Еще 10 лет назад так называемые сталинские дома были эталоном городского жилья. Со временем ситуация изменилась, но «сталинки» до сих пор удерживают позиции пусть не элитного, но очень приличного жилья. И дело даже не столько в качестве постройки, сколько в расположении – большинство таких домов находится в престижных местах Петербурга. В то же время на рынке появилось новое веяние – строительство домов «сталинского типа».
Для начала еще раз уточним, что мы подразумеваем под сталинскими домами и какими они бывают. Если бы на этот вопрос отвечал рядовой петербуржец, то его ответ, скорее всего, был бы таким: «Ну-у… это построенные при Сталине монументальные дома на Московском проспекте». По большому счету это правда, потому что самые «брендовые» сталинки находятся именно на этой городской магистрали. Однако и в других районах Петербурга таких домов предостаточно.
Классика жанра
Первые сталинские дома появились в Ленинграде в начале 30-х годов двадцатого века. Таким образом, самым старым образцам сегодня уже под 80, а для дома это вполне солидный возраст. Логика застройки сталинскими домами довоенного времени была достаточно проста – сначала дома появлялись на основных городских магистралях, затем очередь доходила до прилегающих улиц. Особенностью возведения этих домов было то, что работы производились только в теплое время года. Однако строительство велось достаточно бодро благодаря применению укрупненных блоков. Наиболее интересные в архитектурном отношении дома и ансамбли украшались башнями со шпилями, что делало эти строения своеобразными доминантами кварталов.
Архитекторы позаботились о том, чтобы здания не стояли вплотную друг к другу и не образовывали дворов-колодцев, которые характерны для застройки в историческом центре Петербурга. Также была предусмотрена некая автономность каждого застраиваемого квартала – организовывались скверы, детские площадки, строились детские сады и магазины.
Дом дому рознь
Различные сталинские дома по ряду характеристик отличаются друг от друга, и порой весьма значительно. Здесь можно условно выделить два основных типа – это так называемые номенклатурные и коммунальные дома. Первые предназначались для представителей партийного руководства. Квартиры таких домов отличались солидным метражом, удобством планировок, наличием комнаты для прислуги, кабинета и так далее, то есть в них были те самые «буржуазные излишества», с которыми так боролись представители советской власти.
Географически номенклатурные дома расположены в Московском и Кировском районах. Больше всего, а именно четверть всех сталинских домов в Петербурге приходится на Московский район. Это и неудивительно, ведь здесь должен был разместиться городской совет. Территория, ограниченная улицами Варшав-ской, Решетникова, проспектом Юрия Гагарина, улицами Орджоникидзе, Алтайской, Ленсовета и площадью Победы, является одной из самых дорогих и престижных в Петербурге и уступает лишь «золотому треугольнику» и отдельным частям исторического центра.
В Кировском районе номенклатурные дома сконцентрировались около Кировского завода, они предназначались для руководителей этого промышленного гиганта и членов их семей. Единицы номенклатурных домов можно встретить и в других районах города – Приморском, Петроградском, Выборгском и Невском.
Второй тип – «коммунальные» дома – появился уже после войны. Их возводили из крупных блоков. Квартиры в таких домах отличались менее просторными планировками и более низкими потребительскими характеристиками в целом. Коммунальные дома появлялись в промышленных районах города – например, на проспекте Стачек, в районе станции метро «Нарвская». В первом случае «якорным» объектом был Кировский завод, во втором – Адмиралтейские верфи.
Двухэтажный формат
Если вернуться к хронологическому делению, то здесь имеется еще один тип сталинских домов – это так называемые поздние «сталинки», которые были сданы в эксплуатацию уже при Хрущеве. Квартиры в них имеют хорошие потребительские характеристики, однако архитектура таких зданий беднее по сравнению с предшествующими образцами. В целях ускорения процессов строительства здесь было решено отказаться от лепнины, колонн и прочих имперских «наворотов». Эти дома строились в разных местах города, например, в районе станции метро «Черная речка».
Ряд экспертов относит к сталинским и такой тип домов, как «немецкие коттеджи». Они строились после войны пленными немцами, чаще всего имели квадратную форму и высоту в два-три этажа. К их достоинствам можно отнести малую этажность, приличную по размерам придомовую территорию, в ряде квартир предусмотрен отдельный вход. Наибольшее число таких домов сконцентрировано на улице Савушкина и проспекте Энгельса. В середине 1990-х некоторые состоятельные петербуржцы выкупили коттеджи целиком, это позволяло иметь собственный дом в городской черте. В то же время, учитывая более чем полувековой возраст таких домов, состояние многих из них оставляет желать лучшего.
Смена приоритетов
Если брать усредненную «сталинку», то такая квартира будет иметь следующие достоинства. Это раздельные комнаты, просторный холл, потолки 3–3,5 метра, большие окна, толстые стены, хорошие звукоизоляционные характеристики. Если 15 лет назад о лучшей квартире горожане и не мечтали, то со временем представления о жилье изменились и все более очевидными стали недостатки таких квартир.
