Сегодня в Петербурге на разной стадии реализации находятся десятки инвестпроектов, связанных с развитием недвижимости, каждый из которых имеет бюджет в несколько сотен миллионов у.е. А наиболее щедрые девелоперы уже взяли планку в миллиард. Год от года число строек, которые по своему масштабу и социальным последствиям могли бы претендовать на статус стратегических проектов Петербурга, растет в геометрической прогрессии.

Город становится центром притяжения капитала, в том числе - зарубежного. Самое консервативное международное агентство Standard & Poor's подтвердило долгосрочный кредитный рейтинг Петербурга BBВ-, пересмотрев прогноз его изменения со "стабильного" на "позитивный".

В прошлом году объем иностранных инвестиций в экономику мегаполиса достиг $5,255 млрд, увеличившись в 3,7 раза.

В рамках X Национального конгресса по недвижимости, который прошел в городе в июне, наш еженедельник организовал секцию, посвященную инвестиционной привлекательности Северной столицы.

За два отведенных нам часа в Зале инвестпроектов на пл. Островского мы постарались показать гостям конгресса инвестиционное многообразие нынешнего Петербурга.

Получился калейдоскоп из главных строек, в которых участвуют Федерация и город, а также из начинаний частных девелоперов по комплексному освоению депрессивных территорий, формированию жилых и коммерческих "микстов" в историческом центре, а также созданию новых "спальных" малоэтажных массивов на окраинах.Три буквы для инвестора

В конце прошлого года вступил в силу закон Петербурга о государственно-частном партнерстве (ГЧП). Это местное правовое ноу-хау, позволяющее реализовывать масштабные и сложные инвестпроекты, связанные в первую очередь с развитием инженерной, социальной и прочей городской инфраструктуры.

"Необходимость в таком документе возникла потому, что государство до сих пор, как правило, не участвовало в подобных проектах как полноценный и полноправный партнер. Все риски брал на себя частный инвестор.

Однако есть настолько сложные стройки, которые частным компаниям и даже их консорциумам просто не потянуть", - комментирует Алексей Луняк, начальник управления экономической и инвестиционной политики КУГИ. (Этот комитет выступил одним из инициаторов и разработчиков закона о ГЧП.)

"С другой стороны, привлечение частных структур к реализации социально значимых проектов позволяет не только получить дополнительный инвестиционный ресурс, но и существенно снизить риски, зачастую возникающие на стройках, которые ведутся за государственный счет: ошибочный расчет затрат на начальном этапе, задержки или ограничения бюджетного финансирования, стремление подрядчиков занизить стоимость конкретных работ, чтобы победить в соответствующих конкурсах", - продолжает Алексей Луняк.

Между тем на федеральном уровне описан только порядок заключения концессионных соглашений. Зачастую они невыгодны частному инвестору, поскольку подразумевают обязательную передачу готового объекта недвижимости, созданного концессионером, в собственность государства.

В петербургском законе концессия рассматривается лишь как одна из возможных форм ГЧП. "По сути, город может выбирать не только частного партнера, но и наилучший вариант реализации конкретного проекта. На начальном этапе требуется лишь четко сформулировать задачу, требующую решения.

Мотивацией для частного инвестора становится, во-первых, возможность оформить построенный объект в собственность, а во-вторых, получать доход от предоставления платных услуг в процессе его эксплуатации", - поясняет г-н Луняк.

Закон получился отнюдь не рамочным. С точки зрения КУГИ, он исчерпывающе описывает, какие условия и гарантии готов предложить город своим партнерам; четко определяет формы ГЧП; регламентирует порядок организации инвестконкурсов и пр.

Среди петербургских проектов, которые будут реализованы на основе ГЧП, - Западный скоростной диаметр, Орловский тоннель, строительство Морского пассажирского терминала на Васильевском острове и др.

"Мы работаем над расширением этого списка и полагаем, что схема ГЧП будет востребована инвесторами в проектах, доходность которых существенно отличается от общепринятой", - говорит Алексей Луняк.

