Кривая цен повторяет изгибы инфляции, спрос уже несколько месяцев держится на постоянном (невысоком) уровне, сообщает "Недвижимость и строительство Петербурга". Под гладкой корочкой стабильности набирают силу новые тенденции, которые будут определять состояние рынка через два-три года.
НА 1 АВГУСТА текущего года петербургские строители сдали в эксплуатацию 177 жилых до м о в — это 16 885 квартир общей площадью 1 129 777,6 кв.м. Из этого объема 1 086 051,3 кв.м (110 домов) — новостройки, пять жилых объектов прошли реконструкцию (241 квартира общей площадью 29 019,1 кв.м), 62 индивидуальных частных дома добавили в общую копилку еще 14 707,2 кв.м. Можно предположить, что плановая правительственная цифра — 2,3-2,4 млн кв.м — по итогам года будет достигнута без особого труда.
По оценкам маркетологов компании "Петербургская Недвижимость", во втором квартале несколько возросли объемы предложения: суммарная площадь объектов, предлагаемых па рынке, составила 4,77 млн кв.м.
Вывод новых объектов на рынок в мае-июне-июле достиг 959 340 кв.м — на 83% больше, чем в первом квартале. Это много: в последний раз подобный показатель был зафиксирован в четвертом квартале 2004 года.
Всего за первое полугодие на рынок выведено 1,48 млн. кв.м новых проектов — на 23% больше, чем за весь прошлый год. Так что дефицита предложения, по меньшей мере, не намечается. Впрочем, участники рынка уверенно говорят, что предложение пока все еще отстает от спроса.
По данным "Петербургской Недвижимости", сейчас по объему вывода па рынок новых объектов лидирует, как и в предыдущем квартале, Приморский район. Однако второе место уверенно занял (переместившись с седьмого) Выборгский — за счет начала реализации квартир в комплексе "Лондон Парк" (застройщик — корпорация ЛЭК) и жилья в комплексе PRAGMA-HOUSE в Шувалово-Озерках (застройщик — "Прагма"). Третье место разделили Московский и Фрунзенский районы.
По мнению аналитиков, идет постепенное перетекание предложения от непопулярных -спальных -окраин с плохой транспортной доступностью в более востребованные спальные районы. Еще одна залам пая тенденция: плавное увеличение (па протяжении последних четырех лет) доли предложения в не и реетт 1жн ы х ра пои ах исторического центра (в "парадном" центрe строить негде; в зонах "сталинской" застройки на Московском проспекте или у Черной речки спрос сдерживается высоким уровнем пен).
Специалисты "Центрального агентства недвижимости" считают, что в 2007 году лидерами по объему ввода жилья массового спроса станут Московский, Приморский, Фрунзенский и Выборгский районы. Эксперты "Петербургской Недвижимости" прогнозируют наибольший и стабильный рост объемов строящегося жилья в средне- и долгосрочной перспективе в Приморском, Московском, Красносельском, Выборгском, Невском и, возможно, в Красногвардейском районах.
Наращивает долю строящегося жилья Петроградский район, зеркально противоположную динамику демонстрирует Василеостровский, где доля новостроек в общем объеме ввода постепенно снижается.
Квартирография предложения на протяжении последних месяцев существенно не меняется: наиболее ликвидные однокомнатные квартиры и риалы составляют в совокупности более половины предложения в кирпичных и кирпично-монолитных ломах ("единички" — 38,9%, риалы — 13,9%); доля "единичек" в панельных нов ост ройках — 51,5%. Это означает, что бюджет сделки остается более значимым фактором, чем пена квадратного метра. Вместе с тем доля малогабаритного предложения не растет. По-видимому, застройщики рассчитывают на то, что спрос будет стабильным.
РАЗМЕР ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ
Представители администрации и участники рынка в последнее время много говорят и пишут о предстоящем выходе на рынок Петербурга крупных проектов-"миллионников". Их запуск стал возможен после разрешения "комплексного освоения" больших территорий. (Эта же норма приведет к укрупнению рынка: мелким и средним фирмам придется уходить в подрядчики. Кстати: нескольким солидным игрокам проще координировать иены.)
"Главстрой-СПб" будет возводить квартал смешанной этажности в Конной Лахте, территория застройки — около 437 га, площадь будущего жилья — более 1,5 млн кв.м. В Кудрово осенью начнется строительство крупного жилого комплекса. SVP Group и Setl City планируют возвести здесь также примерно 1,5 млн кв.м. Проект "Славянка" на территории в 220 га между Пушкиным и Колпино также предполагает возведение 1,4 млн кв.м, застройщик — холдинг "Балтрос". Более
I млн кв.м жилья бизнес-класса соорудят китайские фирмы в "Балтийской жемчужине" на Юго-Западе города; на соседних участках еще 350 000 кв.м эконом-класса построят предприятия Группы ЛСР. Рядом с Новоорловским лесопарком свыше 1 млн кв.м планирует ввести концерн YIT. На намывных площадях Васильевского компания "Морской фасад" намеревается возвести чуть ли не 3 млн кв.м. Кроме перечисленных проектов, есть и другие, с более скромными объемами ввода, но не менее значимые. В составе многофункционального комплекса на Пулковском шоссе 600 000 кв.м жилья построит Industrial Building Corporation (входит в Fishman group); более 500 000 кв.м введет в Юкках-Порошкино компания "Пантикапей".
Однако в этом голу ни один из названных проектов на рынок не выйдет. В 2008-м будут реализованы первые квартиры (заявлено — около 200 000 кв.м) в "Балтийской жемчужине". В "Славянке" "Балтрос" начнет продавать жилье в малоэтажных кварталах, чтобы на полученные средства строить следующие очереди. И пока это все. В Кулрово первую очередь построят к 2011 году, в Конной Лахте к этому времени только еще завершат проектирование... Сроки строительства жилья на "новых землях" в устье Смоленки вообще плохо поддаются расчетам.
Спешить строители не будут: лучше уж на какой-то период "заморозить" средства, вложенные в покупку земли и в инженерию, чем сразу выбросить на рынок большой объем жилья, расположенного в локальной зоне (см. мнения).
Однако, по мнению некоторых аналитиков, реализация даже первых очередей некоторых из названных проектов может привести в 2009-2010 голах к палению цен на новостройки на 20-40%.
БУРИДАНОВ КЛИЕНТ
Труднее всего поддается прогнозированию объем и структура спроса. В последние годы выбор типов жилья и способов оплаты стал гораздо богаче. Не исключено, что период острого дефицита мы уже миновали. И потенциальный покупатель вполне может не спеша сравнивать плюсы и минусы вариантов: "двушка" в "хрущевке", но сразу, или двухкомнатная побольше, в кирпичном ломе, но через два года, или таун-хауз в предместье, или все-таки домик в "Янино-2"?
Если речь идет о втором жилье, то в конкурентный спор вмешаются еще и Финляндия с Черногорией, и не только они. И в эксплуатационные расходы придется закладывать стоимость визы, билетов или затраты на бензин.
Еще один фактор неопределенности обусловлен ситуацией на фондовых рынках. Если явно обозначившееся падение "голубых фишек" окажется достаточно продолжительным, на рынок недвижимости снова выйдут частные инвесторы: им практически больше некуда деваться.
Источник: Advis.ru - ИНФОЛайн (Санкт-Петербург)
Дата выпуска: 14.08.2007 08:40