Во-первых, это изношенность коммуникаций. Возраст зданий дает о себе знать – жильцам приходится менять стояки, усиливать электрические мощности. Во-вторых, это маленькие кухни (большинство «сталинок» имеют кухню площадью 8–10 метров). Кроме того, на многих кухнях есть мусоропровод, что по современным меркам абсолютно нецелесообразно. В-третьих, это незначительная доля 4- и 5-комнатных квартир, большинство из которых к тому же «получены» в ходе объединения двух и более квартир, причем зачастую эти перепланировки не узаконены, что создает существенные трудности при продаже такой недвижимости. В-четвертых, жители сталинских домов часто испытывают трудности с парковкой личных автомобилей: при строительстве никто не рассчитывал, что у каждой проживающей семьи будет как минимум одна машина. В-пятых, в некоторых сталинских домах нет лифта. И, наконец, далеко не все дома этого типа являются социально однородными.
Некоторые из этих факторов поспособствовали тому, чтобы даже лучшие образцы сталинского домостроения сегодня вышли из состава по-настоящему элитных жилых объектов. Тем не менее, в середине 1990-х годов сталинские дома (особенно в Московском районе) пользовались большой популярностью у состоятельных граждан. Оно и неудивительно – лучшего по суммарным показателям жилья тогда в городе просто не было. В качестве примера можно привести дом на Московском проспекте, 151, получивший название «Русского пряника» из-за расположенного в нем одноименного магазина. Здание было построено в 1938 году для сотрудников НКВД и в свое время являлось элитным. Однако неуемные амбиции жильцов сыграли с домом злую шутку: из-за многочисленных перепланировок (в том числе с установкой бассейнов) в середине 1990-х по стенам дома пошли трещины. К 2000 году имидж дома сильно пострадал, и квартиры в нем стали более активно выставлять на продажу. Сегодня в каталогах недвижимости можно встретить, например, такое предложение: пятикомнатные двухуровневые апартаменты в «Русском прянике» площадью 224 квадратных метра продаются за 26,5 миллиона рублей.
Несмотря на то что квартиры в сталинских домах имеют недостатки, их популярность довольно высока и обусловлена двумя главными причинами. Первая – это удачное, как правило, расположение таких домов, вторая – набор потребительских характеристик, которые и по сей день остаются на достаточно высоком уровне.
Сегодня в листингах больше всего предложений по 2-3-комнатным сталинским квартирам. Найти «однушку» не так-то просто, потому что таких квартир строилось мало и, соответственно, их стоимость в настоящее время достаточно высока и составляет по Московскому району более 135 тысяч рублей за квадратный метр.
«Неосталинки»
Петербургские строительные компании, зная в целом положительное отношение горожан к «сталинкам», стали позиционировать некоторые новые объекты как «дома сталинского типа». Этот прием хорош, если учесть большое число горожан, живущих в сталинских домах, ценящих их достоинства, но при этом ощущающих дискомфорт от вышеперечисленных недостатков своего жилья. Они – главная целевая аудитория таких застройщиков.
В качестве примера можно назвать объект на Арсенальной набережной от группы компаний «Пионер», больше известной в городе по своему комплексу экономкласса «Шуваловские Высоты». Строящийся кирпично-монолитный дом имеет восемь этажей. Проектом предусмотрен подземный паркинг и детский сад. Стоимость квадратного метра существенно зависит от этажа (с верхних этажей открывается хороший вид на Неву) и составляет от 113 до 180 тысяч рублей за квадратный метр. Дом будет введен в эксплуатацию летом 2009 года.
Компания «Строймонтаж» объявила о строительстве нового дома сталинского типа в Московском районе и обещает, что в составе нового жилого комплекса будут фитнес-клуб, бассейн, спа-салон, собственная охраняемая территория и еще целый ряд сервисных структур.
Среди интересных проектов можно отметить и дом «Столица Residence» от компании Setl City на пересечении Московского проспекта и улицы Победы.
14-этажное кирпично-монолитное здание строится в пяти минутах ходьбы от станции метро «Московская». Помимо жилой части в доме разместятся коммерческие помещения торгово-офисного назначения и двухуровневый паркинг. На втором этаже запроектирован зимний сад, а на территории внутреннего двора появятся детская игровая площадка и зона отдыха. Стоимость квадратного метра на данный момент составляет от 135 до 200 тысяч рублей. Окончание строительства дома запланировано на второй квартал 2010 года.
Так или иначе, любой новый объект, который возникает в зоне сталинской застройки и имеет внятное позиционирование, является перспективным с инвестиционной точки зрения. Стоимость квартир здесь будет значительной хотя бы из-за того, что пятен под строительство в таких обжитых, инфраструктурно развитых местах практически нет и новых проектов появляется очень мало.
Александр НОВИКОВ
Источник: Городское обозрение недвижимости (Санкт-Петербург)
Дата выпуска: 15.06.2008