Невский район, как и многие другие петербургские территории, начинался с промышленной застройки, постепенно «обраставшей» домами для рабочих. Хотя есть в нем и одна особенность — он единственный расположен на обоих берегах Невы. При этом застройка на разных сторонах реки существенно различается.
В Невском районе начинался Шлиссельбургский тракт (дорога на Архангельск), заложенный по приказу Петра I в 1723 году. Сторожевая застава на дороге называлась Невской. Официально район образован в 1917 году, в нынешних границах существует с 1968-го. Его общая площадь — 6145 га.
На территории Невской заставы в 1744 году появилась порцелиновая мануфактура — ныне Ломоносовский фарфоровый завод. В 1798-м открылась первая механическая бумажно-прядильная фабрика. Здесь же в 1863-м начал работать Обуховский сталелитейный завод. Открылся Александровский механический завод и т.д. Предприятия выпускали пушки, бумагу, подъемные краны, суда, паровозы, тракторы и т.д.
Сегодня Невский район лидирует по площади промышленных объектов — 3,1 млн кв.м. Здесь располагаются более 70 заводов и фабрик: Обуховский, Пролетарский и Невский заводы, «Звезда», пивоварня «Хейнекен», фабрика «Невская косметика», Октябрьский вагоноремонтный завод, Завод турбинных лопаток, предприятия «Пигмент», «Реактив» и др.
Экологическая обстановка в районе зависит не только от вредных выбросов предприятий, но и от большого числа транзитного автотранспорта: здесь несколько крупных городских маги-стралей, на которых нередко образуются пробки. Постоянно перегружены Володарский мост, а также Цимбалинский и Сортировочный.
Путепровод на улице Александровской фермы, открывшийся недавно, помогает лишь отчасти. Ситуацию также несколько облегчает, но не исправляет Вантовый мост на КАД. Сложная обстановка и на путепроводах через железную дорогу.
По району проходят три железнодорожные ветки: Московского направления, от Ладожского вокзала, линия вдоль границы Невского района и Всеволожского района Ленобласти. Большой автомобильный поток идет в район из центра города, поэтому «стоят» проспект Обуховской Обороны, Дальневосточный проспект, Октябрьская набережная и т.д.
Зато в районе развита сеть станций метрополитена: на левом берегу — «Елизаровская», «Ломоносовская», «Пролетарская», «Обухово» и «Рыбацкое», на правом — «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко».
Берег левый, берег правый
Жилье для рабочих строилось рядом с производствами и особым комфортом не отличалось. Сегодня общая площадь жилых домов в районе — 9,5 млн кв.м (по данным ГУИОН на начало 2008 года).
Это четвертый показатель по городу — район серьезно отстает по количеству жилья от Приморского, но почти не уступает Выборгскому и Калининскому. Всего здесь обитают более 450 000 человек. Средняя жилая площадь здешних квартир невелика — 32,5 кв.м. Кроме того, район — один из лидеров по числу типовых пятиэтажек: из 1697 домов 643 относятся к проектам первых массовых серий. Их общая площадь — почти 2,5 млн кв.м (более 47 400 квартир).
Практически левобережная часть района — это промышленные территории, перемежающиеся жилыми кварталами. В северной части, у станций метро «Елизаровская» и «Ломоносов-ская», встречаются самые разные постройки. Здесь есть немного домов старого фонда (как правило, в неудовлетворительном состоянии), немецкие коттеджи, «сталинки» до- и послевоенной постройки, блочные дома. Много бывших заводских общежитий. Ближе к Ивановской улице много «сталинских» домов с довольно просторными квартирами и зелеными дворами.
Кварталы южнее, рядом со станциями метро «Пролетарская» и «Обухово», в основном застроены «хрущевками», есть блочные дома и единичные кирпичные «точки».
По мнению генерального директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Михаила Бимона, зона Троицкое поле и Белевское поле — наиболее неблагополучная из районов массовой застройки.
Здесь сосредоточены «хрущевки» самых неудачных серий. Как сами дома, так и инженерные сети находятся в удручающем состоянии. Поэтому цены на жилье здесь самые низкие в городе и реальных перспектив улучшения ситуации не предвидится.
Самый южный и самый новый район на левом берегу — Рыбацкое. Его начали застраивать в 1980-х серийными панельными домами. Некоторые из них расположены на берегу Невы, что повышает привлекательность жилья.
Однако это все же городские окраины: Рыбацкое находится за КАД, по соседству — промзоны. Здесь оставались незастроенные участки, которыми охотно воспользовались современные девелоперы. Но цены невысокие. По мнению Михаила Бимона, они сопоставимы со стоимостью жилья в районе Ржевки-Пороховых.
Территории на правом берегу Невы моложе. Самые востребованные дома в районе станции метро «Проспект Большевиков». Здесь практически не осталось действующих предприятий.
