Усложняющиеся условия девелоперской деятельности в историческом центре Санкт-Петербурга требуют применения и более тонких методов реализации проектов, вплоть до технологий подземного строительства
Игорь Архипов
В последние годы инвестиционно-строительная активность в историческом центре Санкт-Петербурга явно усиливается. Помимо нового, «точечного» строительства в лакунах (уже весьма немногочисленных) бизнес проявляет интерес к более крупным проектам, связанным с реконструкцией (а зачастую просто сносом) рядовой исторической застройки, в том числе целых кварталов. И, естественно, работа девелоперов в охранной зоне (ядро исторического центра) и прилегающих к ней зонах сопряжена с множеством проблем, даже если непосредственным объектом инвестирования не являются здания-памятники. Общественность, и прежде всего специалистов в области охраны объектов культурного наследия, особенно беспокоит влияние нового строительства на сохранение исторического облика центра города, соответствие строящихся и реконструируемых объектов петербургской архитектурно-градостроительной традиции.
Осенью 2005 года «Эксперт С-З» провел исследование взглядов заинтересованных групп петербургского общества, касающееся, в принципе, одной ключевой проблемы – как нужно строить в историческом центре города (см. «Дружелюбное вторжение», «Эксперт С-З» Б└√48 от 19−25 декабря 2005 года; «Между культурой и бизнесом», «Эксперт С-З» Б└√22 от 12−18 июня 2006 года). В ходе углубленных интервью свои мнения высказывали ведущие петербургские девелоперы, профильные чиновники городской администрации, известные архитекторы, авторитетные представители культурной элиты, аналитики рынка недвижимости. Мы исходили из того, что мнения опрошенных экспертов (которые выражают и представления соответствующих групп интересов) будут в конечном счете влиять на процесс изменений в историческом центре Петербурга. Отразятся они и в содержании важнейших документов градостроительного регулирования в Петербурге.
«Позитивная гипотеза», выявившаяся в ходе исследования, свидетельствует, что представители всех заинтересованных групп, придерживаясь тезиса «развивать сохраняя», хотели бы достичь некого общественного консенсуса по самым острым вопросам. Девелоперы готовы на серьезные ограничения при работе в историческом центре – по высотности строительства, в вопросах охраны объектов, важнейшими из которых являются исторические панорамы, перспективы и ландшафты. В свою очередь, культурно-экспертное сообщество готово смириться с вторжением девелоперов в центр города, с тем, что рядовые фоновые строения могут сноситься (при условии воссоздания исторических фасадов зданий, общей стилистики и масштабности исторической застройки), но при этом будут строго соблюдаться требования по высотности строений, обеспечивающие сохранение «небесной линии Петербурга» (по выражению Дмитрия Лихачева).
Учитывая важность градостроительных изменений в центре Петербурга, «Эксперт С-З» в конце марта 2007 года провел круглый стол по теме «Новое строительство в историческом центре Санкт-Петербурга: динамика, проблемы, перспективы». В ходе обсуждения нашли подтверждение высказанные ранее наблюдения, а также выявлены некоторые новые тенденции.
Знаковое качество
Участники круглого стола отмечают переход бизнеса от «точечных» проектов к комплексному освоению территорий в масштабах кварталов. «Это определяется реалиями сегодняшней экономики, – говорит генеральный директор компании Setl CityВасилий Селиванов. – Во-первых, практически не осталось пятен для так называемой уплотнительной, „точечной“ застройки. Во-вторых, подобные проекты становятся экономически неподъемными в силу существенно возросшей цены имущественно-правовых вопросов. Комплексное освоение территорий, являющееся для нашей компании одним из приоритетов, позволит снижать издержки именно благодаря комплексному решению вопросов (в том числе инженерного обеспечения). При этом покупатели объектов недвижимости могут получить совершенно иное качество среды». Директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрей Степаненко свидетельствует: зачастую инвестор, приобретая отдельный объект в центре города, «понимает, что выгоднее укрупнить бизнес и работать в рамках квартала». Движению в этом направлении способствует и то, что девелоперу в любом случае приходится разрабатывать проект планировки и межевания всего квартала. В процессе этой работы он нередко находит соинвесторов или привлекает собственные финансовые ресурсы для осуществления проектов комплексной застройки.
