В отеле Holiday Club состоялся круглый стол «Куда и как будет развиваться Петербург. Проблемы и задачи девелопмента территорий», организованный Центром бизнес-информации New Projects. Актуальная тема была вынесена на обсуждение в связи с запуском целого ряда градостроительных проектов макроуровня: от закладки новых кварталов и городов-спутников – Юнтолово, «Новая Ижора», Кудрово – до реновации застроенных территорий.
Сколько их сегодня в городе? Можно ли удовлетворить запросы девелоперов, избежав системных проблем? Способны ли транспортная и инженерная инфраструктуры угнаться за строительным бумом? Не наступит ли перенасыщение рынка вследствие одновременной реализации нескольких мегапроектов?
На эти и другие вопросы отвечали участники круглого стола: директор департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон, директор департамента застройки холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Олег Кутуев, генеральный директор Colliers International Saint-Petersburg Борис Юшенков, начальник отдела аналитики компании Setl City Владимир Копылов. Модератором круглого стола выступил генеральный директор Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко.
Илья Еременко
У местных, московских и иностранных девелоперов появились ресурсы для развития масштабных законченных участков в Петербурге. Не вступают ли в противоречие количественно-качественные темпы развития крупных новых территорий с планами города?
Михаил Бимон
Цифры говорят о том, что усилия инвесторов и застройщиков направлены на выполнение программ президента по обеспечению жильем различных слоев населения. В Санкт-Петербурге на данный момент существует 37 крупных проектов, по ним заявлено 42 млн кв. м жилья. Ожидаемый срок строительства – 10 лет. На практике из этих 37 проектов «живых» меньше половины, однако это те проекты, которые движутся и в обозримом будущем выйдут на рынок очередями. Таким образом, из 42 млн кв. м остается меньше 20 млн кв. м.
Кстати, объемы так называемой уплотнительной застройки будут не так существенны. Какой бы незанятой ни казалась ниша по выведению промышленных предприятий, по освоению неиспользованных территорий внутри обжитых кварталов, объемы ввода жилья по этому направлению будут существенно меньше, сопоставимы с объемами одного-двух крупных проектов.
Олег Кутуев
В 2007 году в нашем городе сдано 2,7 млн кв. м жилья. Из них не продано процентов 30. А планы по новому строительству глобальны, что уже заставляет сомневаться в их связи с реальными возможностями потенциальных покупателей квартир. Государственных денег хватит на выполнение президентских программ, и на реновацию кварталов, и на прочие нужды. Но крупные компании заявляют о планах строительства до 350 тыс. кв. м жилья и наращивании объемов чуть ли не до 500 тыс. кв. м к 2010 году. Есть ли смысл в таких объемах? 2–2,5 миллиона кв. м будут востребованы все время, а нужно ли больше – не уверен…
Михаил Бимон
Глобального «затоваривания рынка» не предвидится. Да, есть единичные проекты, в которых по разным причинам не удалось распродать квартиры, например, новостройку не приняла госкомиссия. Но в сданных домах продано 95–97% квартир. Всего в 2007 году было продано29 тысяч квартир – 1,9 млн кв. м жилья, а построено 2,7 млн кв. м, но они возводились не один год, строительство началось 4–5 лет назад. По оценкам, в самый, наверное, критический 2009 год мы получим более 4 млн кв. м, фактически предложение увеличится на 80%. По ряду проектов заявлено по 200–300 тыс. кв. м. То есть точка насыщения существует, но жилье будет вводиться очередями, не все сразу. Везде деньги привлеченные. Если из-за неправильной концепции, неверной ориентации на потребителя или по причине плохого консалтинга проект не пойдет, значит, либо его реализация будет растягиваться во времени, либо на каком-то моменте будут зафиксированы убытки и тогда вся неосвоенная территория будет разделена на лоты и продана. Но успешные проекты будут выходить своим чередом, а там, где допущены ошибки, реализация проекта будет прекращена со стороны девелопера.
Владимир Копылов
Реалии момента обязали строительные компании становиться девелоперами. Теперь «просто построить» – мало. Это нормальный эволюционный процесс. Но планы города все-таки не в полной мере отвечают ожиданиям строителей, втянутых в процесс развития крупных территорий. Управление инвестиций подготавливает предложение на торги от 40 до 80 крупных территорий со сложившейся застройкой для дальнейшего их развития. И посмотрите, кто отзывается на это предложение, – «Главстрой», единственный крупный игрок, все остальные компании-покупатели – неизвестные игроки. Для чего они пришли, кому они принадлежат – большой вопрос. Компании, способные разрабатывать проекты на данных территориях, почему-то на торги не приходят, от них нет предложения ни за 5%, ни за 10% от будущей цены реализации. Значит, строители уже вложились в проекты, где будут заняты 10–15 лет, и у них просто не хватает финансовых, производственных, управленческих ресурсов. Им надо осилить то, что они уже имеют, и лишь за пределами десятилетнего срока они будут способны заниматься другими проектами.
