Гендиректор компании Setl City Илья Еременко рассказал в интервью "ДП" об отличиях жилья классов эконом и комфорт, о пользе заграничных командировок и планах компании по освоению рынка Москвы вслед за группой "ЛСР" и холдингом "Эталон".
Илья, с каким результатом Setl City закончила прошлый год?
— Мы сдали чуть больше 100 тыс. м2. Это небольшой для нас показатель, если вспомнить, что в предыдущие годы мы сдавали по 150–200 тыс. м2. Но зато снижение спроса в переходный период нас коснулось минимально. Сейчас мы перестроили стратегию. Компания может и будет строить больше. Наработанный земельный банк в 2 млн возводимых метров это позволяют. В текущем году планируем сдать около 200 тыс. м2. А дальше наша цель — 350–400 тыс. м2 ежегодно.
Инвестиции в работу на этот год озвучите?
— Вложим 6 млрд рублей в стройку и еще 5 млрд в пополнение земельного банка.
Как обычно землю покупаете?
— В основном проводим рыночные сделки. В торгах Фонда имущества регулярно участвуем, но в последнее время лоты нас по цене не устраивали — экономика проектов не обеспечивала хотя бы необходимые 5–7% рентабельности. Среди рыночных предложений приемлемых вариантов тоже не так много. Со времен кризиса цена земли выросла на 20–30%.
Сколько проектов сейчас в работе?
— Строится 21 объект общей площадью порядка 400 тыс. м2, свыше 1 млн м2 — в проработке. Это в основном жилье. Самый крупный проект из строящихся — "Семь столиц" в Кудрово. Там на участке 60 га появится 660 тыс. м2 жилья и коммерческих площадей. В данный момент достраиваем первую очередь квартала Вена. Сдадим летом. А весь проект рассчитан на 7 лет.
Сколько столиц там в итоге получится?
— Концепция предполагает создание нескольких кварталов. В каждом отразится стилистика европейских городов. Сейчас спроектированы три квартала, которые, с одной стороны, обособлены, с другой — символически — соединены друг с другом прогулочными зонами. Центр проекта — площадь Семи столиц. Мы не гонимся за объемами. Гораздо важнее создавать красивое продуманное пространство, где приятно жить. И сдавать дома в срок. Следующий квартал будет в стиле Брюсселя.
Изначально в рамках проекта вы собирались застраивать 100 га. Почему концепция поменялась?
— Изменилась не концепция, а площадь ее приложения. Это был естественный шаг в условиях кризиса. Мы решили уменьшить границы проекта, чтобы на оставшейся территории реализовать концепцию в меньшем масштабе, но более качественно и быстро. Чтобы люди могли комфортно устроиться там уже через несколько лет, а не в перспективе десятилетия. Это был правильный выбор: с сокращением территории появилось больше возможностей ее украсить и обогатить элементами комфорта, сохранив оригинальную архитектуру и планировки. Потенциал и привлекательность проекта повысились.
Администрация Ленобласти все–таки переедет в Кудрово?
- За администрацию этот вопрос решить не могу. Но в свое время разговоры шли. Может, это и случится. Концепция "Семи столиц" этому не противится.
Инфраструктуру на территории нового района тоже сами строите?
— Школа на 600 мест включена в адресную программу комитета по строительству Ленобласти. Для ускорения процесса мы даже готовы спроектировать ее. Сейчас отмежевали участки и готовы передать их Всеволожскому муниципальному образованию, которое должно согласовать технические характеристики школы, — надеемся, это произойдет быстро. Детский сад проектируем за свой счет. Возможно, построим и оставим его себе, хотя по закону государство обязано выкупить. Идут проработки по строительству дорог. Часть из них будем строить сами, часть — за счет федеральных средств и при участии соседей-застройщиков, с ними в постоянном контакте.
А в каком сегменте вы позиционируете свои проекты?
— Мы строим то, что пользуется спросом. Спрос сейчас есть на все сегменты, но в разном объеме. Самая большая доля — 75–80% — у жилья класса эконом–комфорт. Так что это наша основная ниша. Именно комфорт, а не эконом, потому что на людях мы не экономим. Комфорт — это вопрос не столько денег, сколько внимания к потребителю. Кстати, заставить себя и своих коллег думать над нюансами комфорта сложно. Но усилия быстро окупаются.
Какая высшая ценовая планка в этом сегменте?