Заместитель генерального директора СПб ГУ "Агентство стратегических инвестиций" Антон Либман представил собравшимся топ-лист главных петербургских строек. Среди них - коммерческий "микст" "Балтийская жемчужина" стоимостью свыше $1 млрд, амбициозный план превращения "Пулково" в международный хаб, грандиозный намыв на Васильевском, мечта футбольных болельщиков на Крестовском, гостиничная программа с общим бюджетом примерно в $1,5 млрд и мн.др.

"Понятие стратегического проекта уже стало в нашем городе юридическим. По местному закону таковым признается проект стоимостью свыше $100 млн, влияющий на социально-экономическое развитие конкретного района или города в целом.

Чтобы получить такой статус, инвестору необходимо подать заявку в КИСП и пройти необходимую экспертизу, - рассказывает Антон Либман. - Сейчас стратегических проектов у нас 16. Условно их можно поделить на четыре основные категории: комплексное освоение территорий, развитие транспортной инфраструктуры, культура и туризм, автомобильная промышленность".

Самый капиталоемкий и сложный в инженерном отношении стратегический проект, реализуемый, кстати, по схеме ГЧП, - создание многофункционального комплекса с пассажирским терминалом на западной оконечности Васильевского острова.

Его инициатор - Управляющая компания "Морской фасад". Впервые в России будет намыто 450 га новых территорий. Петербургская утопия постепенно обретает конкретные очертания. К июню 2007-го уже образовано примерно 35 гектаров тверди для будущего порта.

Зам. директора департамента по развитию недвижимости УК "Морской фасад" Игорь Сарычев успокаивает скептичных обывателей: "Мы используем специальные фракции песка, которые минимизируют усадку построек. Кроме того, не стоит забывать о том, что большинство петербургских зданий стоят на сваях, поэтому чисто теоретически можно было строить новый комплекс и над заливом".

Если проект, реализация которого разбита на несколько очередей, успешно финиширует, на намывных землях сформируется новый городской Сити, в составе которого предусмотрено почти 1,6 млн кв.м качественных офисных площадей.

Еще почти 2 млн "квадратов" отводится под жилье, примерно 200 000 кв.м - под торговлю, около 280 000 кв.м - под общественно-деловую застройку и пр. Главное, чтобы к этому времени был проложен Западный скоростной диаметр с соответствующей сетью развязок, дабы клерки и обитатели terra nova, а также пассажиры круизных судов не оказались отрезанными от "большой земли".Инвестиционная "солянка"

Заветный стратегический список отнюдь не исчерпывает палитру проектов, которые могут похвастаться девятизначными бюджетами и серьезной социальной "нагрузкой". На нашей секции было представлено сразу несколько таких строек, связанных с созданием "микстов" на крупных площадках.

Так, российско-шведская компания "Рюрик Менеджмент" реализует проект вывода Военно-транспортного университета с наб. реки Мойки, 96. Для его сотрудников и студентов завершается строительство нескольких жилых домов, казарм и учебных корпусов площадью 50 000 кв.м в Петро-дворце. Работы на этих объектах будут завершены на год раньше графика - в середине 2007-го.

А на освобожденном участке (около 3 га), рядом с Новой Голландией и Мариинкой, к 2011 году по проекту голландского архитектора Эрика Ван Эгераата будет возведен комплекс размером до 200 000 кв.м, сочетающий жилье, гостиницу, апартаменты, магазины, рестораны, офисы и подземный паркинг емкостью около 2000 мест.

Ориентировочный бюджет работ - $400 млн. По расчетам руководителя проекта ООО "Рюрик Менеджмент" Андрея Затонова, срок окупаемости разных составляющих "микста" составит 5-10 лет. В настоящее время инвестор занят подбором оператора для будущей гостиницы, а также "якорных" арендаторов торговой и офисной частей.

