Меньше чем через месяц строителям придется гасить долги по инвестиционным платежам в бюджет Петербурга: 15 ноября заканчиваются инвестиционные каникулы. Продлевать их город не намерен. Строители готовы рассчитаться с бюджетом, но надеются на продолжение моратория.
Долги накопились за полгода: в начале мая губернатор Валентина Матвиенко подписала постановление «О мерах по поддержке инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге», согласно которому строительные компании получили мораторий по инвестиционным платежам в бюджет Петербурга до 15 ноября 2009 года без штрафов и пеней. Помимо этого город приостановил действие уже поданных исков в арбитражный суд о взыскании задолженности. Среди способов поддержки строительного комплекса – конкурсы на закупку квартир, отмена налога на имущество при покупке машино-мест в паркингах и штрафов за приостановку строительства (при официальном уведомлении службы надзора), переоценка участков (перевод платежей из долларов в рубли). Кроме того – законодательные инициативы: о создании фонда страхования участников долевого строительства и о необходимости субсидирования государством ипотечной процентной ставки.
Предполагалось, что городская казна недополучит 5 млрд руб. По подсчетам вице-губернатора Петербурга Романа Филимонова, сумма оказалась несколько выше – 7,3 млрд руб. Единства в рядах чиновников нет: в Комитете по строительству уверены, что в 99% случаев долги буду погашены, в КУГИ сомневаются в платежеспособности строителей – предвидят грядущие арбитражи. По сведениям КУГИ, на 1 января 2009 года в Петербурге действовало 1203 договора аренды земельных участков общей площадью 37,6 млн кв. м на инвестиционных условиях. Среди должников, которые почему-то вызывают сомнение, в КУГИ называют «Маяк», ГДСК, «Индустрия +» и другие.
Продлевать каникулы администрация Петербурга не хочет – это непомерная нагрузка на городской бюджет, как утверждают чиновники.
Прошла весна, настало лето…
В целом участники рынка положительно оценили эффект инвестиционных каникул. «Отсрочка платежей дала возможность строительным компаниям направить средства на производственные нужды и спокойно заканчивать возведение объектов, не отвлекаясь на выплаты. Особенно это было необходимо именно летом, когда традиционно происходит спад покупательской активности, а, следовательно, сокращается приток денежных средств. В то же время к концу года, когда объекты начинают сдаваться и происходит рост продаж, компаниям уже гораздо легче рассчитываться по выплатам перед городом», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор строительной компании «Ойкумена».
«Каникулы, безусловно, были полезны. И правильнее всего, что их объявили летом, поскольку к концу весны и по летнему сезону мы имели спад продаж – летом традиционно происходит спад покупательской активности», – подтвердил финансовый директор СК «Импульс» Денис Наливайко.
Главный плюс – в том, полагают застройщики, что процесс шел без личного вмешательства чиновников, что исключило злоупотребления. Кроме того, обошлось без каких-либо затрат со стороны городского бюджета.
Первые торги по закупке городом квартир были сорваны – застройщики не пожелали продавать объекты по ценам Минрегионразвития в 40 тыс. руб. за кв. м при рыночной оценке 80 тыс. руб. Потом, когда кризис усилился, они уже согласны были продавать и по стоимости Минрегионразвития, отмечают в комитете по строительству. Ряд застройщиков, действительно, вынужденно продавали городу жилье в больших объемах, чтобы сдвинуть с мертвой точки проекты. Однако были и такие, которые участвовали в торгах пулом из нескольких квартир, рассчитывая получить обещанную административную помощь – своевременное подключение к инженерным мощностям. По словам первого заместителя председателя Комитета по строительству Николая Крутова, проблема подключения возникла не вчера и даже не в прошлом году: «Адресная инвестиционная программа Ленэнерго не всегда совпадает с чаяниями строителей. Цена за подключение высокая, и самого подключения иногда приходится ждать два-три года». Но за объекты, в которых город приобрел квартиры, администрация обещала хлопотать перед монополистами.
Платежи в бюджет для целого ряда компаний были незначительными расходами, по сравнению с погашением других долгов (перед банками и поставщиками). «Например, продавалось право аренды перед кризисом. Сумма сделки – 300–400 млн руб. А долги по кредитам меньше 1 млрд были мало у кого из застройщиков, – рассказал директор по экономике и финансам компании «Мегалит» Алексей Плюта. – Городу, например, надо платить 200 млн руб. в месяц, а банку – 500. Конечно, рассчитываться с банком легче, если в бюджет платить не надо». При этом он отмечает: если бы отсрочки не было, а денег на платежи и в банк, и в бюджет не хватало, «тогда все равно с кем-то договариваться пришлось бы» об отсрочках.
