Несмотря на ряд пессимистичных прогнозов, российский рынок коммерческой недвижимости, по-прежнему, находится в стадии интенсивного роста. Практически ежедневно мы получаем информационные сообщения о том, что та или иная девелоперская компания начала работы над новым проектом. Как мы видим, количество таких проектов постоянно увеличивается, в то время как подходящих земельных участков, с подведенными коммуникациями, становиться все меньше, соответственно цена их - все выше. В тоже время ситуация, когда девелоперу предлагают неподготовленные участки, сегодня уже не редкость. Строительство на такой земле – серьезный риск.
В среднем стоимость участков без подведенных коммуникации, естественно, получается дешевле, однако, выгадав в стоимости земли, можно обречь себя серьезные траты на подключение. Предсказать их размеры сложно, так как итоговая стоимость подключения к сетям выясняется уже после того, как оформлены права на землю, выполнено обследование участка, выданы технические условия подключения и практически завершено проектирование. Таким образом, подключение к коммуникациям на сегодняшний день является одной из самых серьезных проблем для девелоперов. Так, при расчете инвестиционной стоимости проекта, на подключение объекта к сетям (электричество, вода, отопление, канализация) закладывается определенная сумма. Как правило, она составляет 8-10% от стоимости всего проекта в Петербурге и 15–20% в Москве (в мировой практике девелопер тратит на подключение порядка 10-12%). Стоимость подключений и согласований может отличаться в разных районах. В одном месте цена подключения 1 кВт равна $400, в другом - до $4 тыс. К тому же, из-за высокой изношенности сетей, дефицита мощностей и большого количества инстанций, в которых необходимо пройти согласования, вложения в подключение могут значительно вырасти. Итоговая стоимость подключения к сетям обычно выясняется после оформления прав на земельный участок и выдачи технических условий подключения. «Проблема подключения участков к коммуникациям сегодня не просто актуальная, а ключевая для девелоперов, - считает Алексей Попов, генеральный директор Центрального агентства недвижимости. - Существует большое количество трудностей, с которыми сталкивается компания. Например, в районе, в котором находится участок, может не оказаться нужных для будущего объекта мощностей. Или же выделение этих мощностей – далекая перспектива. Другая типичная ситуация – мощности есть, но технические условия, выданные компании-девелоперу, сформулированы таким образом, что затратная часть на проведение коммуникаций выходит за рамки экономики проекта. Например, девелоперу предлагают самостоятельно построить электрическую подстанцию. Себестоимость проекта в таком случае может превысить расчетную в 2 раза и более, а стоимость коммуникаций на столько же стоимость земли». По мнению Василия Селиванова, генерального директора компании Setl City, в строительной отрасли сегодня существует только две проблемы, которые невозможно решить рыночным путем: это чрезмерно сложная система согласований и кризис инженерии. «Обе эти проблемы являются серьезнейшим препятствием на пути наращивания объемов строительства. На прохождение всех согласований у инвестора уходит по полтора года. Что касается инженерии, то тенденция сегодня такова, что критерии ликвидности участков определяются уже не столько местом, сколько наличием инженерной подготовки. Когда перед инвестором стоит выбор: взять лучшее место без подготовки или худшее с подготовкой, он нередко выбирает второе».
В области повышенного риска
«Проблема инженерного подключения участка возникает очень часто», - соглашается Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb. Особенно остро этот вопрос стоит для территорий, у которых полностью отсутствует инженерная подготовка. «Всегда очень важными моментами являются теплоснабжение и электроэнергия, - рассказывает Игорь Лучков. - Если вопросы водоснабжения и канализации могут решаться за счет автономного подключения, то с первыми возникают трудности. Отсутствие мощных источников энергоснабжения может привести к отказу инвесторов от реализации проекта, так как прокладка многокилометровых инженерных сетей может стать причиной убыточности. В среднем, в Петербурге стоимость инженерных коммуникаций составляет от 6 до 8% от стоимости нового строительства, впрочем, в отдельных случаях эта цифра может достигать и 15%». Естественно, затраты по выполнению технических условий для электроснабжения вводимых объектов для каждого объекта индивидуальны. Как правило, стоимость складывается исходя из фактически выполненных объемов электромонтажных и строительных работ. Так, в Петербурге, на начальных этапах строительства заключается договор с «Ленэнерго». По нему высчитывается предварительная стоимость подключения. При ее расчете используется фиксированная цена за кВа, в зависимости от зоны, в которой расположен участок. К примеру, на севере и западе города, на границе Петербурга и Ленобласти, цена 1 кВа варьируется от 5 627 до 30 888 руб. Естественно, в процессе работы всплывает множество неучтенных нюансов, которые в конечном итоге увеличивают реальную стоимость подключения. В качестве примера Василий Селиванов приводит два объекта в Калининском районе Санкт-Петербурга. Объект 1: стоимость договора с ОАО «Ленэнерго» - порядка 3500 тыс. руб. (реальные затраты составят около 12500 тыс. руб). При этом цена подключения 1 кВа – порядка 11000 руб (на самом деле - порядка 38000 руб.). Объект 2: общая стоимость подключения по договору с ОАО «Ленэнерго» - порядка 39500 тыс. руб, при стоимости 1 кВа – около 17000 руб. Ожидаемые реальные затраты - порядка 65000 руб. за 1 кВа и около 155 млн. руб – за весь проект. Ставка платы за 1кВа в Ленэнерго на 2007 г по данной зоне в Калининском районе составляет 32823 руб, с НДС – 38731 руб. В результате, размер платы за подключение фактически равен реальным затратам «Ленэнерго», а не предварительно подсчитанной сумме. По словам Василия Селиванова, к сожалению (возможно, по объективным причинам), как правило, со стороны ОАО «Ленэнерго» нарушаются сроки выполнения договорных обязательств, что может еще больше повысить цену подключения. Причина в том, что объекты длительное время снабжаются электроэнергией по строительным нуждам. При переходе на денежный вид присоединения, учитывая вышеизложенное, нужно ужесточить ответственность ОАО «Ленэнерго» за неисполнение или ненадлежащее исполнение в указанные сроки своих обязательств. В настоящее время ОАО «Ленэнерго» стало заключать только денежные договоры на присоединение к своим сетям, что может привести к увеличению сроков сдачи объектов и в конечном итоге – к удорожанию строительства. «В случае если возникают трудности с подключением участка к коммуникациям, проект зачастую становится не рентабельным, - рассказывает Алексей Попов. - Тогда, неликвидную землю попросту продают». Не менее остро проблема с коммуникациями стоит в Москве и в Подмосковье. Это связано с очень высокой плотностью застройки и изношенностью оборудования. Помимо этого очень много сложностей создают согласования и бюрократические проволочки.
