Пока «Охта центр» можно увидеть только на чертежах и в макетах. Но для девелоперов он уже стал реальностью. Компания Becar Realty Group уже приобрела недостроенное здание на проспекте Шаумяна, 4. В конце 2007 года после реконструкции здесь планируется открыть офисный центр класса В+ площадью 10 тысяч квадратных метров. Еще один бизнес-центр площадью 15 тысяч квадратных метров строится на Малоохтинском проспекте, 45. Ожидаемый срок введения этого объекта в эксплуатацию — 2008 год. Девелопером выступает «Агентство развития и исследований в недвижимости». О своем намерении построить на правом берегу Невы бизнес-центр «Новый квартал» общей площадью 330 тысяч квадратных метров объявила управляющая компания «Теорема». ОАО «Банк «Санкт-Петербург» и девелоперская компания Setl City анонсировали совместный проект «Делового квартала». Подразумевается строительство на Малоохтинском проспекте, 62, около 150 тысяч квадратных метров офисных площадей класса А.
Насколько эти проекты обязаны своим рождением именно планам «Газпрома»? И вообще, как прогнозируется развитие прилегающих к «Охта центру» территорий Петербурга, причем тех частей, что не попадают в непосредственную сферу интересов нефтегазового гиганта? На эти вопросы отвечают профессионалы рынка недвижимости. Руководитель Комитета по коммерческой недвижимости Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Федоров: — Проект «Охта центр» оживил дискуссии вокруг высотного регламента и современной архитектуры в Санкт-Петербурге. В некоторых случаях он помог более либеральному отношению к современным офисным проектам. Например, Градостроительным советом был согласован проект «Делового квартала» на Малой Охте, включающего офисную башню высотой 97 метров. Кроме того, в районе Малой Охты зафиксирован рост цен на недвижимость из-за инвестиционного спроса со стороны девелоперов. Последние давно присматривались к району Малой Охты с точки зрения редевелопмента здешних промзон, развития здесь офисной функции. Причина — близость к административному центру Петербурга — Смольному, хорошая транспортная доступность и относительно невысокая цена недвижимости (промзона, жилая застройка невысокого класса).
Непосредственным предшественником «Газпрома» была «Охта групп» с проектом «Район 700», реализовавшая на этой территории два проекта офисных центров. Независимо от «Газпрома» стартовал и такой проект, как «Новый квартал» (УК «Теорема»). Вместе с тем целый ряд инвесторов признают, что вложились в недвижимость данной зоны непосредственно под влиянием заявленного проекта «Охта центр». Это сразу повлияло и на ценовую конъюнктуру рынка. К сожалению, существующая методология проведения маркетинговых исследований позволяет прогнозировать динамику объемов предложения на рынке не более чем на 3 года. Одновременный вывод на рынок от 300 тысяч до 1 миллиона квадратных метров офисных площадей для Петербурга — событие небывалое. Масштаб его можно понять, если учесть, что до сих пор в год вводилось не более 200 тысяч квадратных метров офисных площадей. Востребованность высококлассных помещений после 2010 года во многом будет зависеть от макроэкономических факторов — цен на сырьевые ресурсы на мировом рынке и общего состояния российской экономики.
Руководитель отдела офисной недвижимости Praktis Consulting & Brokerage Елена Афиногенова: — Заявленный к реализации проект «Охта центр» послужил катализатором развития территории Малой Охты. Об этом свидетельствует активность девелоперов, прежде всего офисной недвижимости. Район Малой Охты, воспринимавшийся многими как депрессивная промзона, сегодня приковывает внимание инвесторов. На данный момент зона реализации проекта — Якорная и Магнитогорская улицы — хотя и промышленная территория, но развивающаяся в направлении деловой функции. В непосредственном окружении расположены такие объекты, как «Аврора Сити» (проспект Шаумяна, 4), офисный проект ГК «Бекар».
На сегодня локация в районе Якорной улицы соответствует бизнес-центрам класса С, с диапазоном арендных ставок 220-360 олларов за 1 квадратный метр в год. Однако благодаря соседству с территорией будущего «Охта центра» район будет развиваться, а расположенные здесь объекты — перепозиционироваться на более высокий класс. Для Банковского института перемещение сюда с Невского проспекта с точки зрения престижности окружения и транспортной доступности выглядит жестоко. Однако хорошо, что для этого учебного заведения, через которое прошли многие работники банковско-финансовой сферы, вообще нашлось в городе место.