Хорошо, но мало
Строители уверены, что крутые меры со стороны городской администрации в виде арбитражных судов не понадобятся. Большинство, по их заявлениям, к завершению каникул приготовилось заблаговременно. «У нас, если не ошибаюсь, накопилось около 7 млн руб. долга. Так что выплатить их мы сможем без особых проблем, – заявил заместитель гендиректора строительной компании «Сфера» Тарас Кручинин. – Никаких инвестиционных каникул у нашей фирмы по сути и не было».
Генеральный директор компании «Ленстройстрест» Александр Лелин обещает расплатиться с бюджетом до 15 ноября и добавляет: «У нас нет настолько тяжелых долговых обязательств, чтобы мы ощущали беспокойство по этому поводу». Роман Мирошников, чья фирма досрочно погасила долги, полагает, что большинство компаний сумеет найти средства, чтобы рассчитаться по обязательствам.
Вместе с тем застройщики сожалеют о недолгих каникулах. По словам Алексея Плюты, 95% застройщиков имеют краткосрочные кредиты. По меркам строительного рынка, где цикл проекта составляет три года, краткосрочный заем дается на два года.
«Не могу сказать, что отсрочка по оплате договоров аренды земельных участков помогла многим компаниям – слишком короткий срок и следом – удвоенный объем платежей. Но не думаю, что недополученные суммы приведут к росту числа банкротств. Общеизвестно, что эта процедура зачастую не приводит к желаемому эффекту и не позволяет получить причитающиеся от банкрота деньги. Однако с застройщиков-должников город будет стремиться получить долги и в судебном порядке», – полагает Юрий Лучко, генеральный директор СК «Темп». «Налоговые каникулы не облегчают жизнь строительным компаниям, это лишь отсрочка накопившихся проблем, – уверен заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – В настоящее время уже есть определенное количество организаций, у которых образовались огромные долги не только перед городом, но и перед монополистами (Водоканалом, Ленэнерго и др.)».
«Сейчас размер процентов, начисляемых при просрочках платежей по инвестиционным договорам, составляет 0,1% в день от объема задолженности. Учитывая, что суммы таких выплат составляют миллионы рублей, размеры пеней довольно обременительны. С мая по середину ноября застройщики избавились от этих пеней: постановление предусматривает, что проценты в период отсрочки не начисляются», – рассуждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства юридической компании Rightmark group Евгения Петрова. По ее мнению, чтобы оздоровить ситуацию на рынке недвижимости, город мог бы ограничить размер пеней определенной суммой, например не более 5–7% от задолженности. Такие ограничения ответственности, прописанные в договорах, – нормальная практика для коммерческого делового оборота.
«Застройщики готовы заключать договор на условиях города, а администрация пока такой возможности им не предлагает. В любом случае, у властей всегда есть действенные способы защиты от неплательщиков: если застройщик в течение трех месяцев подряд не платит по инвестиционному договору, город вправе в судебном порядке требовать расторжения инвестиционного договора», – пояснила Евгения Петрова.
По мнению директора по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталия Виноградова, продление каникул не разрешит проблем строительного комплекса: «Если бы государство проработало определенный механизм для работы в кризис, это было бы действительно решением. Например, оплату долгов квартирами. Городу все равно нужны квадратные метры для обеспечения социальных программ, так пусть и покупают их у застройщиков».
Алексей Плюта рассказал об инициативе компании «Мегалит», которая предлагала привлечь банковские кредиты не через проектное финансирование, но через гарантии городских властей. Сегодня администрация с завидной регулярностью подписывает договоры с крупными банками о проектном финансировании, а банки предпочитают «вписываться» в проекты с высокой степенью готовности, дабы не рисковать. «Вместо права требования, которое подразумевается в проектном финансировании, большинству строителей интересны гарантии города. Если верите в строительный комплекс, в застройщиков, которые давно работают на рынке, – поручитесь за нас», – призывает Алексей Плюта.
Город примет
«Продлевать отсрочку мы не имеем возможности, поскольку эти платежи направляются на социальные программы, отказываться от которых администрация не имеет права», – заявил Роман Филимонов. В противном случае, пригрозил он, власти будут жестко применять условия договора, направленные на взыскание задолженности. И все-таки участники рынка уверены, что на крайние меры власти не пойдут.
«Да, у государства есть рычаги для банкротства компаний, но вряд ли это будет правильным решением», – считает Виталий Виноградов.