Семь раз проверь
Перед покупкой участка для строительства без подведенных к нему коммуникаций необходима тщательная проверка. Прежде чем оформлять права на участок, нужно привлечь профессиональных консультантов, способных дать грамотную оценку и предоставить максимально достоверные расчеты и принять решение, стоит ли начинать строительство именно в этом месте. «Среди наиболее часто встречающихся проблем, с которыми сталкиваются девелоперы, можно выделить, прежде всего, юридические моменты: категория земли (очень много хороших участков имеют категорию земель сельскохозяйственного назначения и очень трудно прогнозировать сроки перевода земли из одной категории в другую), форма собственности, наличие обременений (ЛЭП, газовая труба, кабели и т.п.), - поясняет Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. - Затем, очень важно расположение участка: рядом с крупными трассами, наличие хороших подъездных путей, наличие коммуникаций на участке (или по его границе), правильная форма, ровная поверхность участка, цена самого участка и стоимость всех изменений (изменение категории, подвод коммуникаций, земельные работы по выравниванию участка). В любом случае, перед покупкой земли необходимо провести тщательную юридическую и техническую экспертизу». Однако зачастую сделки происходят по следующей схеме: сначала участок приобретается, а потом рассматривается возможность его дальнейшего использования. Проблему могло бы решить наличие комплексной межведомственной услуги по подключению к сетям, включая обследование территории, выдачу техусловий и оформление всей необходимой документации. Тем не менее, такой услуги нет, как нет и четких тарифов, и утвержденной прозрачной процедуры, препятствующей монополистам в уклонении от заключения договоров. По словам Игоря Лучкова, предугадать возможные расходы и перестраховаться достаточно сложно. Поэтому на начальном этапе, при выборе участка, необходимо обращать особое внимание на наличие ресурсов, либо, как вариант, на наличие проработанного проекта. Например, сейчас при продаже территорий одним из плюсов является продажа объекта с концепцией. Наличие концепции является большим плюсом для продавца участка. В этом случае покупатель сразу сможет оценить, что он приобретает и какие инвестиции необходимо будет вложить, а также сможет просчитать затраты на прокладку и подключение всех инженерных коммуникаций. Таким образом, можно увеличить спрос на этот объект. С точки зрения инвестора застраховать себя достаточно сложно. «Теоретически возможно провести исследование, однако практически – нет, - считает Алексей Попов. - Дело во времени. Обычно хороший земельный участок уходит в течение месяца после объявления о продаже. Официальное заключение о технических возможностях провести коммуникации изготавливается также в течение месяца. Значит, исследование возможно только, если покупатель обладает большим запасом по времени». «Исследования – тема интересная, но вопрос в том, что монополисты являются источниками информации, - поясняет Игорь Лучков. - Трудно представить, что «Ленэнерго», ГУП ТЭК будут обнародовать информацию. Такая работа не была проведена не потому, что это никому не приходило в голову, а потому что она сопряжена со значительными сложностями, в первую очередь с необходимостью работать с монополистами. Этот вопрос действительно можно считать принципиальным. Пока у нас существует монополия на энергоресурсы, на строительство, на продажи, такая ситуации будет сохраняться. На данный момент, все зависит от действий каждого монополиста в отдельно взятой отрасли». Альтернативным вариантом может стать или репозиционирование объекта или снижение запрашиваемых объемов. В любом случае, покупка участка без коммуникаций всегда сопровождается долей риска. Гарантии получить трудно, и без поддержки города предпринимателям эту проблему не решить. На сегодняшний день эксперты советуют девелоперам тщательно проверять объект перед покупкой и закладывать в инвестиционный проект возможность непредвиденных расходов.
Алена Дорохина
Источник: Арендатор.ру