На Юго-Западном фронте

Стоимость жилья на юго-западе Петербурга одна из самых низких в городе из-за плохой транспортной доступности и проблем с энергетикой. Эксперты говорят о потенциале района, который проявится благодаря развитию Стрельны и ожиданиям по запуску ТЭЦ. Но не в ближайшее время.

Бывшие предместья На юго-западе Петербурга располагаются два района – Кировский и Красносельский. У каждого из них свои особенности развития.
Современный Кировский район существует с 1997 года. В XVIII веке район делился на две части – вдоль нынешнего пр. Стачек (в прошлом – Петергофское шоссе) строились дачи и усадьбы российской знати. Север же Кировского район формировался как рабочий квартал вокруг крупнейших промышленных предприятий и в те времена был крупнейшим рабочим предместьем.
Сейчас Кировский район уступает только Выборгскому по количеству промышленных территорий. Промзона занимает четверть площадей, по оценкам компании Setl City. Здесь располагается более 40 предприятий. Доля промышленных территорий постепенно уменьшается: часть предприятий закрывается, другие выводятся за пределы города.
Красносельский район был еще более удален от Петербурга и воспринимался как дачный, усадебный. Здесь располагались особняки вельмож и царская резиденция. Проблема транспортной доступности в этом районе остро стоит до сих пор. Пока промышленных территорий а Красносельском районе заметно меньше, чем в Кировском. Однако, по словам Владимира Копылова, ведущего аналитика компании Setl City, район располагает достаточными земельными ресурсами для строительства новых предприятий. Прежде всего для этого подходят территории, прилегающие к КАД.
Кировский район можно разделить на четыре зоны: район Нарвской заставы, где расположены, в основном, дома постройки конца XIX-начала XX вв., коттеджная застройка советского периода и дома эпохи сталинского ампира; Автово – всё тот же ампир, «хрущевки» и кирпичные дома брежневского периода; Ульянка и Дачное – районы массовой жилой застройки. Здесь много кварталов с «хрущевками», а вдоль пр. Ветеранов и Ленинского пр. стоят кирпичные многоэтажки, в парадных которых изначально отводилось место для консьержа. Немало и так называемых «кораблей».
Красносельский район состоит из микрорайонов Сосновая поляна, Лигово, Урицк, Юго-Запад, Горелово и Красное Село. Основную массу домов здесь составляют «корабли», и это не удивительно, ведь ДСК-3, выпускавший соответствующую продукцию, находится в соседнем районе, на Автовской ул. Основной жилищный фонд – панельные дома всех советских и современных серий. В наше время стали активно строиться монолитно-кирпичные дома вдоль Ленинского пр., пр. Ветеранов и пр. Маршала Казакова.
  Радикальные перемены впереди Современное строительство жилых домов ведется, но не так активно, как на севере Петербурга. Например, по данным Ольги Трошевой, заместителя директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в 2009 году в Кировском районе было введено 60 тыс. кв.м жилья, что составляет 2,6% от общего количества введенных площадей в городе. Все введенное жилье относится к сегменту эконом-класса. Однако на рынок за год не вышел ни один новый проект. Заявлено строительство 15 объектов со сроками сдачи 2010-2011 гг. общей площадью более 240 600 кв.м. По оценкам Владимира Спарака, заместителя генерального директора АН АРИН, объемы сдачи в 2009 году были сопоставимы с 2008 годом. Однако ввод практически всех новых объектов был задержан. Приостановлена продажа в одном объекте по адресу пр. Маршала Жукова / ул. Солдата Корзуна. Дом бизнес-класса компании «Балтийский маяк» находился на нулевом цикле строительства.
«Основные количественные изменения еще впереди, учитывая проекты реновации и завершение строительства “Балтийской жемчужины”», – говорит Владимир Спарак.
Строительство жилых домов, в основном, идет вдоль основных магистралей, которые пронизывают оба района – вдоль Лениского пр., пр. Ветеранов, пр. Маршала Жукова и Маршала Казакова, а также вблизи станций метро «Проспект Ветеранов» и «Ленинский проспект».
«Сейчас в кварталах в Ульянке (Кировский район) строится массовое жилье, предназначенное участникам городской программы по расселению, ветеранам и блокадникам. В основном, это панельные 9– или 14-этажные дома, которые возводит ГДСК. Активно застраиваются инвесторами кварталы вдоль Ленинского пр., в 2009 году Фондом имущества проведены торги на ряд участков. Проектом-пионером комплексной (квартальной) застройки XXI века за счёт средств инвестора является “Балтийская жемчужина”. На очереди комплексная застройка соседних с этим проектов кварталов, которую будут вести ГДСК и “Московский метрострой”. Есть перспективы и для развития малоэтажного строительства в Красносельском районе», – анализирует Владимир Копылов. Пока в Петербурге есть только один район, где идет масштабная малоэтажная застройка, – Приморский.
Реализация заявленных проектов приведет не только к увеличению количества жителей, но и к постепенному изменению имиджа юго-запада. «Во многом на улучшение имиджа повлияло развитие Стрельны и появление перспективных проектов вокруг нее. У района большой потенциал», – считает Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.