По большому счету, может случиться ситуация, когда со стороны города у нас будет огромное предложение по крупным территориям и никакого интереса со стороны строителей.
Борис Юшенков
Город – очень сложное образование. Большой город – еще более сложное, а уж город, который прошел через период советского планирования, – втройне сложное. И мы сейчас говорим о том, что застройка новых кварталов так или иначе должна отвечать экономической целесообразности, планам девелопера и в качестве благого пожелания советуем создать еще и среду жизни, среду обитания. У кого-то хватает совести закладывать создание такой среды при строительстве, а кто-то строит коробки в пустыне. Город не очень активное участие принимает в этом процессе, между тем рыночные интересы девелопера должны быть в балансе с интересами города. Последний выступает очень важным игроком везде в мире, но только не в России. Приведу пример из жизни. Когда один из наших клиентов сумел в Нью-Йорке, на Манхэттене, найти участок под застройку и вписать туда жилой дом – ему власти проект не согласовали. По этому поводу наш клиент встречался чуть ли не с самим Джулиани и выяснял причину отказа. В мэрии пояснили, что запроектированные им квартиры с 2–3 спальнями купят семейные люди с детьми, а детский сад в квартале возводить негде. И что, если квартирография в доме не будет изменена на односпальные квартиры, которые будут покупать студенты и одинокие, проект не согласуют. Это мэр Нью-Йорка о детском саде думал! Я с трудом представляю наших руководителей, вникающих в подобный вопрос, беседующих с проектировщиками, застройщиками. А там четко было сказано: нет возможности построить детский сад – нет проекта. Так должно быть и у нас. Должен быть общественный транспорт: это важная задача города, как и школы, спортивные учреждения, зеленые зоны, медицина – это тоже задачи города. Он может обязать кого-то или сам построить. Эти возникающие у нас «коробки в пустыне» – результат пассивности или фокусирование города на других, внегородских задачах вместо того, чтобы заниматься действительно важными вопросами. И это меня очень печалит.
Илья Еременко
Тема отсталости транспортной структуры города, без развития которой невозможно формирование новых кварталов довольно остро встает уже несколько лет. Виден ли свет в конце этого тоннеля, как считаете?
Владимир Копылов
Иностранные проектировщики сразу делают инженерию, транспорт. Транспортную инфраструктуру внутри нового поселения можно назвать, пожалуй, даже краеугольным камнем развития и существования поселения. Но хотя у нас рассматриваются программы по реновации «хрущевок», по развитию кварталов по неким схемам, транспортная инфраструктура в этих районах никого почему-то не интересует. Но если мы расселяем от пяти до двадцати пятиэтажек, формально оставляя их в том же районе, то количество населения минимум в два раза должно возрасти, и при этом транспортная ситуация никак не улучшится. Улицы остаются в прежних объемах! Да, может быть, кто-нибудь что-то расширит, за счет ухудшения конкретного квартала с точки зрения жизнедеятельности людей, которые в нем будут существовать.
Строители буквально вынуждены использовать тот или иной инструмент, который город хотя бы гарантирует, – ту же КАД. Если проанализировать, то выкупленные, реализованные на торгах новые кварталы формируются вдоль Кольцевой и ЗСД. Однако по большому счету уже сейчас Кольцевая захлебывается. До сих пор не согласованы съезды, четыре «обязательные» полосы то тут, то там переходят в те же две – и в часы пик можно стоять и стоять от Красногвардейского района до выезда на Выборгское шоссе. Очень нужен скорейший запуск Западного скоростного диаметра.
Борис Юшенков
КАД в перспективе станет большой, широкой внутригородской улицей. Естественным образом появилась уникальная возможность вдоль Кольцевой автодороги: справа, слева – поставить не только жилье, но и многое другое. Однако городская администрация несколько запаздывает в решении этого вопроса. На КАД складские проекты начинаются сейчас, запущены и индустриальные проекты, и build-to-suit, и участки по нескольку гектаров, где компании построят свои заводы. Бизнес-парки первыми появятся в районе аэропорта Пулково, потом в иных районах, примыкающих к Кольцевой, и тогда у нас возникнет некий новый лучший баланс перемещения масс работников. Не будет так, что весь спальный район встал, сел в машины-метро и двинулся в центр на работу. В этом смысле мне нравится, что возводятся не только миллионы метров жилья, но и миллионы метров коммерческой недвижимости, где население будет работать. Появятся, вероятно, новые опции и для торговых девелоперов. Они смогут получить интересные места, но при этом, как мне кажется, общая покупательная способность принципиально не изменится. Она будет продолжать расти в год на 14–16%, кардинального скачка не произойдет, просто «корзина денег» будет перераспределена по городу иначе.
