По мнению чиновников, проблему с обманутыми дольщиками могла бы решить продажа недостроя на торгах. Почвой для создания прецедента должен послужить случай с компанией-банкротом - ООО "ИСК "Чесма-инвест"". Но, по-видимому, распространения такой механизм не получит.
Причины, по которым дома попадают в список "проблемных", - двойные продажи квартир, длительные сроки строительства, невыполнение застройщиком инвестиционных обязательств и нарушения разрешительной документации. Общая рыночная стоимость квартир из списка - от $1 до $3 млрд.
Угрозы продать объекты на торгах до сих пор служили способом давления на застройщиков, не соблюдающих условия инвестиционного договора. Как рассказал Ъ начальник отдела управления контроля и надзора в области долевого строительства Александр Меденцев, почвой для создания прецедента послужит случай с ООО "ИСК "Чесма-инвест"", которое находится в стадии банкротства и не в остоянии продолжать работы на собственном объекте на Гражданском проспекте, 107. По словам чиновника, в течение двух-трех недель рабочей группе по вопросам защиты прав участников долевого строительства предстоит дать заключение по масштабу бедствия, после чего документы, описывающие права потерпевших участников долевого строительства, будут переданы в Фонд имущества. Предполагается, что последний и будет проводить торги. "Что это в результате будет - торги или конкурс, мы не знаем", - говорит господин Меденцев. По его словам, самое сложное - определить точное число пострадавших. Известно, что ООО "ИСК "Чесма-инвест"" распродало гораздо больше квартир, чем то было предусмотрено проектом. Продажи велись из расчета некоего виртуального проекта 16-этажного дома, хотя изначально предполагалось построить 8-этажное здание. Как уточнил господин Меденцев, речь может идти о 50-60% проданных квартир в "виртуальном проекте".
Между тем, по словам генерального директора Фонда имущества Петербурга Андрея Степаненко, непонятна сама процедура: каким образом можно продать объект, на который не оформлены права собственности или все имущество арестовано. "К тому же мне трудно представить, как можно в условиях традиционного английского аукциона, правила которого мы воспроизводим на торгах, указать в качестве обременений обязательства перед дольщиками. В принципе, ситуацию может спасти конкурс. Но для этого закон должен быть не городской, а федеральный", - рассказал господин Степаненко, уточнив, что никакой правовой конструкции на этот счет пока просто не существует.
В разговоре с Ъ Александр Меденцев также отметил, что чиновникам предстоит создать такой механизм торгов, который "не только обяжет компании удовлетворить законные требования дольщиков, но и заработать". Однако экономическая состоятельность проектов с достройкой вызывает у строительного сообщества обоснованные сомнения. "При готовности дома на четверть в его достройку приходится вкладывать до 90 процентов от общего бюджета строительства. Если в доме продано более половины квартир, ни один здравомыслящий застройщик не возьмется завершать такое строительство", - рассказал Ъ директор по развитию одной из крупных строительных компаний города, в связи с "щекотливостью" темы пожелавший остаться неизвестным. А генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов откровенно заявляет, что "будет правильнее, если город подобные проблемы, носящие исключительно социальный характер, попытается решать сам, а не будет перекладывать их на плечи честных компаний". По мнению топ-менеджера Setl City, приобретение подобных объектов связано для инвестора с огромными рисками и высокой вероятностью серьезных финансовых потерь, поскольку на сегодняшний день не существует механизма определения обязательств недобросовестного застройщика перед дольщиками. Господин Селиванов также отметил, что большие вопросы вызывает и другая идея, активно обсуждаемая чиновниками, - компенсировать ошибки недобросовестных компаний с помощью средств участников рынка.
"Наверное, кому-то из девелоперов это и может показаться интересным. Но не думаю, что на эту идею клюнут крупные застройщики", - поделился своим мнением управляющий компании "Теорема" Игорь Водопьянов, уточнив, что в любом случае нужно "считать экономику". Между тем, по мнению одного из участников рынка, также пожелавшего сохранить свое имя в тайне, экономический расчет довольно прост: себестоимость строительства примерно равна половине рыночной стоимости квартир в доме. С учетом дополнительных рисков доход от продажи оставшейся части квартир не покрывает затрат на достройку. Зато недобросовестный девелопер имеет все шансы оказаться в выигрыше. Дело в том, что строительные компании могут обезопасить себя от форс-мажора, выкупив квартиры у себя же - через аффилированные структуры. Причем живые деньги здесь практически не участвуют - основные платежи отнесены на окончание строительства или же оплата производится векселями. В таком случае, даже если застройщик и теряет свой объект, зарезервированные за ним 25-30% квартир обеспечивают ему гарантированную прибыль от незавершенного проекта.
Источник: БИЗНЕС-РЕПУТАЦИЯ (ВПС)
ПРЕДПРИЯТИЯ И КОМПАНИИ
Коммерсант (Санкт-Петербург), 18.06.2007, EV