В то же время качество архитектурных проектов по-прежнему не поспевает за девелоперской активностью. Так, холдинг RBI, купив участок площадью 1,2 га на Новгородской улице (недалеко от Смольного) у Прядильно-ниточного комбината, столкнулся с определенными сложностями при согласовании проекта. Градостроительный совет Петербурга с трудом одобрил проект многофункционального комплекса, подготовленный известным испанским архитектором Рикардо Бофиллом. «Могу предположить, почему на этот проект пригласили Бофилла, – отмечает экс-председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), руководитель архитектурной мастерской „Студия 44“ Никита Явейн. – Видимо, в расчете на известное в архитектурных кругах имя, что выгодно для прохождения проекта. А проект рискованный. Высотность будущего строения 42 м вместо разрешенных временным высотным регламентом 35 м и сплошное здание длиной 200 м – ни привета, ни просвета! Любого нашего архитектора, который принес бы на Градсовет подобный проект, сразу проводили бы со свистом».
Тем не менее, отмечая позитивные изменения последних лет, Явейн считает, что на сегодня сформировался «рейтинг ведущих архитекторов, которые могут себе позволить работать в историческом центре Петербурга и не идти на „мокрые дела“». Иными словами, не нарушать действующие регламенты и тем более не прибегать к таким сомнительным приемам, как организация с помощью различных административно-правовых комбинаций – «в три этапа» – заказанного инвестором сноса исторического здания под надуманными предлогами.
По словам заместителя председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктора Полищука, «появление крупных проектов не является для нас шоком: в целом масштаб преобразований еще не приближается к ориентирам, которые закладывались в документах градостроительного планирования 10−15 лет назад». «Сегодня для нас особенно важно то, что качество новых интервенций в историческом центре города не соответствует его статусу, несмотря на привлечение мировых звезд, – подчеркивает Полищук. – Новая архитектура, которую они предлагают, с точки зрения эстетики, рисунка фасадов, скульптуры даже не приближается к уровню зданий рядовой, фоновой застройки, которых в центре города сотни».
Участники круглого стола отмечали, что было бы ошибкой на фоне дискуссий о небоскребе «Газпрома» игнорировать низкое архитектурное качество и нарушения правил (в том числе по высотности, масштабности застройки) при осуществлении менее крупных проектов. «В зоне Смольного складываются десятки штучных проектов, страдающих серьезными дефектами, – говорит Полищук. – В каждом случае девелоперы стремятся увеличить здание на один-два этажа (ведь этаж – это дополнительно 2 млн долларов). Показательный случай – дом на набережной Робеспьера, достигший 48 м, что неуместно для этой зоны. Но, к сожалению, на фоне скандала с „Газпром-сити“ наше профессиональное сообщество не слишком озабочено такими „мелочами“». Более того, отмечает председатель КГИОП Вера Дементьева, «зачастую мне стыдно за новые постройки, где, казалось бы, нет нарушений по параметрам, но выглядят они просто ужасно – как, например, новое здание на проспекте Добролюбова».
Некоторые выступавшие настаивали на актуальности создания петербургского Дефанса – делового квартала «Новый Петербург» в удалении от исторического центра. «Это разумная идея – несомненно, должна появиться такая территория нового города, где архитекторы могли бы совершенно свободно экспериментировать», – подчеркивает исполнительный директор Фонда им. Д.С. Лихачева Александр Кобак.
