Качество – в цене

Контроль качества, по уверениям застройщиков, на площадках ведется жесточайший, и что прораб не заметил – то жилец обнаружит и застройщик непременно устранит. Если, конечно, обнаруженное подлежит устранению.Контроль качества строительства на уровне города должен обеспечивать ГАСН, причем контроль предусмотрен на разных этапах строительства. В центре города, на объектах, охраняемых государством как памятники истории и культуры, бдит еще и КГИОП. Контроль качества дорог, благоустройства, озеленения, инженерии и т. д. осуществляют иные организации, на баланс которых все перечисленное в дальнейшем передается. Но все-таки качество - категория из разряда врожденных инстинктов, и тут уже, как в троллейбусе застойных времен: совесть - лучший контролер. На совесть рабочего застройщик не полагается, а потому имеет массу контролирующих подразделений и беспристрастно устраняет недоделки.Контроль «не той системы»По мнению вице-президента Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Льва Каплана, с контролем качества строительства сегодня все обстоит очень прозаично. «Никакой многоступенчатой системы контроля качества на всех этапах строительства, вплоть до сдачи дома, в настоящий момент нет. В прежнее время составлялись акты с участием органов государственного строительного надзора на так называемые скрытые работы, которые нельзя обнаружить после завершения дома. Сейчас ни органы строительного надзора, ни сами подрядчики этих процедур не делают. Сдача объекта в эксплуатацию осуществляется только застройщиком и подрядчиком, фактически дом они сдают сами себе. На встрече с Александром Ортом (главой петербургского Госстройнадзора. - Ред.), прошедшей недавно в «Союзпетрострое», было заявлено, что ни пожарные, ни экологи, ни Роспотребнадзор никак не участвуют в приемке здания в эксплуатацию. Отменены так называемые рабочие комиссии, которые ранее осуществляли предварительную приемку объекта с выявлением недоделок, а также государственные комиссии. Особенно это пагубно при сдаче жилых домов без отделки, когда качество строительства вообще невозможно определить. В советское время существовали поэтапная сдача и контроль хода строительства: приемка нулевого цикла, сдача дома под отделку, рабочая комиссия, государственная комиссия и включение готовых домов первого числа каждого месяца в перечень объектов, по которым утверждены акты госкомиссии, а также два-три месяца выделялось на ликвидацию недоделок под жестким контролем стройнадзора. После этого практически сразу выдавались ордера и заселялись жильцы. Сейчас, только по данным городской жилищной инспекции, свыше 300 жилых домов годами не подключаются к источникам энерго-, тепло-, водоснабжения, но считаются введенными в действие», - заявляет Лев Каплан.Между тем сами застройщики уверяют, что контроль качества жесткий, а подход - системный.«Для контроля качества строительства мы используем системный подход. Контроль начинается уже с написания технического задания на проектирование, отслеживания всех этапов разработки проекта и заложенных в него технических решений: для этого создан отдел проверки технической документации, - говорит Дмитрий Ходкевич, директор по строительству ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». - Для контроля на строительной площадке создан отдел технического надзора, который тщательно проверяет работы подрядных организаций. За каждой строительной площадкой закреплены один-два инженера по техническому надзору. Мы сотрудничаем только с проверенными строительными подрядчиками, поэтому слово «брак» в нашем случае неприменимо. А завершается процесс контроля качества передачей дома на обслуживание управляющей компании, которая должна обладать необходимой квалификацией. Так как любой качественный продукт при неправильной эксплуатации быстро придет в негодность, выбор управляющей компании мы тоже берем на контроль».В Setl City также применяют многоступенчатость. «Мы имеем комплексный контроль качества строительства своих объектов: службу контроля качества строительства в структуре компании-генподрядчика, отделы руководителей проектов (в частности, за контроль качества в отделе отвечает инженер по строительству) и отдел контроля качества строительства. Любое несоответствие проекту и технологиям строительства, выявленное этой системой, устраняется», - говорит Николай Евстратов, заместитель генерального директора по строительству Setl City.В «ЛенСпецСМУ» качество строительства контролирует Служба технического надзора за качеством строительства и гарантийных обязательств. Брак, выявленный в процессе работ, устраняется.В начале сотрудничества с компанией «ЛЭК» компания «НДВ СПб» создала департамент качества, который контролирует строительство на объектах. «Плюс этого департамента в том, что он не подчинен напрямую застройщику, а находится в структуре «НДВ СПб», - поясняет Екатерина Симонова, заместитель генерального директора компании «НДВ СПб». - На данный момент еще не было зарегистрировано ни одного крупного брака. Однако в июле 2010 года поступила жалоба на загрязненность территории на строительной площадке ЖК «Лондон Парк». Были вынесены предупреждения, нарушения устранили в кратчайшие сроки. Сейчас, несмотря на возросшие темпы строительства, территория поддерживается в чистоте».На объектах «Северо-Западной строительной корпорации» работает служба заказчика, которая в процессе строительства совместно с будущим владельцем контролирует качество строительства и при желании владельца вносит изменения в проект квартиры.«В процессе работ сами строители (служба технического надзора) ведут постоянный контроль соблюдения норм и СНиПов, а также проверку качества строительных материалов, условий их хранения и эксплуатации, - говорит Михаил Голубев, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации». - При подписании акта приема-передачи квартиры дополнительный контроль осуществляется «Службой эксплуатации» также совместно с будущими владельцами. Если у заказчика возникают какие-либо замечания - они устраняются. Все вышеперечисленное - внутренний контроль. Но есть и внешний - государственный, основанный на многолетней практике соблюдения строительных норм, правил и регламентов».