Но пока стоимость жилья на юго-западе Петербурга одна из самых низких в городе. Средняя стоимость квадратного метра в Кировском районе с января 2009 года по январь 2010 года снизилась с 78 000 до 69 000 рублей в сегменте эконом-класса (на него приходится 83% от всего строящегося жилья). В сегменте бизнес-класса цена лишь незначительно скорректировалась – в январе 2009 года она равнялась 89 000 рублей за кв.м, в январе 2010 года – 85 000 рублей за кв.м.
По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», сегодня студии в Кировском районе стоят 81 000 рублей за кв.м, однокомнатные квартиры эконом-класса – 71 000 рублей за кв.м, «двушки» эконом-класса – 69 000 рублей за кв.м, «трешки» эконом-класса – 68 000 рублей за кв.м.
  Доехать и согреться На инвестиционную привлекательность юго-запада Петербурга влияют два фактора – транспортная доступность и энергоинфраструктура. Как и 150 лет назад, район отделен от остального города. «Например, огромные пробки всегда были на проспекте Стачек. В Кировском районе, даже несмотря на наличие двух станций метро, “Проспект Ветеранов” и “Ленинский проспект”, в час пик добраться до нужного места сложно. Очереди на маршрутки выстраиваются огромные. Но сейчас ситуация немного улучшилась. Легче стало добираться на машине, используя кольцевую автодорогу. Радикальные изменения еще только грядут. Пока стоит на месте проект скоростного наземного трамвая, который предназначен для решения проблем транспортной доступности юго-западного района. Но в 2007 году после реконструкции открыли Митрофаньевское шоссе, которое является дублером Московского проспекта. Идет открытие первых очередей Западного скоростного диаметра, который идет к порту и убирает большегрузные машины с улиц», – говорит Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар».
Кроме транспортной проблемы, остро стоит вопрос развития энергетики в районе, без которого невозможны ни активная жилая застройка, ни развитие сегмента коммерческой недвижимости. Уже сейчас существует проблема подключения построенных домов к постоянным сетям. Все надежды на Юго-Западную ТЭЦ. Но сроки строительства переносят. «Первоначально первый пусковой комплекс планировался к сдаче в конце 2007 г., а на проектную мощность станция должна была выйти в 2009-2010 гг. Сейчас планы по вводу серьезно откорректированы – первый пусковой комплекс должен быть введен в эксплуатацию в IV квартале 2010 г. Но планы развития жилищного строительства не корректируются в соответствии с запуском ТЭЦ, призванной ликвидировать существующий дефицит электромощностей и дать задел для дальнейшего развития. Пока у новых кварталов могут быть серьезные проблемы с подключением по постоянной схеме», – говорит Владимир Спарак.
Пока идет строительство ТЭЦ, в Красносельском районе, по данным компании Setl City, в последние два года были осуществлены работы по прокладке газопровода и системы теплоснабжения в районе Ленинского пр. Кроме того, планируется провести реконструкцию двух электроподстанций.
Тем не менее, нынешние проблемы серьезно тормозят развитие всего юго-запада. «Если для жилой недвижимости данный фактор еще более-менее сносен, то развитие коммерческих функций напрямую зависит от  транспортной инфраструктуры. Строительство новых магистралей и транспортных узлов постепенно улучшает ситуацию. Для нормального функционирования района очень важна реализация анонсированных проектов», – говорит Евгения Васильева.
В результате район слабо обеспечен торговыми центрами и развлекательными комплексами, которые, например, в избытке имеются на севере города. По данным АН АРИН, сейчас на Красносельский и Кировский районы приходится 9% действующих торговых площадей – 3% и 6% соответственно. Это говорит о существующем дефиците в данном сегменте. Реализация проектов строительства ТРК могла бы быть перспективной для инвесторов.
По данным компании Colliers International, среди действующих крупных торговых комплексов – «Континент» на пр. Стачек, «Французский бульвар», «Румба». Заявлены проекты в составе «Балтийской жемчужины», на Таллиннском шоссе. Около 20-25% торговых площадей приходится на гипермаркеты, 17% – на гипермаркеты строительных товаров формата DIY. Развитие сегмента жилой недвижимости в перспективе подтянет за собой и развитие ритейла, а вслед за ним и офисного сегмента.  Из крупных торговых проектов стоит назвать «Империю» (компания «Еврогарден»), проект «Старт Девелопмента» на территории «Балтийской жемчужины».
«Концентрация офисных центров – на границе Кировского района с Московским районом. Бизнес-центры тяготеют к Московскому проспекту, рядом со станциями метрополитена.  Близость к Морскому порту может повлиять на развитие офисного сегмента, в основном, за счет тех арендаторов, которым важно размещение в непосредственной близости к производителям, ориентированным на работу с портом», – комментирует Евгения Васильева.

Источник: bkn.ru 01.03.2010