Подготовка инфраструктуры для комплексного освоения территорий (КОТ) – вполне посильное бремя для городского бюджета, считают девелоперы. Для успешной реализации таких проектов город должен синхронизировать с ними и генпланом выполнение адресных инвестиционных программ и поэтапно вкладывать средства в инфраструктуру.
На вопросы журнала отвечает Игорь ВЛАЩЕНКО, заместитель генерального директора по экономике и финансам девелоперской компании SETL CITY.
– В период кризиса и последующей стагнации рынка недвижимости у компании появились незавершенные объекты?
– Все это время компания не приостанавливала работы ни по одному жилому объекту, запустила ряд новых проектов, занималась подготовкой территории под квартальную застройку в Кудрово. Среди мер по стабилизации ситуации наиболее важные были связаны со снижением себестоимости строительства: на момент пика кризиса рынок был очевидным образом перегрет, все его участники это понимали, и цены постепенно были снижены. Еще один благоприятный фактор – портфель проектов Setl City был сформирован оптимальным образом: в нем преобладали проекты невысокой ценовой категории. Все это дало нам возможность выдержать достаточные темпы продаж. Помогли и наши партнеры-банки: в то время, когда проектное финансирование на рынке практически отсутствовало, нам благодаря хорошей кредитной истории удавалось договариваться о кредитных линиях.
– Каков алгоритм финансирования проектов комплексного освоения территорий?
– Мы стараемся, чтобы в каждом проекте собственных средств было не менее 30% и привлеченного капитала, соответственно, 70%. У нас есть успешный опыт привлечения средств через выпуск облигаций, но все-таки наиболее удобным и выгодным инструментом для нас остаются кредиты банков. В числе наших партнеров ВТБ, Сбербанк, Банк Санкт-Петербург, БФА, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, Газпромбанк. При этом портфель кредитов компании оптимально сбалансирован между различными банками. Иногда в качестве инструмента финансирования мы применяем бартерную схему сделки: на крупных территориях в оплату земли могут идти не только деньги, но и будущая недвижимость.
– Как происходит разделение средств между участниками проекта кот?
– Затраты на проектирование типового комплекса составляют около 1% от себестоимости. Институт на такой проект тратит 2–3 месяца. Если брать нетиповой, эксклюзивный проект, то эти затраты могут вырасти до 10–15% от себестоимости. Впрочем, есть архитектурные мастерские, которые только за имя берут 3–4%, не говоря о цене архитектурной идеи. Около 10% средств мы вкладываем в обустройство комфортной жизни будущих собственников жилья: в детские сады, школы, поликлиники и прочие объекты.
– Эксперты утверждают, что региональная власть должна ставить задачу перед девелопером по объектам социальной инфраструктуры и брать на себя часть рисков.
– Совместная работа, безусловно, ведется. Например, в квартале «Вена» в Кудрово мы разрабатывали проект, в котором есть все: спортивный комплекс, школа, детский сад, велосипедные дорожки, поликлиника, парки и даже пожарное депо. При этом школа на 600 детей включена в адресную программу Комитета по строительству Ленинградской области, но для ускорения процесса мы проектируем ее сами. Также сами, за свой счет проектируем и строим детский сад.
– Вы же не благотворительная организация – зачем бюджету частной компании вся эта «социалка»?
– По плану в Кудрово должно быть введено 600 000 кв. м жилья. Здесь поселятся 20 000–30 000 человек. Очевидно, что этим людям понадобятся детские сады, школа, магазины и прочая инфраструктура. То, что мы строим эту инфраструктуру, отчасти продиктовано нормативами, отчасти – здравым смыслом. Задача девелопера – не просто наставить бетонных коробок, а создать комфортную жилую среду. Мы считаем, экономически выгодно обеспечивать людям комфортную жизнь, выгодно строить хорошее, качественное жилье с хорошей отделкой, потому что именно такое жилье и будет востребовано. На такое жилье люди ищут и находят деньги. Благо сегодня для этого есть все возможности: объемы выданных ипотечных кредитов вернулись на докризисный уровень.