"Пока этот район имеет имидж депрессивного. Однако, надеюсь, реализация сразу нескольких крупных проектов в этой зоне будет способствовать динамичному развитию территории. Наш комплекс будет открыт для горожан и туристов. Например, здесь можно будет оставить машину, отправляясь в Мариинский театр, а после спектакля посидеть в одном из многочисленных ресторанчиков", - рассказывает Андрей Затонов.

Самый масштабный проект квартальной застройки в историческом центре - у корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга".

На участке площадью 9,6 га, прежде также занятом структурами Минобороны, запланирован элитный жилой комплекс "Парадный квартал", состоящий из восьми зданий, а также офисный анклав из восьми особняков класса А, каждый из которых предназначен для одного арендатора. Общая площадь построек - 166 500 кв.м. Из них 108 200 "квадратов" приходится на квартиры.

Под всей территорией "Парадного квартала", расположенного рядом с Таврическим садом, предусмотрен подземный паркинг на 2080 мест. Реализация проекта разбита на три этапа и по плану завершится в конце 2013 года.

"Работы будут организованы таким образом, что продолжающаяся стройка не помешает обитателям уже сданных в эксплуатацию очередей", - говорит директор по продажам и маркетингу ОАО "СК "Возрождение Санкт-Петербурга" Илья Андреев.

Инвестор делает ставку на развитую инфраструктуру комплекса (бутиковая и ресторанная улица, свой супермаркет, аптека, фитнес-центр и т.п.), а также на дизайнерский подход к благоустройству территории.

В состав "Парадного квартала" войдет площадь примерно такого же размера, как перед Казанским собором, с броским фонтаном, состоящим из причудливых стеклянных трубок. Зимой подкрашенная и замерзшая вода должна образовывать причудливые ледяные фигуры.

Итальянские архитекторы предусмотрели эффектные светильники-арки, обогреваемые клумбы, которые должны зеленеть круглый год, и множество других приятных мелочей. При этом территория останется открытой для доступа, а от вандалов ее призвана защитить многоуровневая система охраны.

По словам Ильи Андреева, в I очереди комплекса (три жилых корпуса), которая по плану сдается в конце 2008-го, уже реализовано примерно 60% квартир. Средний ценник - 8000 у.е./кв.м.

Свой проект "микста" на Ушаковской набережной представила холдинговая компания "Кловер групп". Примерно четыре года назад участок 7,8 га, принадлежавший Ленинградскому Северному заводу, перешел в собственность столичной девелоперской компании "МЭЛ", которую, в свою очередь, приобрел холдинг.

По концепции британских архитекторов из фирмы Chapman Taylor здесь к 2011 году будет построен комплекс общей площадью свыше 300 000 кв.м и стоимостью около $0,5 млрд.

В его состав войдут бизнес-центр класса А (72 000 кв.м), торгово-развлекательный комплекс (30 000 кв.м), жилая часть (на 90 000 "квадратах"), гостиница 4 "звезды" на 150-180 номеров, которая будет работать под брэндом Holiday Inn, апарт-отель на 120 номеров, а также многоуровневый паркинг на 2500 мест.

По предварительным расчетам, на этой территории будут жить и работать примерно 20 000 человек. Чтобы обеспечить бесконфликтное соседство различных составляющих проекта, инвестор выделил три основные планировочные зоны: жилую, административную и торгово-развлекательную.

Для каждой будет предусмотрен отдельный паркинг и даже свой мост через Черную речку. Сейчас площадка полностью расчищена, идет рабочее проектирование.

Компания Setl City, входящая в холдинг Setl Group, и банк "Санкт-Петербург" реализуют проект создания делового квартала площадью примерно 150 000 кв.м на Малоохтинском пр., 65 (кварталы 8 и 9). Его консультант и брокер - компания Praktis Consulting & Brokerage.

В состав комплекса войдут несколько офисных зданий категорий А и В, а также торговые помещения, оздоровительный центр и двухуровневый паркинг на 1800 мест. В башне высотой 97 метров разместится банковская штаб-квартира. Бюджет проекта - около $430 млн.

