Несмотря на все усилия СМИ и строительных компаний по ликбезу покупателей строящегося жилья, в том числе и дорогого, многие люди по-прежнему находятся во власти заблуждений в отношении предмета покупки, условий продаж и много другого. Чтобы развенчать самые популярные мифы о покупке дорогого жилья, мы подготовили этот материал.
Новейшая история элиты
Вместе со стремительным развитием рынка недвижимости, который зародился в России всего лишь в 90-х годах прошлого века, изменяются вкусы, предпочтения и заблуждения покупателей дорогих квартир.
За неимением лучшего покупатели элитной недвижимости в 90-х считали верхом престижа купить большую квартиру в центре Петербурга. Чаще всего это могла быть расселенная коммуналка. При этом качество самого дома, парадной, наличие в ней коммунальных квартир и неблагополучных соседей ничуть не смущало новоявленных квартировладельцев. Со временем стало понятно, что иметь элитные апартаменты в одном подъезде с алкоголиками – достаточно неуютно.
Стал развиваться рынок нового строительства. Девелоперы принялись осваивать в том числе и «элитные» горизонты. Это немногочисленные возможности строительства и реконструкции в центре города в «золотом треугольнике», в кварталах вокруг Таврического сада. Это участки на Крестовском острове, некоторые зоны Васильевского острова и Петроградской стороны, уникальные видовые набережные, небольшая часть Адмиралтейского района и некоторые другие.
Местоположение по-прежнему ставится во главу угла при выборе дорогого жилья. Однако кризис, безусловно, внес свои коррективы. Репутация строительной компании является сегодня одним из главных критериев. В этом сегменте также важны видовые характеристики жилья, планировка квартиры, наличие инфраструктуры, единой социальной среды, современных коммуникационных и инженерных систем и расположение в доме небольшого числа квартир. Существуют сегодня и приверженцы старого фонда, однако требования к жилью в старых домах стали гораздо более жесткими.
Несмотря на то что, по наблюдениям маркетологов, покупатели дорогой недвижимости – это чаще всего люди старше 40 лет, с высшим образованием и устойчивым материальным положением, имеющие собственный бизнес или высокооплачиваемую должность в крупной компании, им свойственно заблуждаться в отношении предмета своего интереса, а именно – квартиры. Специалисты в области продаж новостроек высокой ценовой категории по нашей просьбе выбрали самые распространенные иллюзии, бытующие в среде покупателей дорогого жилья.
Андрей Ильичев, начальник отдела продаж ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”»:
Ряд покупателей ожидает крупных скидок. Информацию черпают в прессе и вспоминают, что услышали от знакомых год-полтора назад, в разгар кризиса. Те же, кто интересуется рынком элитного жилья, знают, что скидки от застройщиков – все меньше, как и выбор квартир. Сегодня СК «Возрождение Санкт-Петербурга» в зависимости от объекта и условий оплаты предлагает скидки до 3-5%, в редких случаях – 10%. На самые недорогие или ликвидные квартиры, а также при минимальном первом взносе скидка зачастую не предоставляется.
Также некоторые полагают, что цены будут еще снижаться. Вынужден их разочаровать. Клиенты, ожидавшие «дна», периодически звонят в наш отдел продаж и убеждаются в том, что цены стабильны, а на жилье в некоторых объектах даже повысились. Например, в элитарном доме «Венеция» на Крестовском острове, где продажи открылись совсем недавно, мы уже два раза повышали цены. Нередки случаи, когда клиент откладывал сделку на несколько месяцев, а обратившись к нам снова, узнавал, что квартира, выбранная им, уже продана и средняя цена по объекту повышена. Кроме того, частое заблуждение – элитное жилье в Петербурге не должно стоить дороже, чем недвижимость в Европе и США.
Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank St.Petersburg:
Характер запроса покупателей изменился: в связи с кризисом время выбора может увеличиваться до бесконечности. Один из самых распространенных мифов, который существовал и до кризиса, – о том, что покупать через девелопера выгоднее. Не все еще понимают, что мы работаем по ценам застройщиков, и комиссия выплачивается, не влияя на стоимость квартиры для покупателя. Тем не менее, кризис внес свои коррективы и в эту ситуацию: теперь как никогда нужно объективное понимание рынка, мониторинг цен по всем конкурентам, для того чтобы принять самое правильное решение и купить объект по максимально выгодной цене. Чем больше объектов в портфолио у компании, тем объективнее анализ рынка, сильнее аналитика, точнее информация о рынке.
Старый фонд не слишком популярен среди наших клиентов, особенно если в нем не было реконструкции, не предусмотрены парковочные места, нет социальной однородности, организованной охраны и закрытого доступа. В то же время объекты антикварной недвижимости с новыми коммуникациями, уникальными видовыми характеристиками, высокими потолками и высококачественной отделкой всегда вне конкуренции и актуальны даже среди самых взыскательных клиентов.