– Как вы разрешаете конфликт интересов, возникающий между девелопером и компанией, которая будет отвечать за эксплуатацию жилья, и соответственно будущим собственником: известно, что чем меньше тратит один, тем больше другие?
– У нас в компании еще на стадии проектирования закладывают такие решения, которые сделают проще и дешевле эксплуатацию. Мы в этом заинтересованы, поскольку в нашей структуре есть управляющие компании. Например, на последнем совещании мы решили делать в местах общего пользования подвесные потолки. Они несколько дороже, зато при эксплуатации за ними будет легко прокладывать новые коммуникации (кабели для Интернета, телефона, охранной сигнализации или телевизора) и не будет лишних ремонтов. Тоже касается и энергосбережения, допустим, мы используем лифты фирмы «Коне» и «Отис», потому что у них потребление электроэнергии поменьше, чем у других.
– Власти Петербурга, которые давно и уверенно говорили о необходимости КОТ, сегодня говорят, что бюджет не потянет такое бремя. Эта ситуация может как-то негативно повлиять на работу вашей компании?
– Мы не осваиваем сразу 25 территорий, а делаем это постепенно: одну территорию освоили, заработали деньги, вложили в следующую. И городу не надо сразу тратить 1,5 бюджета.
Социальная инфраструктура – это все же вопрос государства. Девелоперы берут на себя часть этих вопросов, но они не могут взять на себя все. К сожалению, у нас как не было, так и нет отработанной, понятной схемы передачи социальных объектов на баланс города.
Большинство застройщиков возводят такие объекты за свой счет, после чего встает вопрос дальнейшего статуса объектов – будут ли они городскими или частными. В первом случае – неясна схема оформления. Во втором случае – объект выпадает из городской программы развития социальной инфраструктуры, что тоже не совсем правильно. Аналогичные проблемы существуют с инженерной и дорожной инфраструктурой. Поэтому вопрос согласованности адресных инвестиционных программ инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры с Генеральным планом и проектами КОТ – один из тех, который нужно обсуждать и решать.
– Может ли жилье стать более доступным по цене, если власти возьмут на себя подготовку инфраструктуры?
– Конечно, если город будет готовить участки, то себестоимость строительства существенно сократится, и цены, возможно, снизятся вдвое. Многие застройщики с удовольствием купят у города подготовленные территории. У нас на подготовку земли уходят годы титанических усилий: в Кудрово мы этим занимались пять лет и только сейчас провели воду, тепло и канализацию.
Мне кажется, что для государства подготовка территорий вполне подъемное дело: если это делают отдельные компании, то почему бы не делать государству? Для государства вложение средств в инфраструктуру – толчок для развития всей экономики. Если же государство принимает решение не заниматься подготовкой земли, то пусть отдаст девелоперу участки без инфраструктуры, но дешевле, чем подготовленные. Это ведь лучше, чем еще 20 лет земля будет пустовать, пока в бюджете появятся средства.
– Но, может быть, застройщику есть смыл посмотреть на пустующие территории наших промышленных предприятий, которые оказались в черте города, и провести редевелопмент промышленных зданий, как с успехом сделали, допустим, в Будапеште?
– В Петербурге таких промышленных зон много, но они все в частных руках. Причем собственник приходит к инвестору и говорит «готов продать», но за редким исключением: «готов заниматься переводом территории в другую зону».
Это значит, что инвестор, решивший купить огромную территорию за огромные деньги, прежде чем начать строить огромный комплекс, должен потратить время и средства на перевод производства на другие площади и еще 10 лет жизни на перевод территории из промышленной зоны в жилую. В то же время, когда удается найти компромисс с собственником, в частности договориться о какой-то форме рассрочки, картина становится значительно привлекательнее. К сожалению, такие компромиссы не массовое явление. Со своей стороны, город мог бы привлекать крупных инвесторов и не тратить на комплексное освоение территорий бюджетные средства, если бы четко формализовал условия перевода зон. И эти вопросы тоже надо ставить и решать.
Беседовала Елена Непомнящая, Строительство и городское хозяйство, №136 (15 сентября 2012 г.)