В холдинге RBI практикуют три этапа приемки. А именно: управление строительства принимает квартиры у подрядчика, затем отдел клиентского сервиса принимает квартиры у управления, и только после этого квартиру принимает покупатель. Замечания рассматриваются и устраняются в кратчайшие сроки, не дольше двух недель. Разумеется, не все погрешности в квартире вскрываются за две недели проживания в ней, да и не всякий собственник, купив квартиру, вселяется в нее незамедлительно, едва получив ключи. «В дополнение к существующей государственной системе контроля качества мы разработали собственную систему контроля качества строительства, которая позволяет свести процент замечаний и недочетов к минимуму, - объясняет вице-президент по жилой недвижимости холдинга RBI Дмитрий Флеров, - у нас лишь 2% квартир имеют какие-то замечания, чаще это мелкие, несущественные недочеты». Что говорить, «маньяки качества», как отозвался об RBI однажды в интервью сам Эдуард Тиктинский, председатель совета директоров.СНиПы в колесаПри желании качество соблюсти можно. Но порой мешают устаревшие СНиПы (многие из них не обновлялись с 80-х годов). Сегодня действуют нормы Федерального закона «О техническом регулировании» от 27.12.2002 Б└√ 184-ФЗ. «При корректном применении старых СНиПов и новых стандартов особых сложностей при согласовании современных проектных решений по комфорту и техническому оснащению жилья не возникает. Но для этого надо обладать необходимым опытом и квалификацией», - говорит Дмитрий Ходкевич.«Конечно, хотелось бы, чтобы СНиПы корректировались и соответствовали современным требованиям комфорта и технического оснащения жилья, - сетует Николай Евстратов, - Но у нас есть понимание, что нормативная база не может меняться одновременно с изменениями запросов потребителей - это сложный и долгий процесс».Случается, что новые технологии просто не укладываются в рамки старых СНиПов: грубо говоря, соблюдая их, как раз и нанесешь ущерб качеству. И тут приходится изворачиваться. «Бывают случаи, когда нормативы не соответствуют приемам и решениям, которые мы закладываем в наши дома, - рассказывает Михаил Голубев, - но такие ситуации разрешаются, хотя на них тратится намного больше времени. Пример: в 1995 году мы начали строительство таунхаусов в «Никитинской усадьбе», это было ново для нашей страны. Тогда возникли проблемы с регистрацией на данный класс жилья, и их удалось решить».«Парадокс действующей системы состоит в том, что в качестве строительства и введении новшеств не заинтересованы ни застройщик, ни проектировщик, ни, тем более, подрядчики. Качество проявляется лишь в процессе эксплуатации, но это уже совершенно не касается участников процесса строительства», - полагает Лев Каплан. Не справятся, по его мнению, с контролем качества и СРО, так как они выдают допуски только на отдельные виды работ, при этом в их задачу входит не контроль качества, а только безопасность строительства.Хорошее дело браком не назовутА что делать, если при эксплуатации выявлен брак? Из опрошенных представителей компаний не все поддерживают связь с жильцами. А форумы жильцов пестрят обсуждениями кривых стен, разновысоких потолков и щелей на стыках панелей. Устранить конструктивный брак уже не возможно.«ЛенСпецСМУ» рассматривает все обращения дольщиков по недоделкам, и даже устраняет их силами своей службы гарантийных обязательств. «Минимальный срок гарантийного обслуживания домов холдинга составляет пять лет, но и по истечении указанного периода практически все объекты остаются под контролем этой службы», - заверили в компании.«Возрождение» несколько лет назад организовало отдел по работе с рекламациями. «Иногда случается, что выявляются некоторые проблемы, которые становятся заметны только на этапе эксплуатации. Сотрудники отдела оперативно решают подобные вопросы. Учитывая, что в корпорации каждая третья сделка является повторной, можно сделать вывод, что наши жильцы довольны качеством строительства и уровнем комфорта», - говорит Дмитрий Ходкевич.Послед сдачи в эксплуатацию домов RBI холдинг берет их на гарантийное обслуживание. «Это значит, что по любым вопросам, связанным с текущей эксплуатацией жилья, жилец может обратиться к уже знакомому ему менеджеру отдела клиентского сервиса», - пояснил Дмитрий Флеров.В Setl City существует «Клиентская служба сервиса», которая помогает устранить огрехи, выявленные при эксплуатации. «Если неполадки действительно вина застройщика - мы готовы исправить погрешность нашей работы в полном объеме», - говорит Николай Евстратов.«НДВ» контролирует качество домов «ЛЭКа» только до подписания акта приемки квартиры. «Все недоделки должны быть устранены перед подписанием акта приема-передачи. Если покупателя что-то не устраивает, то он просто не подписывает этот документ, пока недоделки не устранены», - пояснила Екатерина Симонова.К сожалению, не всякий покупатель настолько юридически грамотен, чтобы составить договор, по которому можно требовать устранение брака после приемки квартиры.С другой стороны, его, как верно отмечает Лев Каплан, всегда интересует в первую очередь низкая цена квартиры. И цена эта возможна только при снижении качества материалов и работ. «По моему мнению, достойного качества строительства можно добиться только двумя путями: сверху, через жесткие нормативы, которые сегодня отсутствуют, и эффективную работу органов Государственного строительного надзора (у которого сейчас практически связаны руки) и снизу - чтобы покупатели требовали за свои деньги соблюдения хотя бы минимальных требований к качеству, установленных нормативами», - говорит он.
Оксана Каменева

www.bn.ru (29 ноября 2010 г.)