После нескольких лет бурного развития и экстенсивного роста рынка коммерческой недвижимости наметилась четкая тенденция стремления к качественно новым требованиям при реализации проектов. Об этом, об итогах 2007 года и о перспективах рынка 2008-го рассказывает генеральный директор Practis CB Илья Еременко.
— Какие тренды и события на рынке коммерческой недвижимости Петербурга Вы бы назвали знаковыми в прошедшем году?
– Если говорить о событиях, то, на мой взгляд, в 2007 году началось реальное движение по многим долгосрочным проектам и депрессивным территориям, где ранее прогресса не наблюдалось. Проведены архитектурные тендеры на реализацию проектов «Новая Голландия» и «Невская ратуша», получила своего инвестора территория в треугольнике улиц Шкапина и Розенштейна, проводится конкурс на реконструкцию Апраксина двора. Все эти проекты, за исключением «Невской ратуши», имеют многолетнюю историю. Правительство города существенно изменило подход к развитию этих территорий, перейдя от такого инструмента развития, как АРТ, к привлечению крупных стратегических инвесторов. Сегодня для них наконец найдены такие инвесторы – в город пришли такие крупные игроки, как «Газпромнефть», «Главстрой» или Russian Land, иностранные девелоперы – TriGranit, Fishman Group. Эта экспансия создает спрос на услуги местных консультантов, которые позволяют девелоперам адаптировать проекты к реалиям нашего рынка.
Помимо крупных девелоперов заметную роль на рынке ком- мерческой недвижимости стали играть институциональные инвесторы. Практически каждый месяц приносил известия об инвестиционных сделках с объектами коммерческой недвижимости, в которых участвовали западные фонды – FFP, NERP, Sponda и др. Между тем ситуация с предложением качественных объектов пока удручающа: приобретаемые западными фондами объекты имеют весьма небольшой объем общей площади, что и заставляет инвесторов искать другие пути. Впрочем, в этом нет ничего плохого – девелопер учится строить в соответствии с требованиями международных инвесторов, повышается ликвидность проектов.
— Можно ли говорить о каких-то качественных изменениях, которые характеризуют рынок коммерческой недвижимости в 2007 году?
– Качественные изменения заметны во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.
Во-первых, из-за того, что потенциал чисто экстенсивно- го роста рынка постепенно исчерпывается, происходит усложнение проектов и миграция крупнейших из них на периферию города, в зону КАД. Если говорить об усложнении проектов, то это касается и количества функций, и включения исторических объектов в состав строящихся комплексов, и качества архитектурных проектов. Традицией становится проведение международных архитектурных конкурсов по знаковым для города проектам.
В частности, победа сэра Норманна Фостера в конкурсе на реконструкцию «Новой Голландии» является значимой для архитектурного процесса в историческом центре. При этом, как и в других случаях использования возможностей западных архитекторов, мы рекомендуем образовывать тандем с местным архитектурным бюро, хорошо ориентирующимся в локальных нормах проектирования, СНИПах и процедурах согласования. Так, среди проектов девелоперов, которых мы консультируем, хорошо зарекомендовало себя творческое содружество архитектурной мастерской Евгения Герасимова и бюро Сергея Чобана. Им удается делать качественную архитектуру, не забывая о доходности.
Качественным сдвигом можно назвать появление новых форматов во всех сегментах рынка. На офисном рынке обозначился такой формат, как офисные кварталы. Речь идет о проектах Делового квартала Setl City и Банка Санкт- Петербург на Малой Охте, проект ВТБ «Невская ратуша», «Электрик Сити» группы ЛСР и другие. Подобные кварталы создают деловую микросреду, к их преимуществам относится наличие развитой инфрасруктуры, разнообраз- ных сопутствующих функций – от общепита до гостиниц, а также большая емкость паркингов. Во многом они неза- висимы от окружения и поэтому, как правило, позиционируются по классу «А».
К новым веяниям на рынке ритейла – помимо укрупнения масштаба проектов – относится появление новых концепций. Например, «Невский Колизей» заявлен как аутлет- центр; возникают проекты ритейл-парков, то есть нескольких обособленных торговых центров, объединенных общей парковкой; появляются специализированные ТЦ, например Evrogarden, ориентированный на садоводство и загородный образ жизни. В одном из проектов, который мы консультируем, использована очень популярная на западе концепция life-style центра. Life-style центры в качестве «якоря» вместо традиционных гипермаркетов и универмагов используют музеи, библиотеки и театры. В наш проект, помимо традиционной торговой галереи, входят также музей, музыкальный клуб и даже церковь.
Вообще, включение нетрадиционных функций в состав ком- мерческих комплексов характерно для всех сегментов коммерческой недвижимости, что объясняется потребностями в позиционировании их на более конкурентном рынке. Среди подобных новшеств в офисном сегменте я бы упомянул офисный центр «Толстой сквер» с включенным в концепцию театром «Лицедеи».
|
Life-style центры в качестве «якоря» вместо традиционных гипермаркетов и универмагов используют музеи, библиотеки и театры. |
Особенно значимым становится включение новых функций и операторов в состав концепций комплексного освоения территорий (КОТ). Поскольку большинство проектов КОТ располагается по периферии города и включает в себя жилую функцию, роль коммерческой недвижимости в них весьма важна. Однако в число того, что я называю «эмоциональными якорями», позволяющими привлечь в эти новые кварталы будущих обитателей, включаются и такие элементы, как ландшафтный дизайн и архитектура, спортивно-оздоровительные и развлекательные функции, независимо от их доходной составляющей. Ценность многих нетрадиционных для коммерческой недвижимости функций заключается в повышении конкурентоспособ- ности проекта – и в смысле экономики в целом они себя окупают.
Сегодня под влиянием новых проектов комплексного освоения территорий девелоперы коммерческой недвижимости планируют крупномасштабные МФК на окраинах города, которые будут задавать моду и тренды на следующее десятилетие. Среди знаковых проектов я бы отметил «Новый Колизей» в поселке Бугры, в непосредственной близости от которого будут построены крупные жилые массивы «Северная Долина», «Евроград» и другие. На юге города, в рамках проекта нового района Кудрово, мы сегодня также прорабатываем вопросы, связанные с коммер- ческими функциями. Преимущество подобных проектов в том, что уже на начальном этапе мастер-планирования и концептуализации можно сбалансировать жилую и коммерческую застройку, спрос и предложение в рамках единой территории. По сути, каждый из подобных проектов – небольшой город XXI века.
Источник «Деловая Недвижимость»
|
ДОСЬЕ «ДН»: Илья Еременко, генеральный директор Practis CB Родился 15 июля 1974 года в Ленинграде. Источник: Praktis Consulting & Brokerage |