Сто один КОТ. Темпы комплексного освоения территорий заметно растут

Сегмент комплексного освоения территорий активно развивается и в будущем способен занять доминирующую долю на рынке нового жилья и объектов коммерческой недвижимости. В связи с этим возрастает роль застройщиков, реализующих такие проекты. В Санкт-Петербурге и Ленобласти, по различным оценкам, заявлено к реализации от 52 до 101 проекта комплексного освоения территорий. Если в 2009 году доля проектов КОТ в общем объеме введенных в эксплуатацию площадей составляла 24,7%, то в 2010 году этот показатель вырос до 43,4%. Кроме того, проекты КОТ составили более половины (56,7%) новых проектов, выведенных на рынок в 2010 году. По данным компании Setl City, к середине 2011 года доля проектов КОТ в общем объеме рынка строящегося жилья Петербурга составила около 40%. В продаже находится 21 проект комплексного освоения, общая площадь продающегося в этих проектах жилья превысила 2 млн кв. м. Положительная динамика в данном сегменте, по мнению председателя комитета по жилой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов, генерального директора компании Setl City Ильи ЕРЕМЕНКО, объясняется постепенным переходом девелоперов от уплотнительной застройки к развитию и редевелопменту больших территорий. Точечная застройка постепенно исчерпывает свой ресурс. - При условии, что начнут вырабатываться эффективные механизмы взаимодействия инвесторов и государства, сегмент КОТ будет активно развиваться, - констатирует И. Еременко. По его прогнозу, доля проектов КОТ на рынке строящегося жилья и Санкт-Петербурга и Ленобласти в ближайшие 5-10 лет может вырасти до 60-65%. Несколько более скромно оценивает текущую ситуацию генеральный директор компании PETERLAND Юрий ЗАРЕЦКИЙ, хотя в отдаленных прогнозах он согласен с коллегами: - Уже к концу 2011 года доля КОТ в общем объеме строительства жилья в Петербурге и пригородах может превысить 25%, а к 2015 году достигнуть 50-70%. «Долгоиграющие» проекты Реализация проектов КОТ - процесс весьма длительный. Например, китайские инвесторы начали реализовывать свой проект «Балтийская жемчужина» в 2005 году. На юго-западном побережье Финского залива на площади 1,76 млн кв. м возводится жилой микрорайон, значительную территорию которого займет коммерческая недвижимость: торгово-развлекательные, выставочные комплексы, гостиницы, деловые центры. Предусмотрено строительство объектов социальной инфраструктуры - образовательные, спортивные, медицинские учреждения, а также парки и прогулочные зоны. Первый квартал, который состоит из шести кирпично-монолитных домов на 1189 квартир и детского сада с бассейном, был завершен в 2010 году. Начали работу в микрорайоне первые магазины и другие объекты инфраструктуры. В это время к работе над «Балтий-ской жемчужиной» стали привлекаться и другие застройщики. Весной 2011 года компания Setl City (входит в Setl Group) заключила договор субаренды на один из участков в рамках проекта и начала строительство жилого комплекса More. Компания рассматривает возможность застройки новых участков на территории «Балтийской жемчужины». Среди наиболее известных проектов КОТ, реализуемых в Петербурге и ближайших пригородах на территории Ленобласти, «Северная долина» и «Юнтолово» от компании «Главстрой СПб»; «Славянка» и «Новая Ижора» от компании «Балтрос»; город-спутник «Новоселье» (девелопер УК «Новые территории»); город-спутник «Южный» от ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»; «Новый Оккервиль» («Отделстрой»); «Семь столиц» (Setl City). Недалеко от Петродворца на площади 62,5 га эстонская компания ООО «Тареал» начинает строительство малоэтажного жилого района «Ванино». Трудности застройщика Как отмечает Илья Еременко, комплексная застройка несет компании-девелоперу как преимущества, так и дополнительные сложности: - Среди плюсов - появление новых возможностей для строительства на фоне дефицита земельных участков; снижение себестоимости за счет масштаба проекта; возможность много и быстро строить и продавать. Кроме того, работа с масштабным проектом позволяет обеспечить плановую загрузку строительных мощностей на несколько лет вперед. Девелопер, застройщик получают возможность стандартизировать архитектурные и проектные решения благодаря масштабу территории и спроектировать действительно качественную и комфортную среду обитания. С масштабностью проектов КОТ связаны и некоторые проблемные