Типография напечатает прибыль

Фонд имущества готовит к продаже здание на Звенигородской улице. Объект реализуется вместе с участком и предназначен для размещения жилого дома.
Торги пройдут 27 октября. Общая площадь кирпичного четырехэтажного здания на Звенигородской улице, 8-10, лит. Б — около 1000 кв.м, надела — 506 кв.м. Дом построен в 1917 году. Эксперты оценили его состояние как «не вполне удовлетворительное», то есть физический износ составляет 31-40%. Сейчас помещения в нем арендует типография. Договор с ней действует до февраля 2014 года.
У дома нет статуса памятника, но он находится в границах зон регулируемой застройки исторически сложившихся центральных районов (ЗРЗ 1-3). Здесь разрешена реконструкция отдельных зданий с изменением их габаритов. Можно увеличивать высоту дворовых корпусов, обустраивать мансарды, перекрывать дворовые пространства и т.д. По согласованию с КГИОП можно даже демонтировать объект. Но в этой зоне предусмотрены серьезные высотные ограничения. Например, внутриквартальные постройки, к которым относится продаваемый дом, не должны вторгаться в открытые городские перспективы.
В 130 метрах от участка расположена станция метро «Звенигородская», рядом есть небольшой сквер. До Витебского вокзала — 600 метров. Подъехать к участку можно как со Звенигородской улицы, так и с улицы Правды.
Оценщики полагают, что наиболее эффективным вариантом использования объекта будет его реконструкция с надстройкой одного этажа. В этом случае площадь будущего дома составит около 1300 кв.м.
Исходя из этого и определена рыночная стоимость, она же начальная цена торгов — 35 млн рублей. Шаг аукциона составит 500 000 рублей. Для участия в торгах претендент должен внести задаток в размере 3,5 млн рублей.
Ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов полагает, что здание можно реконструировать как под жилой дом, так и под офис. Хотя и с оговорками: «Объект граничит со зданиями, находящимися под охраной КГИОП, что накладывает определенные ограничения. Минусы реконструкции для жилых целей — небольшие объемы, классность не выше чем «бизнес», невозможность обустроить парковку».
По мнению г-на Копылова, начальная цена может увеличиться в 2-2,5 раза — с 25 000 рублей за 1 кв.м улучшений до 60 000 рублей. При более высокой стоимости проект может не окупиться, поскольку реальная цена продажи готовых площадей после реконструкции — 80 000-90 000 рублей/кв.м.
По мнению Николая Князева, вице-президента по развитию холдинга RBI, участок разумнее всего использовать под строительство офисного здания.
Андрей Некрасов
Недвижимость и строительство Петербурга, N39 (4 октября 2010 г.)