку, далее дойдет до Малой Невы и выйдет через остров Серный на Васильевский остров в районе Уральской улицы. Этот проект позволит разгрузить Тучков мост и обеспечить движение транспорта в обход исторического центра, а также улучшить сообщение между Петроградским и Василеостровским районами.
По словам Татьяны Мизгиревой, проект предусматривает вынос и ликвидацию промышленных предприятий и использование высвобождаемой территории под жилую и общественную застройку. Планируется строительство Ново–Адмиралтейского моста, проект которого разработал институт «Стройпроект» в классическом «петербургском стиле». Он должен быть построен в створе 16–17–й линий Васильевского острова, с одной стороны с выходом на набережную Пряжки и Английский проспект, с другой стороны – на набережную Невы. Одновременно с его строительством предполагается освободить Ново–Адмиралтейский остров от цехов завода «Адмиралтейские верфи». «Все эти мероприятия должны существенно улучшить транспортную доступность района и дать толчок к развитию прилегающих территорий, повысив инвестиционную привлекательность района», – говорит Татьяна Мизгирева.
Однако эксперты не единодушны в своем мнении относительно инвестиционной привлекательности района.
«Об инвестициях можно будет говорить, когда начнется массовое строительство и продажа на намывных территориях. В ближайшее время оживления на рынке недвижимости не предвидится, – поясняет Леонид Сандалов. – Некоторые люди продают жилье с видом на залив, потому что в скором времени его не будет, и они стараются продать квартиры, пока еще можно этот вид показать».
Ольга Киселева
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:
«Радикальных изменений стоит ждать после строительства Западного скоростного диаметра, который проходит через территорию Васильевского острова. Запланированы серьезные изменения инфраструктуры: ремонт мостов на Петроградской стороне и через Неву.
В этом году важная стройка – это первая очередь речного вокзала. Пока это транспортную ситуацию только ухудшило: швартуются круизные лайнеры, увеличилось количество автобусов.
Об инвестициях можно будет говорить, когда начнется массовое строительство и продажа на намывных территориях. В ближайшее время оживления на рынке недвижимости не предвидится.
Некоторые люди продают жилье с видом на залив, потому что в скором времени его не будет, и они стараются продать квартиры, пока еще можно этот вид показать».
Татьяна Мизгирева, менеджер-аналитик компании Setl City:
«Близость территории к центру города делает ее престижной как для проживания, так и для ведения бизнеса. В то же время слабая связь с остальной частью Петербурга создает немало проблем.
Новые жилые комплексы возводятся в западной части района, в исторической (восточной) части активизируется процесс реконструкции жилых кварталов, их благоустройство. Практически вся восточная часть Васильевского острова попадает под действие режима объединенной охранной зоны центральных районов, поэтому здесь установлены ограничения на новое строительство, жесткий высотный регламент. Однако незавершенные в градостроительном отношении участки (лакуны), перечень которых разработали КГИОП и КГА, будут застраиваться жилыми домами, бизнес-центрами и гостиницами.
В юго-западной части Васильевского острова по сей день существует промышленная зона. В районе работают около 40 предприятий.
Транспортная доступность района очень плохая. Здесь работают всего две станции метро – “Василеостровская” и “Приморская”».