Долевка притирается к закону

Очередная порция поправок в 214-ФЗ лишила застройщиков права принимать от дольщиков предоплату за квартиру и вообще брать какие-либо деньги до регистрации договора долевого участия. Застройщики постепенно переходят на аккредитивную схему, предрекая ей светлое будущее, как очень прозрачному и внятному инструменту. Правда, недешевому.

Долевка притирается к закону

Чтобы не нарушать 214-ФЗ, застройщики используют в качестве финансового инструмента безотзывные аккредитивы. По закону застройщик не имеет права брать деньги от покупателя, пока местное отделение Росреестра не зарегистрирует первый договор долевого участия. За любой обходной маневр застройщику грозит штраф – до 1 млн рублей. Сегодняшние сроки регистрации на первичном рынке не устраивают застройщиков. Соответственно, они используют аккредитивы для предоплаты, которая как нельзя лучше подтверждает намерения покупателей приобрести квартиру в конкретном строящемся доме у конкретной компании. Полный расчет по безотзывному аккредитиву предлагают «ЮИТ» , «КВС», Setl City, ГК «Эталон», «Ленстройтрест»и недавно заключившая договор с банком «СПб Реновация».

По словам начальника отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяны Хоботовой, на некоторых объектах аккредитивные счета открывают только покупатели, которые решили воспользоваться ипотекой, на других – все 100%. «Это уж как решит застройщик», - пояснила она.

Полная прозрачность

Схема не сложная. Дольщик заключает договор с застройщиком, затем открывает специальный счет в банке, на который кладет условленную сумму – предоплату за будущую квартиру. Банк гарантирует сохранность средств и то, что они не попадут к застройщику, который не выполнил обязательства вовремя, т.е. не зарегистрировал договор долевого участия. На строительном рынке используются безотзывные покрытые аккредитивы – определен срок (как правило, 90 дней), в течение которого дольщик не может забрать (отозвать) внесенные средства. Застройщик сам раскрывает аккредитив, как только зарегистрирует договор. После чего средства поступают на счет застройщика. Если речь идет не только о предоплате, но о полной оплате через аккредитив, срок его раскрытия будет привязан к сдаче дома в эксплуатацию.

Компании и банки, которые работают по безотзывным аккредитивам, отзываются о ней почти восторженно. «Это не трудоемкая схема и для застройщика, и для дольщика. Она прозрачная, понятная. Удобна для всех», - говорит Хоботова. По мнению директора по маркетингу и продажам компании «КВС» Натальи Агрэ, схема, скорее, удобна для дольщика. Ему спокойно: деньги под контролем банка. Однако и для застройщиков в схеме есть несомненные плюсы. «Застройщик видит: дольщик внес средства на счет, чем подтвердил серьезность своих намерений. Кроме того, виден объем поступающих средств, что позволяет застройщику планировать работу», - поясняет Агрэ. Открытие счета можно расценивать и как подтверждение платежеспособности покупателя.

Вынужденная прозрачность

Тем не менее, пока аккредитивная схема не слишком популярна. «Единственным минусом можно назвать недостаточную осведомлённость клиентов о подобной форме взаимодействия. С каждым покупателем мы проводим разъяснительную работу, подробно описывая всю схему», - говорит заместитель генерального директора по экономике и финансам Setl City Игорь Влащенко.

Однако среди причин невысокой популярности аккредитивов эксперты называют в том числе ее сравнительную дороговизну. В отличие от ипотечного кредита, банки за открытие аккредитивного счета взимают комиссию, размер которой в каждом банке свой. Это может быть процент от суммы аккредитива, или фиксированная сумма. Стандартная комиссия – в районе 0,1% от суммы аккредитива (в случае предоплаты), но не менее 1,2 тыс. рублей и не более 10 тыс. рублей.

Примерный размер комиссий банков за обслуживание аккредитивного счета

Промсвязьбанк	0,15 % от суммы аккредитива, но не менее 1 500 руб. и не более 10 000 руб.
Банк «Санкт-Петербург»	0,1% от суммы аккредитива, но не менее 1 200 руб. и не более 5 000 руб.
ВТБ24	0,1% от суммы аккредитива, но не менее 1 200 руб. и не более 10 000 руб.
Банк «Северный Кредит»	0,1% от суммы аккредитива, но не более 3 000 руб.
АКБ «ТУРБОБАНК»	2 000 руб.

Источник: КВС

Вместе с тем специалисты полагают, что рост популярности аккредитивов неизбежен. «Уверен, это всего лишь вопрос времени, т.к. данная схема полностью находится в рамках ФЗ-214 и удобна как покупателям, так и застройщику», - заявил Влащенко. Но главный аргумент очевиден: если надзорные органы найдут нарушения в схеме оплаты строящегося жилья (предварительный договор), застройщики попадут на деньги.

Елена Зубова