Спрос на правила
Среди проблем, традиционно сдерживающих девелоперскую активность, в том числе в центре города, – сложности с инженерным обеспечением новых объектов. «За последнее время город обозначил много программ реконструкции и строительства головных сооружений и магистральных сетей, и теперь благодаря этим планам мы можем более определенно делать прогнозы по инженерному обеспечению конкретного района», – отмечает некоторый прогресс Василий Селиванов. В то же время так и не выработаны системные меры поддержки инвесторов, осуществляющих расселение жителей аварийных и ветхих домов. «К сожалению, пока город не предложил применительно к центру Петербурга абсолютно понятную инвестиционную политику в части зачета затрат, – констатирует Селиванов. – Из-за отсутствия адекватного подхода реальные затраты инвестора по расселению аварийного фонда сегодня в два-три раза превышают тот объем зачета, который город на себя берет».
Впрочем, обращает внимание Андрей Степаненко, в бюджете нынешнего года город впервые выделил значительную сумму (1 млрд рублей) на расселение аварийного жилого фонда в центре: «Будут высвобождаться целые здания, которые затем должны реализовываться на торгах. При этом мы намерены задействовать и собственные средства Фонда имущества для приобретения квартир собственникам – опыт такой работы при расселении жильцов приватизированных квартир у нас есть». Степаненко указывает на усилия Фонда имущества по подготовке и продаже на торгах аварийных зданий с земельными участками в привлекательных для девелоперов местах в центре города: «Утвержденный недавно список предусматривает серьезный выброс интересных объектов по Центральному району».
С позиций специалистов по охране культурного наследия, следует усиливать жесткость правил и согласований. «По мере возрастания активности строителей в историческом центре и зонах, прилегающих к нему, охрана памятников, ее регламентация и сила должны возрастать адекватно. Сегодня же она явно отстает, – говорит Александр Кобак. – Но сложность в том, что мы должны формировать правила фактически одновременно с самим процессом преобразований в центре города».
В свою очередь, девелоперов особенно волнует, чтобы устанавливаемые правила не могли толковаться по-разному, а принятые на их основе решения не пересматривались. «Должны быть понятные правила игры, не подверженные административному влиянию, – убежден президент „Корпорации С“ Василий Сопромадзе. – Я – за высотный регламент. И если я строю объект в рамках этого регламента, то все остальные согласования с городом должны быть минимальными. Но если я выхожу за регламент хотя бы на 10 см, тогда необходимо дополнительное рассмотрение проекта, в том числе на Градсовете и на Научном совете КГИОП. Кроме того, я хочу быть уверен: если мне подписали проект, то я буду строить и меня никто не отфутболит. А сейчас приходится тратить миллионы долларов еще до выхода на строительную площадку».
Кстати, следует отметить, что все участники обсуждения признают: в значительной мере судьба исторического центра будет зависеть от качества подготовленных Смольным Правил землепользования и застройки и включенного в них высотного регламента.
Подземный сегмент
На фоне усложняющихся условий реализации наземных проектов в историческом центре Петербурга становится все более привлекательным освоение подземных пространств. Петербург – пожалуй, единственный мегаполис в мире, где не реализован ни один серьезный подземный проект (за исключением, конечно, метро). Была попытка освоить относительно небольшое подземное пространство под площадью Труда, да и та, по существу, провалилась. Как отмечает Полищук, много было лишь «бумажных проектов» – строительство под площадью Искусств, под площадью Островского и др. Но сейчас обозначается реальный интерес инвесторов к подземному строительству. Компания «Адитум» ведет изыскательские работы по проекту строительства под площадью Восстания торгово-развлекательного комплекса (включающего, возможно, и подземную парковку). Заключен договор с голландской компанией Witteven + Bos, имеющей большой опыт проектно-изыскательских работ по всему миру в сложных инженерно-геологических условиях.