«Едва ли можно ожидать после 15 ноября волну банкротств застройщиков по инициативе администрации, потому что это может вызвать серьезную социальную напряженность, в то время, как инвестиционные каникулы были специально введены городом, чтобы эту напряженность ослабить. Кроме того судебные дела о банкротстве длятся минимуму восемь месяцев. Установленный законом максимальный срок таких судебных дел – 18 месяцев, в действительности он бывает больше», – рассказывает Евгения Петрова.
Конечно, кто-то рассчитывает, что каникулы продлят, рассуждает Алексей Плюта. По его словам, некоторые застройщики надеются на боязнь властей получить социальный взрыв: если они возвели этажей пять и привлекли на объект дольщиков, город не отберет у них пятно.
Некоторые участники рынка полагают, что после 15 ноября отдельные застройщики получат рассрочки на погашение долгов или для них продлят мораторий – в индивидуальном порядке. «Администрации, наверное, неинтересно вообще не получить платежи в бюджет, а в придачу – иметь проблемы с дольщиками», – комментирует Алексей Плюта.
В то же время продление моратория на платежи будет воспринято застройщиками как положительный знак со стороны властей. «Если правительство Петербурга пойдет на такой шаг, для строительного сообщества это будет сигналом к «размораживанию» тех объектов, которые были приостановлены перед началом финансового кризиса. Необходимо отметить, что в последние месяцы происходит корректировка городского бюджета в сторону увеличения, а негативные прогнозы Комитета финансов и профильного комитета Смольного не сбылись. Поэтому город может себе позволить спокойно ждать платежей от строителей», – уверен генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Комментарии
Михаил Медведев, генеральный директор Группы компаний «ЦДС»: Объявлением отсрочки по выплате строителями инвестобязательств город, безусловно, оказал компаниям ощутимую помощь в преодолении трудностей кризисного года. Сейчас, к моменту окончания срока действия этого моратория, можно констатировать: несмотря на очевидную стабилизацию и некоторое улучшение состояния рынка недвижимости в осенние месяцы, о завершении кризиса и окончательной нормализации обстановки говорить пока рано. Поэтому, с нашей точки зрения, учитывая существующую динамику процессов оживления рынка, было бы правильно продлить отсрочку еще на шесть-девять месяцев. Такой шаг ускорил бы введение в эксплуатацию в ближайшее время значительного количества объектов, находящихся на завершающей стадии строительства. Но, скорее всего, отсрочка продлена не будет. Возобновление инвестиционной нагрузки, безусловно, не облегчит жизнь строителям, но драматических последствий (судов, банкротств и т. д.) тоже ждать не стоит. Компании, пережившие кризисный год, накопили серьезный опыт «стрессоустойчивости». Алексей Лукьянов, директор по финансам компании Setl City: Безусловно, сама идея инвестиционных каникул – шаг правильный, нацеленный на поддержку отрасли. Однако с учетом того, что инвестиционный цикл у застройщиков длится в среднем два-три года, наиболее эффективной помощью была бы и отсрочка на такое же время. В период каникул большинство застройщиков направили освободившиеся средства на поддержку строительного процесса, благодаря чему темпы возведения многих объектов сохранились на нормальном уровне. Однако общая ситуация на рынке за эти полгода не изменилась, спрос не вернулся на докризисный уровень. Поэтому и платить сейчас застройщикам будет не легче, чем полгода назад. Было бы хорошо, если бы город, со своей стороны, рассмотрел возможность продления каникул. А если это невозможно, то, как вариант, он мог бы в качестве оплаты принимать от застройщиков квартиры, причем по цене, соответствующей хотя бы минимальной рентабельности. Это, с одной стороны, существенно помогло бы строителям, с другой, стало бы действенным шагом в решении социальных задач городского правительства. Николай Крутов, первый заместитель председателя Комитета по строительству: Результаты инвестиционных каникул ожидаемые – каникулы оправдали себя на все 100%. Подавляющее большинство строительных компаний готовы после 15 ноября расплатиться с властями. За время каникул застройщики реструктуризировали свои долги, сэкономили за счет отмены штрафов, средства перенаправили на погашение банковских кредитов. Главное, банки поверили в устойчивость строительного комплекса и возобновили кредитование застройщиков. Кредиты и отсутствие штрафов позволили закончить вовремя очень большое количество объектов. Продлевать каникулы городская администрация не может – это тяжело для городской казны. Но сейчас заключено соглашение с несколькими банками о проектном финансировании. Это тоже помощь строительному комплексу. Понятно, что строители уже должны банкам большие деньги. Но администрация убедила банки: если бросить на три четверти готовый объект – на возврат кредитов не надо надеяться.