Михаил Бимон
Добавлю ложку дегтя. Мы видим вокруг города примеры развития новых промышленных зон. Но завод «Форд» уже принимает первый удар – для него нет рабочих на этой территории. Вот компания «Тойота» пришла на наш рынок, и снова идут объявления о приеме на работу. Чтобы не испытывать кадровый голод, компании будут вынуждены строить жилые дома на своей территории и предоставлять жилье сотрудникам. Никто не может отменить законы жизни. Так было и в советские времена, и в царские: строили завод – Обуховский, Кировский, Балтийский, Адмиралтейские верфи, – и вокруг него появлялись жилые кварталы. На современном заводе занято приблизительно 50% рабочих и 50% инженерно-технических работников, в офисах примерно 70% – это низший слой персонала, 30% – руководящий состав. Чтобы предприятие работало, люди должны приехать на рабочее место к девяти утра. Без решения транспортной проблемы благие порывы вроде «давайте вдоль Кольцевой все застроим и будем жить замечательно» – утопия, с моей точки зрения.
Владимир Копылов
Нет никаких механизмов, четко регламентирующих решение транспортной проблемы, наподобие Генплана. Если инвестор решил на месте устаревшего автотранспортного предприятия выстроить большой, красивый и удобный бизнес-центр, то это не решает проблему в корне. Сейчас на самом деле, я бы сказал, идет закладка проблем, которые вскроются через 3–4–5 лет, когда не будет у строителей желания покупать то, что предлагает город, и строить на этом месте. В транспортном тупике окажутся и те территории, что начали развиваться сейчас. И если это не регламентировать на стадии согласования документации, на стадии эскизного проекта, и четко не говорить «нет» по новым нормативам, вскоре город встанет, и новое строительство будет невозможно.
Олег Кутуев
Добавлю, что, по прогнозам, года через два в центре Петербурга наступит транспортный коллапс. Построенный к тому времени «Орловский тоннель» принципиально не изменит ничего. Я не вижу большого смысла плодить блочные дома за железной дорогой – кто и на чем поедет туда жить? Если, правда, застроить там все теми же «хрущевками», от которых мы сейчас избавляемся в городе, и предложить цену в них 1000 долл. за кв. м, народ, может, туда и поедет. Между тем экономически невыгодно возведение на окраинах мегаполиса современных кирпичных и кирпично-монолитных домов с принципиально другой стоимостью квадратного метра жилья. Нет развитых городских структур под эти цены. Если следовать логике жизни, то поменять подход при развитии новых территорий нужно полностью. Больше метров должно уходить под инфраструктуру. Это мировой опыт. К примеру, в Чикаго, где мне довелось жить в двадцати минутах езды от центра города, рядом с домом находились два теннисных корта и огромная детская площадка. У жителей микрорайона в шаговой доступности были велосипедные дорожки, спортивные площадки, садики, школы. Рядом! А не в 10–15 минутах езды на машине. Совершенно разумный подход. Так и надо строить на окраинах Петербурга, насыщать эти квадратные метры комфортом. Парадокс состоит в том, что мы, строители, по всем проектам планируем и школы, и отдельно стоящие детские сады, и многое другое, но нет механизма передачи этих объектов городу. Мы не можем их подарить: это чисто юридический и экономический вопрос. У компаний много земли в собственности, но как передавать возведенные на ней социальные блага? Механизмы не проработаны законодательно.
Илья Еременко
Соглашусь: на сегодняшний день уже не факт, что с территории нужно брать по максимуму объемов застройки. Лучше – меньше. Может быть, тогда цена будет выше, а рентабельность девелопера лучше. Не значит ли это, что не только государство, но и сам застройщик должен при формировании нового квартала закладывать иное качество жизни? Стоимость метра от этого подорожает, но зато появляются именно новые кварталы, привлекающие не ценой, а другой логикой жизни, чтобы человек сказал «да, я хочу туда переехать», а не «я вынужден туда переехать».