Примерно 30% финансирования обеспечивает Setl City, остальные средства предоставляет банк. Проектирование ведет альянс архитекторов из петербургского бюро "Евгений Герасимов и партнеры" и немецкого "Сергей Чобан и партнеры".

Именно это, по мнению организаторов проекта, позволило довольно легко заручиться поддержкой Градостроительного совета Петербурга. "Изюминка" будущего квартала - собственный причал.

"Транспортная обстановка на Малой Охте и сейчас очень сложная, а со временем она только усугубится несмотря на долгожданный Орловский тоннель. Поэтому мы рассчитываем, что часть клерков будут приезжать на работу по воде", - рассказывает руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis C&B Сергей Федоров.

Холдинг "Балтрос" стал инициатором экспериментального проекта создания малоэтажного городского района "Новая Ижора" рядом с Колпино. Жилье эконом-класса возводится по немецкой технологии, которая дает гарантию на 49 лет эксплуатации и позволяет за день монтировать на стройплощадке односемейный дом площадью от 90 до 130 кв.м.

Еще примерно неделя уходит на его подготовку к чистовой отделке. Холдинг осваивает территорию 285 га, приобретенную у с/х кооператива "Детскосельский".

Здесь запланировано возвести примерно 500 000 кв.м жилья, в том числе 2100 двухэтажных индивидуальных домов по пяти типовым проектам с участками 3-4 сотки и 400 восьмиквартирных таун-хаузов. Район будет обеспечен всей необходимой социальной инфраструктурой.

Готовые для сборки комплекты домов выпускает ДСК "Славянский", также входящий в ХК "Балтрос". Прошлой осенью инвестор приобрел незавершенку в промзоне рядом с Пушкином, а в начале лета первая очередь комбината уже заработала.

В ближайшие три года завод, мощность которого достигнет до 2000 домов в год, будет обслуживать проект "Новая Ижора". Затем его продукция поступит на открытый рынок. По словам президента холдинга "Балтрос" Олега Еремина, предприятие способно изготавливать не только типовые комплекты, но и дома по индивидуальным заказам.

Сейчас в будущем микрорайоне уже собирают первые коттеджи. Продажи в "Новой Ижоре" по плану откроются этой осенью. Ориентировочная цена жилья - около 40 000 руб./кв.м.

"Вполне реально было бы выйти и на показатель $1000/кв.м, если бы город обеспечивал инженерную подготовку территории и строительство объектов социальной инфраструктуры, - говорит Олег Еремин. - Одна из наиболее затратных статей нашего проекта - прокладка дорог. Их общая протяженность из-за специфики малоэтажного строительства составит около 60 км. Сети водоснабжения придется тянуть на все 168 км".

Г-н Еремин уверен в том, что жилье в "Новой Ижоре" будет востребовано: "По результатам масштабного социологического опроса, проведенного по нашему заказу в прошлом году, 67% респондентов, которым предлагали выбирать при одинаковой стоимости квадратного метра между типовой квартирой и индивидуальным домом на окраине без метро, предпочли бы стать домовладельцами".

Материалы презентаций, подготовленных для секции, размещены на сайте "НП".

Участники секции конгресса

Алексей ЛУНЯК,
начальник управления экономической и инвестиционной политики КУГИ

Антон ЛИБМАН,
зам. генерального директора СПб ГУ "Агентство стратегических инвестиций"

Илья АНДРЕЕВ,
директор по продажам и маркетингу ОАО "СК "Возрождение Санкт-Петербурга"

Андрей ЗАТОНОВ,
руководитель проекта ООО "Рюрик Менеджмент"

Игорь САРЫЧЕВ,
зам. директора департамента по развитию недвижимости ООО "Управляющая компания "Морской фасад"

Владимир КРАСИКОВ,
генеральный директор ООО "МЭЛ"

Сергей ФЕДОРОВ,
руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis C&B

Олег ЕРЕМИН,
президент холдинга "Балтрос"

Анастасия ЯСИНСКАЯ,
зам. главного редактора "НП"

Источник: Restate.ru (Новости недвижимости)

Критическая денежная масса