Петербургские строители обращают внимание на альтернативные способы привлечения финансирования. Привлечение денежных средств при помощи дольщиков — относительно дешевый вид финансирования, тем не менее он несет дополнительные риски, считают эксперты. «После завершения строительства дома квартиру можно продать минимум на 20% дороже, — утверждает Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО „Балтийская ипотечная корпорация“. — 100%-ный рост цен на недвижимость в 2006г. показал, как важно застройщику грамотно планировать свои финансовые потоки. Особенно не повезло тем строителям, которые продавали на стадии котлована большинство будущих квартир до начала роста цен».
Альтернатива
По этой причине застройщики все больше ориентируются на альтернативные финансовые инструменты. Среди них: банковское кредитование, векселя, облигации, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, проектное финансирование, целевое фондирование, IPO и др. По словам Марианны Бельковой, банковское кредитование активно развивается среди крупнейших строительных компаний. Средние и мелкие застройщики нечасто прибегают к помощи банковских кредитов из-за невозможности предоставления достаточного для кредита обеспечения: собственности на землю, договора аренды.
«Строительный бизнес сегодня непрозрачен, поэтому у застройщиков возникают проблемы с получением банковского кредита, эти же причины влияют на трудности ипотечного кредитования первичного рынка„, — считает Евгений Таран, заместитель руководителя отдела жилой недвижимости по ипотеке Центрального агентства недвижимости.
Под проект
«Проектное финансирование, то есть кредитование под залог самого проекта, также получило активное распространение среди застройщиков в последние годы, — рассказывает Марианна Белькова. — Однако и здесь есть нюансы: более высокая ставка кредитования, недоступность кредита для средних и мелких компаний, которые сдерживают развитие этой схемы на рынке„. Новый инструмент привлечения средств, который не так давно начали использовать некоторые застройщики, — целевое фондирование. Его суть заключается в том, что кредитование проекта банком происходит с одновременным накоплением средств покупателей на целевых депозитных счетах банка и периодическим уменьшением ставки по кредиту пропорционально объему зарезервированных средств.
Широко представлены сегодня на рынке ЗПИФЫ — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. От обычных ПИФов они отличаются тем, что вкладывают деньги пайщиков не в ценные бумаги, а в строящуюся недвижимость. Хотя, по признанию игроков рынка, данный инструмент пока остается в большей степени «схемным„, поскольку пайщиками становятся покупатели квартир конкретного застройщика.
Свои минусы
«Тем не менее уже существуют и рыночные фонды, такие как «Арсагера — жилищное строительство», »Эй Джи Капитал ИНТЕРРА«, »Югра Недвижимость«, — отмечает Марианна Белькова. »Правовой статус ЗПИФа недвижимости освобождает его от уплаты налога на прибыль, что делает его привлекательным не только для инвесторов, но и для строителей«, — считает Екатерина Жукова, директор »Ипотечного центра« Северо-Западного филиала ОАО «АКБ »Московский Банк Реконструкции и Развития«.
По словам Екатерины Жуковой, минусом для застройщиков может являться то обстоятельство что в ЗПИФ нельзя включать договоры уступки прав по инвестиционному договору, предварительные договоры купли-продажи с векселем, предварительный договор упли-продажи с задатком.
Средние и мелкие застройщики нечасто прибегают к помощи банковских кредитов.
213 ЗПИФ (закрытых паевых инвестиционных фондов) недвижимости сущесвует на российском рынке
Источник: ОАО «Балтийская ипотечная корпорация«
Кто есть кто…
Компания Setl City
Василий Селиванов, генеральный директор
34.913,4 м2 жилья построено компанией в 2006 г.
ИНЖЭКОН
Александр Михайлушкин, ректор
33.912,3 м2
жилья построено компанией в 2006 г.
Санкт-Петербургский государственный горный институт им. Г.В. Плеханова
Владимир Литвиненко, ректор
33.392,8 м2 жилья построено компанией в 2006 г.