Михаил Бимон
Когда звучат высказывания о создании так называемых резерваций на новых территориях, мне всегда хочется напомнить, что такой плотности городской застройки, какую мы имеем в нашем городе, наверное, нет нигде. Даже Москва в своей центральной части более свободна. Когда власти справедливо говорят «давайте будем расчищать центр», они не учитывают, что жилья мы получим там в два раза меньше, поскольку у нас и «памятник ЮНЕСКО», и «высотный регламент», и «сохранение фасадов», не говоря уже про пожарные проезды и нарушение нормативной инсоляции в 90% петербургских дворов. То есть плотность застройки при реновации старых кварталов уменьшится раза в два. На месте 10 тыс. кв. м можно построить только 5 тысяч. Куда деть тех, кто проживал на этих десяти тысячах раньше? Это больной вопрос. Новые территории будет гораздо проще и легче сделать привлекательными для населения. Резервации у нас уже есть: Троицкое поле, Невский район за Народной улицей, еще есть целый ряд депрессивных городских кварталов. С этими уже сформировавшимися территориями все обстоит намного сложнее: чтобы поднять их статус, построить там новое жилье недостаточно. Любая новая территория лучше, чем существующая застройка в депрессивных районах. Но цена создания среды, то есть создания массового продукта со своими уникальными качествами, будет высокой. Было что-то похожее в Южном районе Всеволожска, где десяток домиков стояли со своими садиком, школой, ухоженной территорией, но теперь там все застраивают в лучших традициях Юга и Юго-Запада: та же пустыня и бетонные коробки. Не было пока в Питере ни одного реализованного проекта, где действительно была бы создана среда обитания.
Олег Кутуев
Это за чертой города. А в его черте, кроме вывода промышленных предприятий, иных резервов под развитие недвижимости уже нет. Васильевский остров – хорошая, востребованная территория, и тем не менее его добрая половина занята предприятиями. Хорошая идея была заставлять их что-то делать, тем паче что согласно требованиям СЭС существуют санзоны. Но хотя экология в центре города ужасна, ни одно предприятие не закрыто. Владельцы заводов хотят одного, строители – другого, город вообще делит шкуру неубитого медведя. Комитет по экономике не решает проблему. А вот когда уже есть реальное переселение промышленного предприятия – это объявляется победой города, хотя на деле это заслуга инвестора, девелопера, строительной компании: местной, московской – любой, которая нашла общий язык с руководителями предприятия.
Да, новые проекты, которые заявлены за Кольцевой или близко к Кольцевой, имеют право на жизнь. Кроме того, есть «Балтийская жемчужина», есть Юнтолово. У нас даже появляется что-то отдаленно похожее на американские городки, следующие поясом за крупными городами. Возьмите для примера те же Кудрово, Лахту, Парнас. Думаю, дальнейшее развитие может идти за счет создания новых образований – муниципальных – по количеству жителей, по количеству школ, детсадов. Полагаю, что если город будет развиваться вширь, он должен создавать именно новые образования, начиная, например, с Девяткина, ставшего по сути новым муниципальным образованием.
Борис Юшенков
Это хорошо, что в 2009 году будет сдано 4 млн кв. м жилья, а я думаю, те, кто их построят, кто вложит в них деньги, не оставят городские власти в покое. Ну, во-первых, улучшатся рыночные механизмы – девелопер не будет строить корабли в пустыне, потому что они первыми не будут проданы. Во-вторых, разумные строители, предвидящие конкуренцию (а она будет), заставят наши власти больше внимания уделять конкретным урнам, скамейкам, деревьям, автобусам, а не глобальным проблемам мировой экономики.
Илья Еременко
Я подведу итог нашей дискуссии. Мы выяснили, что девелопер хочет строить жилье, что ему это нравится. С другой стороны, он осознает пределы емкости рынка и испытывает тревогу за дальнейшую судьбу этих метров. Он опасается размещать на крупной территории огромное количество одной функции, он намерен быстро окупить проект. Мы, «Петербургская Недвижимость» и Praktis, как имеющие большой опыт в консалтинге как жилой, так и коммерческой недвижимости, помогаем девелоперу утвердиться в понимании, что невозможно все застроить жильем, жителю новой территории надо обеспечить здесь ритэйл-функцию с ресторанами, с магазинами, с кинотеатрами, спортивную функцию, функцию отдыха и развлечений. Он волей-неволей будет развивать коммерческую недвижимость, которая также будет приносить прибыль даже в составе торговых центров. Могут быть и иные интересные якоря, которые привлекут в новый район покупателей жилья. И хотя развитие города сопряжено со множеством проблем, остановить его невозможно. Девелоперы возлагают большие надежды на включение властей в процессы освоения территорий.
31 марта 2008 года
Новая идеология: Проблемы и задачи девелопмента территорий
Источник: Новые проекты