Законодательное собрание Петербурга утвердило в трех чтениях законопроект «О Правилах землепользования и застройки». Этот документ стал своеобразным компромиссом между интересами застройщиков, властей и общественности.
Правила — последний из трех важнейших законов, регламентирующих градостроительную деятельность на территории города. Их разработка началась три года назад, сразу после утверждения Генерального плана. После публичных слушаний набралось более 3000 поправок к законопроекту, на рассмотрение которых ушло более месяца.
Уже после того, как документ внесли в Законодательное собрание, разработчики долго не могли представить высотный регламент. Существовали три варианта, и ни один из них не давал цельной картины высотности в городе. В итоге компромисс все же нашли, а судьбу около 300 проектов с отклонениями от предельных параметров по высоте решали на Комиссии по землепользованию.
В результате волевым решением исполнительной власти решено понизить высоту 78 проектируемых объектов. Бурного негодования у застройщиков это не вызвало. Ранее многие из них говорили, что некоторым компаниям придется уйти с рынка, если им не дадут адаптироваться к новым Правилам, а объем вводимого жилья в будущем может заметно сократиться. Тем не менее переходного периода не получилось. С момента вступления в силу Правил всем застройщикам, еще не получившим разрешения на строительство, придется корректировать свои проекты.
Чиновники уверяют, что Правила устанавливают довольно жесткие условия застройки города, однако строители, соблюдающие их, будут избавлены от дополнительных согласований. В то же время малейшее отклонение от закона потребует проведения дополнительных экспертиз и публичных слушаний, одобрения Градостроительным советом, рассмотрения Комиссией по землепользованию. Похоже, большинство компаний с такой ситуацией смирилось.
Мнения
Алексей Белоусов,
генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– Мы активно участвовали в разработке Правил и их корректировке, подали около 100 поправок в текстовую и графическую части. Многие застройщики обнаружили несоответствие своих проектов Правилам: расхождения по высотному регламенту, планировочным решениям и функциональным зонам. Нам удалось отстоять около 70% наших предложений, что весьма неплохо.
Одна из наших главных поправок, которая так и не была принята, — установление переходного периода. Мы просили дать возможность компаниям, которые уже разработали и согласовали временные регламенты застройки, завершить проекты, не приводя их в соответствие измененным Правилам. Теперь на актуализацию проектов застройщикам придется потратить от трех до десяти месяцев в зависимости от объекта.
Тем не менее документ получился неплохим, и принят он вовремя. Неоднократно высказывалось мнение, что строители заинтересованы в отсутствии правил игры на этом рынке. Это совсем не так. Им необходима понятная процедура подготовки исходной и разрешительной документации. Это ускоряет процесс проектирования, а значит, снижает себестоимость проекта.
Евгений Наталенко,
заместитель вице-президента по жилой недвижимости холдинга RBI:
– Правила устанавливают довольно жесткие ограничения по застройке городских территорий. Однако федеральное законодательство предусматривает процедуру, позволяющую застройщикам нарушить установленные предельные параметры. Есть она и в Правилах.
В то же время не нашли поддержки поправки, которые позволяли компаниям параллельно разрабатывать проекты планировки и получать разрешения «на условно разрешенный вид использования участков или на отклонение от предельных параметров строительства».
Это позволило бы серьезно сократить сроки прохождения документации. Кроме того, процедура хоть и предусмотрена законом, но подробно не описана. Чиновникам надо в ближайшее время разработать необходимые подзаконные акты, объясняющие застройщику порядок его действий. Естественно, что на это время подготовка ряда проектов задержится. Полагаю, что на получение разрешений уйдет около девяти месяцев.
У строительных фирм есть и другой путь, особенно актуальный в условиях кризиса. Они могут пересмотреть свои проекты, понять, что такая высота не нужна или что коэффициент использования можно изменить, и привести свои проекты в соответствие с Правилами, избежав дополнительных согласований. Это тоже приведет к задержке: понадобится время на переделку проекта. Но на это уйдет четыре–шесть месяцев.
Изменение проектов приведет к тому, что в какое-то время число новостроек, выставленных на продажу, сократится.
Есть и еще ряд не вошедших в документ поправок, которые могли бы упростить жизнь строителям. Например, предлагалось при расчете объемов озеленения учитывать насаждения, которые строители могут посадить на стилобатах, в которых размещались бы парковки. Это позволило бы более эффективно использовать участок.