— Уже преодолела 100 тыс. рублей за 1 м2. В среднем — 70-80 тыс. рублей. Это касается не только "Семи столиц", но и других наших крупных проектов, например района "Балтийской жемчужины". Мы там строим большой жилой комплекс на 60 тыс.м2 жилья и сейчас начинаем строить второй — примерно такого же метража. Похожая ситуация в Девяткино — Мурино, где у нас будет около 400 тыс. м2 недвижимости. Цены сопоставимые. Меняется лишь архитектурная стилистика: "Семь столиц" — вся Европа, Девяткино — Мурино — это больше скандинавская эстетика, "Балтийская жемчужина" — шведско–приморская. Многие изюминки оформления этих кварталов заимствуем за рубежом.
В холдинге есть специальные люди, которые ездят по миру и привозят интересные идеи, которые вы потом воплощаете?
— Ответственные за проект специалисты, а также руководители и менеджеры из "Петербургской Недвижимости" — люди, которые наши проекты продают. Они дают советы по интересным технологиям, по дизайнерским находкам в оформлении дворов и зданий. Но все наши проекты, несмотря на "географические якоря", абсолютно петербургские. Если комплекс называется "Токио", это не значит, что обои там будут из бамбука и жильцам придется спать на циновках на полу. Это всего лишь стилизация.
Можете дать прогноз по изменению цен на жилье в этом году?
— Тенденция вверх есть. До кризисных максимумов еще не дошли. Рост средних цен по году будет где–то 10–15%, с сезонными колебаниями. По–прежнему рекомендую покупать квартиры у надежных застройщиков на "нуле".
Вы недавно заключили несколько крупных сделок. Хотелось бы из первых рук получить информацию об их деталях. Почему, например, вошли в проект "Кловер Плаза"?
— Участок площадью 6,8 га на Ушаковской наб. — красивое место. Там появится жилье с гостиницей и офисами. Итоговая площадь составит около 150 тыс. м2.
О самой сделке расскажите.
— Она была комбинированная — в оплату пошли деньги и недвижимость. Процент не озвучу. Было принято такое совместное решение, поскольку для партнеров остаться в проекте было выгоднее. Вместе мы создали очень красивый проект, способный украсить город.
Это очередной проект редевелопмента в вашем портфеле. Другие переговоры по промышленным территориям ведете?
Какая у вас доля в этом проекте?
— У нас получится по 50% в новом строительстве. В данной сделке совпали многие грани. Мы потребители стройматериалов ЛСР и давние партнеры. Будем вместе строить и вместе продавать.
Другие освобожденные пятна "Баррикады" тоже будете застраивать вместе?
— Насколько я знаю, ЛСР собирается строить там самостоятельно. Но, я думаю, будут появляться какие–нибудь новые совместные проекты.
А что с вашим проектом гостиничного комплекса в Петергофе? Он жив?
Когда примете решение?
— Думаю, в ближайшее время.
Вы заявили о строительстве бизнес–центра на Ленинском пр. Будете серьезно осваивать новую нишу коммерческой недвижимости?
"Ренова" на днях официально вышла на рынок Петербурга с проектом на Морском фасаде. Есть ли ощущение, что на рынке становится тесно из–за москвичей?
— Рынок большой — каждый год сдается более 2 млн м2. Так что отдельные игроки, пусть и крупные, на него сильно не влияют.
На Морской фасад вы тоже шагнете?
— Анализируем ситуацию. Кстати, может быть, в Москву шагнем раньше, чем на намыв. Вернее, в Московскую область.
И когда это случится?
Много объектов у вас в Калининграде?
Илья Еременко родился в 1974 году. Окончил СПбГТУ по специальности "экономика и управление на предприятии". В 1994 году начал работу в корпорации "Петербургская Недвижимость" (холдинг Setl Group). В 2010 году назначен на должность вице–президента холдинга Setl Group и генерального директора девелоперской компании Setl City. Женат. Воспитывает двух сыновей.
Справка
Компания Setl City работает на рынке с 1994 г. Реализует проекты жилой и коммерческой недвижимости в Петербурге, Ленобласти и Калининграде. Общая площадь проектов в различных стадиях подготовки и реализации — более 2 млн м2. Компания входит в Setl Group — российский инвестиционный холдинг, развивающий свою деятельность в России и за рубежом. Председатель совета директоров — Максим Шубарев.