На асфальте: Сделки и аферы. Новые масштабы

 САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — На петербургском рынке происходит изменение формата. Начинают реализовываться несколько крупных проектов-«миллионников»; городская администрация заявила о решительном неприятии уплотнительной (точечной) застройки и о переходе к квартальной; кварталы хрущевок также собираются сносить в массовом порядке.
Даже риэлторы, для которых «удачная» коммуналка на заре перестройки сулила немедленный путь к богатству, норовят расселять не отдельную квартиру, а сразу дом или даже несколько. Власть озаботилась крупными формами градостроительной деятельности — и большие девелоперские фирмы ее в этом начинании поддерживают.
По тематике телефонных звонков можно довольно точно судить о тенденциях рынка. В середине 1990-х друзья, знакомые и малознакомые граждане просили порекомендовать «надежного риэлтора», в начале «нулевых» — справлялись о благополучии строительных компаний. Потом началась борьба граждан с уплотнительной застройкой, и практически одновременно самой востребованной фигурой на какое-то время стал ипотечный брокер.
Это ведь все взаимосвязано. Растущие цены упираются в спрос; строители правдами и неправдами пытаются «сесть» в обжитые районы, чтобы не нести затрат на прокладку сетей и гарантировать сбыт построенного; граждане осознают, что помимо кредита квартиру просто никак не укупишь…
А недавно позвонила знакомая дама. Ее очень заботили планы городского правительства насчет хрущевок в районе пл. Мужества (она как раз там живет) — вправду ли будут сносить, и когда, и что предложат взамен, и не могу ли я порекомендовать приличного адвоката?
Похоже, административным планам по преобразованию зон, застроенных домами первых массовых серий, если и суждено сбыться, то нескоро и непросто.
Адвоката я порекомендовал, конечно. Благо на уплотнительных конфликтах и «административном выселении» сделали себе имя и карьеру не один десяток петербургских юристов.
Разуплотнение
В сентябре городская комиссия по строительству рассмотрела ситуацию на двух десятках стройплощадок и приняла решение по 10 адресам. Эти участки были спорными: или они вызывали протесты граждан, или с документами у застройщика не все было в порядке. Все проблемные стройплощадки расположены внутри кварталов. Работы на них в большинстве случаев еще не начались. Комиссия решила признать осуществление проектов нецелесообразным и изъять эти объекты у девелоперов.
По словам председателя комитета по строительству Романа Филимонова, основанием для экспроприации служат два формальных критерия. Во-первых, это участки, у которых нет собственного выезда из квартала на улицу. Второй критерий — сроки: если время, отпущенное на подготовку проекта, истекло, а работы на стройке не начаты, площадки могут изъять.
Компания «Петербургстрой Сканска» планировала построить дом на ул. Плуталова, «Центр долевого строительства» собирался возвести две высотки в Московском районе (на пр-те Гагарина и на пр-те Космонавтов), частный предприниматель затеял административное здание на Новороссийской — этим планам, весьма вероятно, не суждено сбыться.
Тем более что недавно губернатор Валентина Матвиенко в очередной раз обрушила свой гнев на строителей, которые позволяют себе не считаться с интересами горожан.
К тому же выборы на носу, а группы недовольных уплотнением — всегда носители выраженного социального протеста — это уже давно поняли и периодически участвуют в митингах и пикетах.
Окончательное решение по изъятию будет оформлено постановлением городского правительства.
Некоторые компании, подвергшиеся экспроприации, робко заводили разговор о компенсации затрат, но это маловероятно, только если через суд и с риском окончательно испортить отношения с местными властями.
Более вероятно — что практика раздачи разрешений на строительство внутри сложившихся зон жилой застройки резко сократится.