Светлана Петрова, начальник отдела продаж ООО «Дом на Среднем»:
Требование скидок – первое место в рейтинге. Но это не заблуждение, а наиболее часто встречающееся пожелание, ключевое в период кризиса. Многих сегодня привлекает то, что в кризис в готовых домах появились предложения по цене квартир в строящихся объектах. Но такие квартиры имеют ряд скрытых недостатков. Либо это 1–2 этаж, либо шумное соседство. Надо обратить внимание на то, за счет чего цена квартиры оказалась ниже. Элитное жилье в старом фонде после реконструкции интереснее нового элитного жилья только тогда, когда расположение настолько престижно, что позволяет закрыть глаза на недостатки, такие как отсутствие паркинга или крайняя неоднородность среды обитания.
Еще серьезное заблуждение: выбор большой, можно не торопиться. Кажется, что вариантов – масса. Но ищущий жилье по своим критериям очень скоро столкнется с тем, что выбор ограничен лишь двумя-тремя достойными предложениями. Выбор квартиры у застройщика, который строит много объектов, – тоже иллюзия. Есть надежные компании, которые все сдают вовремя. Но иногда параллельно ведущиеся стройки приводят к ситуации, когда дефицит денег вынуждает перекидывать привлеченные по одному проекту средства на другой.
Светлана Чернильникова, руководитель службы клиентского сервиса компании Setl City:
Часто заблуждения наших клиентов, в том числе и покупателей квартир в домах бизнес-класса и элитных объектах, связаны именно с оформлением документов. Для того, чтобы сопровождать наших покупателей от момента заключения сделки до получения собственности на жилье, в Setl City и создана служба клиентского сервиса. Понятно, что заключение любого договора и оформление любого документа вызывает массу вопросов у покупателей, и мы им помогаем.
Есть еще одно удивительное заблуждение, которое мы встречаем, – это святая вера в то, что любому застройщику городские власти помогут «не утонуть», а достроить объект. Надо будет только несколько лет подождать, но это не страшно. Правда, в большинстве случаев такие мысли встречаются в среде покупателей не самой дорогой недвижимости, однако есть люди, которые рассуждают так, выбирая квартиру, например, в комфорт-классе. При этом они руководствуются исключительно ценой, не обращая внимания на нехорошие «звоночки» в адрес застройщика и то, что, например, на стройплощадке ничего не происходит. Конечно, городские власти будут помогать дольщикам, попавшим в сложную ситуацию, но объем этой помощи ограничен, и при покупке квартиры человек должен понимать, что он берет на себя риск. Именно поэтому квартиры на рынке строящегося жилья стоят на начальном этапе строительства несколько дешевле, чем на момент сдачи дома.
Андрей Петров, управляющий по элитным строительным проектам компании «Петербургская недвижимость»:
Кризис еще не закончился, дорогие квартиры не продаются, поэтому можно выторговать скидку 20-40%... Это заблуждение покупателей является главным трендом на рынке. Рынок есть рынок и, конечно, скидки здесь имеют место, но их размер зачастую не соответствуют завышенным ожиданиям покупателей. Большие скидки на недвижимость премиум- и бизнес-класса свидетельствуют о том, что объект переоценен, а застройщик остро нуждается в деньгах. Ликвидность такого проекта и надежность застройщика, реализующего этот проект, вызывают сомнения. Величина скидки для покупателя, приобретающего квартиру в ликвидных проектах в этом сегменте рынка, – вопрос индивидуальный. Так, при 100%-й оплате покупки дисконт традиционно выше. Мы продаем ликвидные проекты и работаем только с надежными застройщиками, помогая нашим клиентам совершать сделки на самых выгодных условиях.
По поводу покупки квартиры в сданном доме. Наши покупатели доверяют нам и поэтому готовы приобретать жилье в домах на начальной стадии строительства. Успешная реализация «Петербургской недвижимостью» квартир в жилом комплексе бизнес-класса «Космос» от Setl City, который вышел на рынок только в декабре прошлого года и сейчас находится на начальной стадии строительства, лучшее этому подтверждение. При этом у некоторых застройщиков и на последнем этапе строительства покупать квартиру рискованно.
Екатерина Симонова, заместитель генерального директора ООО «НДВ СПб»:
Скидки, которых многие ждут, сейчас есть, но они невелики. На объектах, реализуемых нашей компанией, установлены адекватные цены. Так, например, на объектах ЖК «Граф Орлов» и ЖК «Премьер Палас» цена за квадратный метр существенно ниже, чем в аналогичных комплексах. Поэтому предоставление скидок, конечно, возможно, но обычно это не более 1-2%.
По поводу того, что лучше покупать элитное жилье в старом фонде после реконструкции, так как престиж домов, построенных «с нуля», ниже. Что выбрать – проживание в старом фонде или в новых домах, каждый решает сам для себя. Да, элитное жилье в старом фонде пока еще котируется довольно высоко, но, при всех преимуществах таких домов, они уступают новостройкам. В новом доме всегда хорошая инфраструктура, инженерия, организованы охрана и видеонаблюдение, оформлена и благоустроена внутридворовая территория, что, несомненно, делает новое строительство намного более пригодным для жизни современных людей.
Александра Андреева
Городское обозрение недвижимости, N 8 (1 августа 2010 г.)