Специалисты отмечают, что для Петербурга крупные проекты подземного строительства важны как с точки зрения городских инфраструктурных задач (прежде всего – создания паркингов), так и с точки зрения развития рынка коммерческой недвижимости, испытывающего дефицит новых объектов в историческом центре. «Подземное пространство – естественный резерв роста площадей в центре, и, в принципе, соответствующие проекты могут быть весьма перспективны, – полагает руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. – Другое дело, что власти и общественность пока не очень верят, что при наших грунтах, деревянных сваях и дряхлых зданиях можно залезть под землю и не развалить город. К тому же забираться под землю дорого: недавно мы считали стоимость парковочного места под одним из зданий в центре города и получилось, что оправдать затраты можно будет при цене около 80 тыс. долларов». «Я совершенно убежден, что без развития подземного пространства такому городу, как Петербург, не сохраниться, – это важно именно для сохранения города, – говорит руководитель архитектурного бюро „Земцов, Кондиайнен и партнеры“ Юрий Земцов. – Прежде всего это путь решения инфраструктурных проблем, и в какой-то мере – альтернатива высотному строительству в центре».
Эксперты полагают, что при явном дефиците площадей в центре города рост экономики и динамичное развитие рынка недвижимости создают объективные предпосылки для инвестирования в подземные объекты. «Пока бизнес не был готов к таким масштабным проектам – проще было реконструировать здание под офис или торговлю и получить быстрые деньги, – поясняет управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский. – Но сейчас рынок насыщается, более того, можно сказать, что пройдена точка невозврата в его развитии и инвестору нужно придумывать какие-то оригинальные решения, чтобы завоевать клиентов. Подземный торговый комплекс с парковкой может стать удачным ходом. Есть условия и для того, чтобы проект оказался вполне привлекательным в финансовом отношении. В таком комплексе можно устанавливать максимально высокие арендные ставки – для многих компаний с известными брендами размещение на Невском проспекте будет иметь имиджевое значение и они согласятся платить большие деньги».
Городские власти позитивно относятся к перспективам подземного строительства. «Как невозможно развитие города без высотного строительства – естественно, за пределами исторического центра, – так и развитие исторического центра невозможно без углубления в землю, – говорит председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов. – Да, это дорого и требует решения сложных технических вопросов, но инвесторы все равно занимаются такими проектами. В этих проектах, имеющих инфраструктурное значение, заинтересован и город». В частности, строительство под площадью Восстания предполагает создание подземных пешеходных переходов, что существенно облегчит транспортную ситуацию в зоне Московского вокзала.
Вера Дементьева отмечает: «В принципе, мы не против подземного строительства в историческом центре, под площадями или даже под Марсовым полем. Но должны быть грамотные расчеты, продуманное решение проблем въездов и выездов, необходимо привлекать нормальных подрядчиков, страховать все риски. Если полетят соседние исторические здания – это будет слишком высокой ценой». Разделяя эту позицию, заместитель председателя КГИОП Алексей Комплев особо подчеркивает, что городским властям, принимая решения о подземном строительстве, нужно оценивать все плюсы и минусы различных вариантов организации подземных пространств: «Нужно хорошо продумать, что в конкретном случае выгоднее городу – строительство подземной парковки, торгового комплекса или двухуровневой развязки, если речь идет о разгрузке сложнейшего транспортного узла».
Заведующий кафедрой оснований и фундаментов Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения, председатель экспертно-консультативной комиссии по основаниям и подземным сооружениям при администрации Санкт-Петербурга профессор Владимир Улицкий утверждает: «Мы можем еще „на берегу“ оценить, сколько будет стоить подземное строительство, чтобы инвестор мог принять решение». На его взгляд, в Петербурге могут успешно осуществляться такие же масштабные и сложные проекты, как и в центре многих городов Западной Европы (паркинги, торговые комплексы, театры и т.д.). Главное, чтобы инвесторы привлекали действительно квалифицированных специалистов-гидротехников, а затем подрядчики соблюдали технические требования проекта. Как сетует Улицкий, «зачастую строители приходят к нам уже после того, как поработали на объекте, когда дома начинают трещать». Впрочем, не вызывает сомнений, что в случаях подземного строительства, особенно в историческом центре города, роль государственных надзорных органов должна быть как никогда чрезвычайно значимой и неформальной.
Санкт-Петербург
Источник: Эксперт: Северо-Запад
Номер выпуска: 15 ( 317 )