Застройка кварталов велась в 1980-1990-х годах. Это самые разные типовые серии и кирпичные здания. Здесь же сосредоточена основная часть стройплощадок. Своеобразным толчком к развитию территории послужило открытие Ледового дворца. Активно создавались объекты коммерческой недвижимости, увеличился спрос на жилье. Популярные «спальные» кварталы практически полностью сформированы — застраиваются последние свободные участки.
Земли в окрестностях станции метро «Улица Дыбенко» застраивались раньше — в 1960-1970-х годах. Здесь много «хрущевок», стоящих внутри кварталов. Их «прикрывают» панельные дома различных серий.
В районе выделяется еще одна территория — между улицей Новоселов, проспектом Большевиков и Октябрьской набережной. Здесь транспортная доступность хуже, много «хрущевок» и панельных домов старых серий. Ближе к набережной и Ивановской улице больше «сталинок». Особый интерес вызывают дома на Октябрьской набережной с видом на Неву.
Перспективные свалки
До конца 2003 года Невский район был лидером по строительству жилья эконом-класса (в основном — в правобережной части). Сегодня он на шестом месте по количеству новых домов (со степенью износа менее 20%). Таковых здесь 243 здания общей площадью почти 3,4 млн кв.м. После 2000-го введено в эксплуатацию 79 объектов площадью 900 000 кв.м. В 2007-м сдано 16 домов (221 900 кв.м). Среди них нет ни реконструированных объектов, ни индивидуального строительства.
Свободных участков для жилищного строительства в районе не осталось. Однако есть значительные территории, занятые неработающими предприятиями и бывшими свалками. Кроме того, хватает кварталов, застроенных домами первых массовых серий, которые подлежат реновации.
Примеры масштабной рекультивации земель уже есть. Например, проект «Невская галактика», реализуемый на месте бывшего золоотвала. Это комплексная застройка (жилье и вся необходимая социальная инфраструктура) на 15 га на улице Белышева. Общая площадь будущего жилого комплекса — порядка 320 000 кв.м. Рекультивация завершена в 2007 году.
Еще один пример — территория между Заневским проспектом, улицей Латышских Стрелков, улицами Ворошилова и Кржижановского. Бывшую промзону осваивает Московская инвестиционно-строительная компания.
По словам начальника аналитического отдела компании Setl City Владимира Копылова, в перспективе на левом берегу от Обводного канала до Ивановской улицы можно строить здания высотой до 90 метров.
«В зонах, подверженных реновации, а потенциально их здесь немало, возможны высотные доминанты от 90 до 100 м. На Караваевской улице сейчас, например, строится 32-этажное здание. Недооцененным является район станции метро «Рыбацкое». Эти земли наиболее перспективны для редевелопмента. В принципе, здесь даже можно строить трех- и четырехзвездочные гостиницы, так как за 15-20 минут можно добраться до центра», — говорит он. Крупная общественно-деловая зона запланирована на участке, занимаемом заводом «Пигмент».
В районе улицы Новоселов предполагается построить около 1 млн кв.м жилья. ОАО «Силовые машины» рассматривает возможность развития территории Завода турбинных лопаток (около 31 га) на улице Бехтерева.
Несмотря на то что земельный потенциал района практически исчерпан, еще есть земли федерального подчинения рядом с усадьбой Сосновка на Дальневосточном проспекте, а также в совхозе «Приневское» в Уткиной заводи. Имеются резервы вдоль Рыбацкого проспекта, сейчас рассматриваются варианты его продолжения.
«В перспективе в границы города предполагается включить Кудрово, где наша компания реализует проекты бизнес-парка и жилого микрорайона», — говорит Владимир Копылов.
Район в достаточной степени обеспечен социальной инфраструктурой. По новым торговым площадям он занимает третье место, уступая только Приморскому и Выборгскому. Здесь есть целая «долина» гипермаркетов и торгово-развлекательных центров на Дальневосточном проспекте. Общая площадь торговли на начало 2008 года составляла 500 000 кв.м.
Невский — не самый престижный спальный район. Здесь возводят преимущественно дома эконом- и бизнес-классов. Объектов высокого уровня практически нет. Спрос сосредоточен у станции метро «Проспект Большевиков», на берегах Невы. Цены на одинаковые квартиры в зависимости от локации дома могут различаться в пределах района на 15-20%.
Сегодня средняя цена на местные новостройки составляет 81500 рублей за квадратный метр. Этот показатель даже выше, чем в традиционно более престижном Приморском районе.
Видимо, сказывается избыточное предложение в активно застраиваемой Северо-Приморской части города.
Цены на жилье в кирпичных и кирпично-монолитных домах немного ниже, чем среднегородские. Зато стоимость квартир в «панельках» самая высокая в городе, а значит, они пользуются популярностью.