Дилявер Меметов,
генеральный директор ЗАО «Адамант»:
– Документ очень своевременный. Правила значительно сокращают влияние субъективного мнения чиновника при принятии градостроительного решения. Они утверждены законом, и их нельзя менять так же часто, как некоторые нормативные акты.
У застройщиков появилась некоторая стабильность, позволяющая строить долгосрочные планы, не боясь изменения правил игры. Что касается коммерческой недвижимости, то документ дает довольно четкое представление о том, где, какие и какого объема объекты можно строить. Стало больше ясности и с размещением промышленных производств.
Тем не менее Правила все же накладывают ряд ограничений, которые негативно скажутся на объектах, проектирование которых почти завершено. Для инвесторов это обернется дополнительными тратами средств и времени.
Владимир Антонов,
директор по развитию компании Setl City:
– Принятие ПЗЗ позволило четко определить нормативы, касающиеся предельных параметров застройки, в частности — озеленения и обеспеченности парковками. Это бесспорный плюс, поскольку раньше они были неадекватны современным потребностям города — мы все это понимали.
С другой стороны, мы уже сейчас сталкиваемся с различными трактовками этих требований. Например, если в целом по кварталу, где расположен участок, выявляется дефицит мест для парковки, то ПЗЗ требуют от застройщика покрыть его за счет размещения стоянок на его участке. Это справедливо только в случае комплексной реновации кварталов.
Сейчас в самом факте вступления в силу новых Правил можно увидеть только один недостаток — это неотработанные алгоритмы их применения. Отсутствие практики использования ПЗЗ, соответствующих подзаконных актов, внутренних инструкций может вызвать ряд трудностей и проволочек при подготовке градостроительной документации. Надеемся, КГА сможет быстро преодолеть этот переходный период.
Закон должен стать реальным инструментом при получении градостроительных согласований (хотя сам по себе ничего не гарантирует). То есть проекты, параметры которых удовлетворяют требованиям ПЗЗ, будут согласовываться быстро, без ненужной бюрократизации и подстраховки различными бумагами. Кроме того, самые значительные трудности возникают на стыке ответственности и компетенции комитетов.
Не думаю, что принятие ПЗЗ создаст какие-то серьезные проблемы для компаний, еще не получивших разрешение на строительство. Ключевым документом, регламентирующим предельные параметры застройки, являются не Правила, а градостроительный план. Весь прошлый год застройщики имели возможность формировать градостроительную документацию, опираясь на Временный регламент застройки. А ВРЗ разрабатывался с учетом требований проекта Правил.
Кроме того, обсуждение документа было публичным — у всех была возможность отстаивать свою позицию. Многие компании так и сделали, и это дало результаты. Что касается проектов, попавших под снижение высотности, то в каждом отдельном случае девелоперы будут принимать решение по своему объекту индивидуально. Не сомневаюсь, что от части строек инвесторам просто придется отказаться, поскольку понижение лишит их экономической целесообразности.
Сергей Никешин,
председатель постоянной Комиссии по горхозяйству Законодательного собрания:
– Правила — безусловно, важнейший для города документ. Нашей комиссии удалось отстоять несколько принципиальных предложений. Например, в городе больше нет территорий без высотных ограничений. Удалось четко зафиксировать критерии оценки проектов с точки зрения их влияния на силуэт исторического центра.
Мы отказались от легализации «градостроительных ошибок», что позволит исправить их в будущем. Установлен запрет на строительство в охранных зонах, если это изменяет высотные характеристики существующей застройки. К сожалению, нам не удалось отстоять раздел, регламентирующий освоение подземного пространства.
Тем не менее с принятием Правил разработка необходимой нормотворческой базы не завершена. С 1 января 2010 года подготавливать проекты планировки и межевания необходимо на основании Региональных нормативов градостроительного проектирования, которые еще предстоит разработать и утвердить законом.
Вице-губернатор Роман Филимонов обещал, что этот документ будет готов в третьем квартале 2009-го. Возможно, стоит задуматься и о корректировке федерального законодательства. Для Москвы и Петербурга установлены особенные условия ведения градостроительной деятельности.
Для них Генеральный план — единственный документ территориального планирования. Но в нем невозможно предусмотреть все вопросы использования и развития территории, и чтобы обеспечить нормальное развитие города, требуется постоянно его корректировать.
Чтобы изменить назначение какой-либо территории в Кронштадте, потребуется пересматривать весь документ. Эта процедура занимает от года и более, за это время ситуация меняется. Стоит обсудить возможность передать ряд полномочий в сфере градостроительной деятельности на уровень городов и поселений, входящих в Большой Петербург.