На прошедшем Петербургском ипотечном форуме – 2007, о достижениях рапортовали только отдельные представители власти и банков, вменяемое большинство признавали, что ипотека не сделала жилье доступным, и обсуждали необходимые и возможные шаги в этом направлении. По словам начальника отдела сопровождения национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» Министерства регионального развития РФ Андрея Чибиса, основные проблемы в реализации национального проекта – высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, дороговизна жилья и отсутствие альтернативных банковской ипотеке схем финансирования, прежде всего стройсберкасс (ССК). С этим невозможно было не согласиться, и по каждому пункту трудностей участники форума высказали свое мнение и дали предложение.
Как снизить цены? Пока ни как
Сегодняшние цены на недвижимость не доступны для россиян, живущих на зарплату. Привлекательная на первый взгляд идея ипотеки, на самом деле увеличивает стоимость новой квартиры почти в два раза, отдать такую сумму всей жизни не хватит. Если власть действительно хочет решить жилищную проблему, то надо искать способы снижения цен в рыночном пространстве.
Пока же, как заявил председатель Комитета Государственной Думы России по госсобственности Виктор Плескачевский, в России нет механизмов, позволяющих снижать цены на жилье. Он пояснил, что сновные факторы в ценообразовании жилья составляет стоимость земли (35-50% в Москве и Петербурге) и технических условий на подключение новых домов к инженерным коммуникациям (7-10%).
По его словам, указанные факторы в ценообразовании жилья государством никак не регулируются. Кроме того, снижению цен препятствует совмещение одной компанией функций проектировщика и застройщика. «В таком случае нет стимула избегать необоснованного увеличения себестоимости строительства», - выразил уверенность Виктор Плескачевский.
Депутат подчеркнул, что для решения жилищной проблемы необходим законодательный механизм гарантий прав арендаторов. Аренда должна стать приемлемой для граждан альтернативой собственности.
Стройсберкассы и накопительные кооперативы
В принципе, уже ясно, что при сегодняшних ценах ипотека стала недоступной подавляющему большинству нуждающихся, и ей нужны альтернатива.
Финансирование жилья через стройберкассы вполне оправдало себя во многих европейских странах. Принцип работы стройсберкасс прост: будущий покупатель квартиры или дома несколько лет вносит определенную сумму и затем на эти деньги и остаток, выданный в кредит, приобретает жилье. В деятельности ССК активно участвует государство, компенсируя разницу в депозитных и кредитных ставках из бюджета.
Закон о строительных сберегательных кассах уже несколько лет обсуждается, но не принимается законодателями. Но, как сообщил заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Андрей Старовойтов, скорее всего, его все же примут в этом году.
Но оппоненты этого закона не сдаются. По мнению председателя экспертного совета Гильдии народных кооперативов РФ Алексея Швалева, при сегодняшней редакции законопроекта об ССК, стимула вступать в такие объединения не будет ни у банков, ни у физических лиц. «Чтобы стройсберкассы были востребованы, необходимо снизить государственную премию до 25-30%, сделать ССК видом бизнеса, а их прибыль облагать налогом по пониженной ставке», - заявил он.
При участие в строительстве жилья на первичном рынке рассматриваются и другие варианты. Например, генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов рассказал об использовании системы фондирования вкладов. В этом случае застройщик и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, но деньги вносятся не в кассу застройщика, а на специальный счет в банке. После окончания строительства заключается основной договор, и банк переводит средства строительной компании.
Еще одну схему предложил директор компании «Пионер Александр Погодин. Из-за невозможности эффективно работать в рамках 214 закона его компания реализует схему привлечения средств на строительство путем создания жилищно-строительного кооператива. Однако, по мнению участников встречи, эту схему впредь будет сложно применять в связи с принятием нового Жилищного кодекса.
Кроме того, участники секции обсудили способы привлечения средств с помощью облигационных займов.
Рефинансируйтесь
Специалисты считают, что развитие строительного рынка сдерживается отсутствием «длинных» денег. Мало строят, вот и возник дефицит и рост цен. Один из способов получить деньги – рефинансировать банковские кредиты, то есть выпускать и продавать ипотечные ценные бумаги, так называемые, закладные. По мнению генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, рефинансирование ипотечных кредитов, то есть создание второго уровня ипотеки», должно привлечь на рынок «длинные» деньги.
Но рефинансирование стоить освоить и клиентам ипотеки. С помощью рефинансирования можно немого облегчить долговое бремя.
Например, руководитель блока “Ипотечное кредитование” Альфа-банка Илья Зибарев сообщил о новой совместная программе Альфа-банка, “Райффайзенбанка ” и ипотечного брокера “Фосборн Хоум”. По этой программе для заемщиков, которые захотят перевести свою ипотеку в Альфа-банк или Райффайзенбанк, предусмотрены специальные, пониженные на 1-2 % ставки кредитов. Альфа-банк будет рефинансировать кредиты клиентов других банков по новой программе в рублях под 11-12% годовых, Райффайзенбанк — в валюте под 9,5-10,5% годовых и в рублях под 11,5-12% годовых.
Банки снизили и комиссии за выдачу новых кредитов.
Снизили на 50% и комиссии за выдачу новых кредитов по сравнению со стандартным сбором.
Но самое интересное в новой спецпрограмме — возможность увеличить сумму кредита до 90% от текущей стоимости жилья. Ведь с момента получения кредитов, которые и имеет смысл рефинансировать, цены на недвижимость как минимум удвоились. Это можно сделать, если, конечно, такую сумму кредита позволит выдать доход заемщика. Часть средств уйдет в уплату долга “старому” банку, а дополнительные средства можно будет использовать по своему усмотрению.
Елена Дружинина
«Издательский дом «ШАНС»