Показательно, что за весь 2006 год в Красногвардейском районе, куда входит Малая Охта, было сдано, по сведениям Praktis CB, всего 4 тысячи квадратных метров новых офисных площадей, между тем как в 2007-2010 годах речь идет уже о сотнях тысяч квадратных метров новых офисов. Проект газпромовской башни подтолкнул вверх и арендные ставки, и цены на землю, и престижность локации здесь в глазах потенциальных арендаторов. Так, арендные ставки по офисным центрам района выросли за прошлый год на 15% (по данным Praktis CB). Сейчас стоимость бывших промышленных объектов здесь, по оценке Praktis CB, доходит до 800 долларов за 1 квадратный метр. Сегодня, например, на территории ЛМЗ банком «Таврический» реализуется офисный проект. Аналогичный проект на Свердловской набережной инициировала и компания «Яровит» (производитель грузовых автомобилей), ранее выкупившая промышленную площадку под производственные цели у того же ЛМЗ. Уже сегодня в сознании инвесторов и девелоперов под влиянием пока виртуального образа «Охта центра» район перепозиционирован. Пока здесь наблюдается дефицит офисных площадей класса А и В, поскольку в предложении преобладают бизнес-центры класса С: «Буревестник», «Аврора», «Десон-Ладога». В то же время в новых проектах заявлены к строительству бизнес-центры класса А. Кроме того, на другом берегу, с которым эту зону свяжет в перспективе Орловский тоннель, также возникает зона класса А. При этом ввод более 500 тысяч квадратных метров офисных площадей в районе Малой Охты увеличит автомобильный трафик в несколько раз и приведет к перегрузке местных инженерных сетей и нехватке электрических мощностей. О создании новых транспортных артерий и подготовке инженерной инфраструктуры нужно думать уже сейчас. Генеральный директор Центра развития проектов недвижимости «Вечер», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Николай Вечер: — Если проект будет реализован, то его влияние трудно переоценить. Ставки по аренде, цены на недвижимость всегда стремятся к уровню самого дорого объекта. Например, в бизнес-центре на Шаумяна они вырастут, причем без привлечения дополнительных инвестиций.
Впрочем, от количественной оценки влияния проекта «Газпрома» я бы воздержался. Надо учесть, что градостроительная составляющая вторична по отношению к инвестиционной. Потому так важна схема финансирования строительства. Что касается прогноза цен, то я как эксперт могу высказать только свое мнение. Если использовать аналогию с Москвой и строительства там офиса «Газпрома», то там недвижимость подорожала на 80 процентов. Соответственно для петербургского проекта можно осторожно ожидать подъема цен на недвижимость на 50 процентов. Если сейчас там цена квадратного метра составляет 1000 долларов, то в будущем, соответственно, составит 1500 долларов при прочих равных. Для такого крупного объекта, как «Охта центр», я бы определил зону непосредственного влияния как радиус в 1-1,5 километров.
Особенно я бы обратил внимание на противоположный берег Невы. Там идет реконструкция территорий бывшей мебельной фабрики, закрытого трамвайного парка, реализуется проект городской «Ратуши» — высотного здания, куда переедет ряд комитетов городского правительства. Все эти проекты, хотя и реализуются независимо от газпромовского, но будут вступать с ним в положительное взаимодействие. Управляющий Управляющей компании «Теорема» Игорь Водопьянов: — Я очень сдержан в прогнозах. За пять лет, пока проектируется и строится центр «Газпрома», в стране может измениться слишком многое. Причем как в лучшую, так и в худшую сторону.
Достаточно представить последствия резкого снижения цены на баррель нефти на сырьевых биржах. Разумеется, этот объект — серьезный фактор, но насколько достоверно можно математически оценить его влияние в ряду других? Понятно, что когда в город приходит крупный инвестор и привлекает в него 1 миллиард долларов, то это поднимает экономику. Но строительный комплекс Петербурга не готов переварить такие объемы собственными силами, тем более, что другие стройки северной столицы не планируется останавливать. Кстати, еще до старта проекта на Охте наши строители конкурентно проигрывали европейским компаниям. Также учтите, что если город совместно с «Газпромом» не решит ситуацию с транспортными потоками в этом районе, то бизнес-центр многократно усилит проблему. Если автомобили встанут в сплошную постоянную пробку, то влияние небоскреба и прилегающих зданий будет сугубо отрицательным. Что положительного следует ожидать в любом случае — оживления торговли, подъема цен на жилую недвижимость.
Президент группы компаний «Бекар» Александр Шарапов: — Я считаю этот проект очень нужным для города. Для Охты это катализатор, который подтолкнет развитие района, реально ускорит его «в разы». До недавнего времени активность девелоперов в этой части Петербурга была невысока, до сих пор здесь можно встретить депрессивные территории остановившихся предприятий. Нельзя сказать, что до объявления планов «Газпрома» тут все застыло. Но долго как новации возникали только бизнес-центры класса С. А сейчас ситуация уже изменилась, хотя внешне это не всегда заметно. Однако я знаю, что идут переговоры по приобретению в этом районе участков промышленных земель с целью строительства жилья и офисов высокого уровня. Можно провести аналогию с Москвой. На юге столицы возвели небоскреб — главный офис «Газпрома». В результате цены на недвижимость в прилегающей части первопрестольной поднялись на 50 процентов. Кроме того, повысился статус местности: иметь в ней штаб-квартиру стало престижно. Нечто подобное можно с полным основанием ждать и в Петербурге. Что касается рынка жилья, то он на Охте также получит мощный толчок. Во-первых, потому что Охта станет элитным районом, а во-вторых, из-за возросшего спроса на квартиры. Люди, работающие в «Охта центре», захотят приобрести жилье поближе к месту службы. Если говорить о зоне непосредственного влияния на рынок жилой недвижимости, то я бы измерил ее не в километрах, а по транспортной доступности — 10-15 минут езды на автомобиле. Директор департамента маркетинга Центра развития проектов «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон: — Это проект не завтрашнего дня, поэтому оценить его не так просто. Понятно, что притягательность территории увеличивается, процессы ее развития ускоряются. Это положительно повлияет на торговлю и деловую активность.