– Владимир Викторович, в чем особенности местного спроса на жилье?
– У большинства горожан район прежде всего ассоциируется с Купчино - территорией у одноименной станции метро. Хотя на самом деле он довольно разнородный и делится на три зоны: северную часть (вокруг Лиговского проспекта и Боровой улицы до Бухарестской), «старое» Купчино (от ул. Салова до пр. Славы) и «новое» (южнее пр. Славы).
У этих территорий, которые застраивались в разное время, есть тем не менее и общая особенность: они не пользуются особым спросом. В северной части расположены дома старого фонда, есть постройки сталинских времен, однако так называемых сталинских домов совсем немного. Правда, здесь есть и уникальные проекты.
Например, в советское время на Прилукской улице построено общежитие ИНЖЭКОНа. Это 16-этажный панельный дом 137-й серии — единственная панельная «высотка», возведенная настолько близко к историческому центру города. Кстати, она хорошо просматривается с Исаакиевского собора.
Южнее сконцентрированы кварталы первых массовых серий — представлены практически все известные варианты «хрущевок». Чем дальше на юг, тем новее дома. Вообще в районе можно проводить экскурсии по периодам советской застройки. Есть даже экспериментальная 137-я серия. Эти дома строили под эгидой проведения Олимпийских игр в Москве.
Несколько таких зданий есть на Пулковском шоссе и на Васильевском острове. Это жилье повышенной комфортности: просторное, с широкими коридорами (например, «двушки» площадью более 55 кв.м). В целом район — это зона градостроительных экспериментов.
– И такое разнообразие не делает район престижным?
– Покупателей прежде всего отталкивает плохая транспортная доступность: всего восемь-девять точек въезда и выезда. Это катастрофически мало. С открытием первой станции новой Приморско-Фрунзенской линии ситуация изменится к лучшему. Из-за отсутствия метро в районе не хватает и объектов инфраструктуры.
Единственный крупный торгово-развлекательный комплекс в районе (не считая ТЦ у метро «Купчино») — это «Южный полюс». Первый подобный проект, настолько удаленный от станции метро и тем не менее весьма успешный.
Однако это, скорее, исключение. Например, за аквапарк на пересечении Пражской улицы и проспекта Славы не раз безуспешно брались разные инвесторы. Если в пешеходной доступности откроется станция метро, проект будет иметь все шансы.
– Но в районе велось и ведется довольно активное строительство, квартиры продаются...
– Довольно стабилен спрос на недорогое жилье. Однако свободных земель не осталось, компании выискивают последние наделы в рамках уплотнительной застройки. Зачастую это ведет к конфликтам с местными жителями. Осваиваются даже самые непритязательные участки, например у Сортировочной станции, рядом с железной дорогой.
Кстати, там до сих пор диспетчеры передают указания не по рациям, а по громкой связи. И жители окрестных домов в курсе всех сколько-нибудь значимых событий на станции — и днем и ночью.
– Можно ли строить в районе объекты выше эконом-класса?
– Была попытка. Один такой дом начали еще в 2001 году, однако до сих пор судьба проекта неясна. Для жилья более высокого уровня необходим соответствующий участок: вид на воду, историческая застройка, близость зеленых зон и т.д. Даже «сталинки» по соседству увеличивают интерес покупателей к новостройке. Во Фрунзенском районе таких пятен нет.
Второй вариант — создать привлекательные зоны искусственно, например ведя квартальную застройку, где предусмотрены все объекты социальной инфраструктуры, места для отдыха и т.д. Однако это довольно масштабные проекты, а жилье бизнес-класса не предусматривает многочисленных соседей.
– Как насчет вывода промышленных предприятий?
– Перспективные участки есть, однако Генплан не предусматривает изменения функции значительных территорий. Есть несколько интересных кварталов у Обводного канала, вдоль Лиговского проспекта, Южного шоссе. Некоторые собственники согласны свернуть производство, но чтобы сформировать престижные жилые кварталы, нужно вывести все предприятия, а не часть их.
Поэтому на месте цехов здесь будут появляться бизнес-центры, гостиницы. Центр перенасыщен офисами, они теряют привлекательность из-за транспортных проблем, а здесь будут востребованы. При этом спрос на жилье на Лиговском проспекте после Обводного канала невысокий.
Можно развивать территории вдоль Софийской улицы, в том числе и под жилье. Но уместнее все же общественно-деловая функция. Вдоль этой транспортной артерии будут появляться новые производства.
– Какие перспективы у реновации?
– Подходящих кварталов более чем достаточно. В свое время власти допустили серьезную градостроительную ошибку, не активизировав строительство метро в районе. Если новую ветку все же завершат, кварталы по обе стороны Бухарестской улицы будут весьма интересны в плане реновации. Причем, может, даже в большей степени, чем в других районах.
Они довольно компактны, можно последовательно двигаться от квартала к кварталу, а не создавать очаги новой застройки, как в других местах. Пока власти выставляют на аукционы территории, где есть хоть какая-то градостроительная документация. В дальнейшем, я думаю, будут отталкиваться от их потенциала. Город тоже стал девелопером и начинает реально оценивать инвестиционную привлекательность.
В этом случае можно надеяться и на реконструкцию промзоны в районе улицы Салова. В последние 20 лет она развивалась хаотично, без четкого плана. Например, есть участки, пригодные для жилья на пересечении с Бухарестской ул. Однако там работает фармацевтическое предприятие, и поэтому жилищное строительство запрещено в километровой зоне.
– Перевод предприятий, корректировка Генплана — все это весьма затратно. Может, застройщикам проще поискать участки в других местах?
– На данный момент да. Новая ветка метро решит существующие проблемы, но кардинально в ближайшее время ситуация не улучшится. Заинтересовать покупателя можно новыми кварталами со всей необходимой инфраструктурой, а это во Фрунзенском районе возможно только за счет дорогостоящего расселения «хрущевок».