Руководитель группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин говорит, что уплотнительная
застройка объективно выгодна для строителей, поскольку позволяет возвести объект в привлекательном месте с наличием коммуникаций, разработанных регламентов и проч. «С другой стороны, она создает очевидные проблемы жильцам окрестных домов, поэтому процесс изначально конфликтен, если не сказать — криминализован (митинги жильцов, скандалы на общественных слушаниях, стычки с охранниками, ночные вырубки деревьев и т. п.). Поэтому в целом запрет такой застройки будет способствовать оздоровлению ситуации. С другой стороны, застройщикам станет труднее заниматься реконструкцией объектов, которые объективно в этом нуждаются», — констатирует Михаил Зельдин.
Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов отмечает, что независимо от распоряжений правительства возможностей для уплотнительной застройки в городе уже почти не осталось. «Крупные участники рынка давно начали менять курс и переходить к проектам комплексного освоения территорий. Что касается малых компаний, им, конечно, самостоятельно такие проекты не потянуть. Но они могут найти себя в качестве соинвестора или подрядчика будущих крупных проектов. Поэтому не думаю, что происходящие изменения приведут к массовому уходу с рынка небольших, но профессионально работающих фирм. А вот у непрофессионалов шансов будет оставаться все меньше», — говорит Селиванов.
Генеральный директор АН «Бекар» Ирина Гудкина говорит, что в квартальной застройке есть и плюсы, и минусы: «К числу плюсов обычно относят такое понятие, как “однородная социальная среда” (на самом деле никто не знает, хорошо ли это. Участковые, например, говорят, что наиболее неспокойными являются именно такие, “почти элитные” дома. Из-за больших денег, которые стоят за каждым из жильцов, из-за их связей и возможностей. — “Ведомости”)». Понятные преимущества — качество и состояние дома, служба эксплуатации следит за состоянием комплекса в целом.
Очевидные минусы, по мнению Ирины Гудкиной, — квартал обычно сдается очередями, подомно, т. е. в первый дом уже въехали, а следующие еще на нулевом цикле. Первым покупателям приходится буквально жить на стройплощадке. Кроме того, объекты инфраструктуры появляются (чаще всего) после завершения строительства всего квартала и сам набор объектов нередко неполон: например, парикмахерская есть, а в школу нужно ходить за 3-4 квартала, поликлиники и детские сады переполнены. Еще одна традиционная проблема — с общественным транспортом.
В Петербурге практически еще нет опыта такого строительства (за исключением, может быть, комплекса «ЛенСпецСМУ» на Васильевском острове, но он все же поскромнее; а так первым примером будет «Балтийская жемчужина»), нет и четкого представления о том, как поведут себя покупатели, как сложится спрос.
Московский масштаб
«Укрупнению» рынка способствует и практика проведения торгов на право «комплексного освоения территорий». Как отмечает аналитик Санкт-Петербургского союза строительных компаний Евгений Каплан, проведение в первой половине 2007 г. четырех таких аукционов стало главным событием на рынке земельных участков. В оборот вовлечено 778 га городских земель, на которых можно возвести около 7 млн кв. м жилья. Однако нужно иметь в виду, подчеркивает Каплан, что «речь идет о пустынных, необустроенных землях, где нет инженерной и социальной инфраструктуры и мест приложения труда. Эти территории пока еще отрезаны от центра города в транспортном отношении». Кроме того, в ближайшей перспективе город намерен продать около 300 га земли в тех же Приморском и Красносельском районах (это еще более 4 млн кв. м будущего жилья). В обжитых районах строится всего около 500 000 кв. м. «Такой “перекошенный” рынок приведет к беспрецедентному росту цен на жилье в обжитых районах, к концу 2007 г. и в 2008 г. мы, наверное, будем наблюдать радикальное расслоение рынка: в новостройках цены будут находиться в состоянии стагнации, а в “старом городе” начнется быстрый рост цен», — говорится в аналитическом отчете «Союзпетростроя».
Еще одно понятное следствие — изменение в составе участников рынка (или по крайней мере изменение структуры ролей). Мелкие и средние фирмы в торгах не участвуют. Да и крупные городские застройщики, на сегодня являющиеся лидерами рынка («ЛЭК», «ЛенСпецСМУ», «М-Индустрия», «Строймонтаж») тоже редко фигурируют в перечне победителей.