моменты. Во-первых, возможность реализовать такие проекты есть только у крупных компаний, имеющих соответствующие мощности и финансовые ресурсы. Во-вторых, компаниям придется решать вопросы инженерной и дорожной инфраструктуры, так как планы города и области по развитию сетей существенно отстают от темпов комплексной застройки. В-третьих, отсутствует отработанная схема для передачи объектов социальной инфраструктуры на баланс государству. По поводу последней проблемы сейчас ведется много дискуссий. В самом начале лета президент РФ Дмитрий МЕДВЕДЕВ высказал мнение, что строительные компании при возведении жилья обязаны создавать объекты социальной инфраструктуры. Вице-президент ГУД, генеральный директор УК ЗАО «ВМБ-Траст» Александр ГРИШИН считает, что такая обязанность должна быть дополнена целым рядом условий, например бесплатным предоставлением участков под государственные школы и детсады. Среди других условий он называет возможность объединения усилий компаний для строительства социальной инфраструктуры, помощь государственных органов и компаний-монополистов в обеспечении этих участков необходимыми инженерными сетями. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай ГРАЖДАНКИН отмечает, что сложнее вопрос социальной инфраструктуры решается при реализации проектов КОТ в Ленобласти. Его поддер-живает и директор по развитию «ЭнСиСи Недвижимость» (концерн NCC) Александр СВИНОЛОБОВ. - Ни один застройщик не хочет иметь школу на своем балансе. Ее следует передать государству и вернуть потраченные деньги, - поясняет эксперт. - У Петербурга предусмотрена бюджетная статья на эти расходы, в области аналогичная процедура не проработана. По мнению А. Свинолобова, застройщик должен выступать в роли подрядчика у государства при строительстве объектов социальной инфраструктуры. Другой способ решить проблемы с обеспечением проектов КОТ необходимой инфраструктурой - развитие государственно-частного партнерства. Так считает первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег ЕРЕМИН. Эта компания по проекту «Славянка» строит школу и два детских сада - все в формате ГЧП. Осенью они будут сданы. Следующая проблема КОТ связана со слабо отрегулированным правовым полем в части подготовки, согласования и выдачи разрешительной документации на строительство. Нормативная база все время меняется, что повышает риски застройщиков. Вскоре игроки строительного рынка будут вынуждены вновь перестраивать свою работу - в сентябре 2011 года вступят в силу очередные поправки в Градостроительный кодекс. В частности, будут установлены новые требования к форме, составу, содержанию и реализации документов территориального планирования. Еще одна проблема вызвана несогласованностью действий между застройщиками и властями, а также между застройщиками, работающими на соседних территориях. Например, в южных районах города и пригородах, где реализуется сразу несколько комплексных проектов, инженерных и транспортных ресурсов на всех не хватит. В связи с этим в Петербурге начали работать над концепцией развития южных районов города. С помощью концепции город сможет определить, какие из девелоперских проектов надо будет реализовывать, а какие нет. В поиске лучших Чтобы повысить эффективность и распространить опыт комплексного освоения территорий, с 1 июня по 7 сентября 2011 года проводится Общероссийский конкурс проектов КОТ. Организаторами мероприятия выступили ГУД, Министерство регионального развития РФ и правительство Санкт-Петербурга. Лучшие проекты оцениваются по пяти номинациям: «За вклад в развитие рынка доступного жилья»; «За эффективное решение вопроса доступности жилья»; «За повышение экологичности и энергоэффективности территориального развития»; «За уровень обеспеченности проекта объектами коммунальной и социальной инфраструктуры»; «За повышение эффективности подготовки территорий к комплексному освоению». По совокупности результатов, полученных по всем пяти номинациям, присуждается диплом «За лучший комплексный инвестиционный проект, обеспечивающий развитие территории». Об итогах конкурса и проектах, признанных лучшими, мы расскажем в следующих выпусках журнала. Примерно на 10-15%, по данным компании Setl City, увеличился после кризиса объем заявленных проектов КОТ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Суммарно в рамках КОТ строится около 64 млн кв. м жилья.   Наталья Соколова Строительство и городское хозяйство, N6 (30 сентября 2011 г.)