Крестовский остров в центре Санкт-Петербурга — парадоксальное место для жизни. Вода, зелень и исторические корни привлекают сюда бизнес-элиту, заставляя девелоперов наращивать этажи и объемы VIP-жилья. Однако переход от таунхаусов к пентхаусам уже поставил крест на атмосфере загородного уединения, а еще через год респектабельным островитянам придется делить Крестовский с футбольными фанатами, для которых строится крупнейший в городе стадион.
Пригород в центре мегаполиса
Из 42 островов в дельте Невы, на которых раскинулся Санкт-Петербург, только Крестовский, Каменный и Елагин получили в городской традиции право называться собственно Островами. В ХХ веке этот небольшой зеленый архипелаг оказался в самом центре мегаполиса, но сохранил свою обособленность от городской суеты. Не удивительно, что Крестовский, в отличие от соседних островов не сохранивший архитектурных памятников и превращенных в правительственные резиденции особняков, стал настоящим клондайком для участников и клиентов рынка элитного жилья.
Узкая полоска суши между притоками Невы Малой и Средней Невками, "впадающая" вместе с ними в Финский залив, изначально была подарена Петром I его сестре Наталье. С тех пор остров неоднократно переходил из рук в руки, с каждым новым владельцем заболоченная местность приобретала все более благоустроенный вид. Проложенные в XVIII веке аллеи, лучами расходящиеся с востока на запад, сохранили свою композицию в уличной сети современного острова. Последняя сохранившаяся здесь княжеская усадьба Белосельских-Белозерских была разрушена в годы второй мировой войны, с тех пор элитный статус Крестовскому острову придавала главная больница партийных функционеров — знаменитая "Свердловка" (она существует до сих пор, правда, заметно обветшала). Сегодня престиж места создает коттеджный поселок, выстроенный год назад управлением делами президента для судей Конституционного суда.
Бывшие охотничьи угодья в западной части острова занимает Приморский парк Победы с двухкилометровой аллеей, ведущей к памятнику Сергею Кирову и строящейся на месте одноименного стадиона (где в 1980 году проходили Олимпийские игры) футбольной арене клуба "Зенит". Кроме теннисных кортов, яхт-клуба, велосипедных и роликовых трасс для активного отдыха на Крестовском предназначены крупнейший в городе центр аттракционов "Диво-Остров" и деревянный ресторан "Русская рыбалка" на берегу Южного пруда, где ловили форель себе на ужин Владимир Путин с Жаком Шираком. Неподалеку пивной ресторан "Карл и Фридрих" завлекает посетителей декоративной мельницей и мини-зоопарком с томящимися в нем страусами. В двух шагах от этих заведений дикие или благоустроенные (на выбор) пляжи непригодной для купания Малой Невки, за которыми вдоль берега тянется гигантская территория стадиона "Динамо". Ее обещают реконструировать, превратив в многофункциональный комплекс с жилыми корпусами по проекту звезды мировой архитектуры Нормана Фостера и высококлассными спортивными объектами.
С низкого старта
Поводом для радикальных преобразований на Крестовском послужили построенные здесь в советское время бараки, общежития. В 1990-е годы 60% жилого фонда на Крестовском, по утверждению городских властей, находилось в аварийном состоянии. С этим, впрочем, согласились не все: последний жилец расселенного под строительство судейских коттеджей дома на улице Эсперова до сих пор отстаивает в суде свое право на островную собственность.
Впрочем, процесс расселения начался гораздо раньше: первым элитным объектом на острове стал таунхаус "Зеленый остров", построенный в 1998 году известным петербургским предпринимателем Василием Сопромадзе. Это была первая попытка создать клубный дом, хотя, по словам Леонида Рысева, гендиректора компании "Rysev Realty. Элитные квартиры", планировки и размеры квартир еще не соответствовали заявленной элитарности. Следующим шагом стал апартамент-отель "Пятый элемент", возведенный корпорацией "Строймонтаж" на месте бывшего ресторана "Восток" в парковой зоне на берегу Южного пруда. Четырехэтажное здание на 45 квартир площадью 130-140 кв. м с видом на воду и собственной территорией не имеет аналогов по своему исключительному местоположению, вызывающему споры о допустимости нового строительства в исторической парковой зоне. Несколько квартир в "Пятом элементе" и сегодня можно приобрести на вторичном рынке по цене до 715 тыс. рублей за 1 кв. м. Ряд экспертов полагает, что жилье такого класса отличается от других объектов на Крестовском как "Роллс-ройс" от "шестисотой" модели "Мерседеса".
Проектировал "Зеленый остров" и "Пятый элемент" петербургский архитектор Евгений Герасимов. Отмеченные наградами местных профессиональных конкурсов, эти здания превратили господина Герасимова в законодателя архитектурной моды на Крестовском (он автор еще нескольких здешних объектов), который в течение десяти лет проектируется исключительно силами петербургского архитектурного цеха.
Массовая элитарность
"Активное освоение Крестовского острова застройщиками жилья началось в 2000-2002 годах. По концепции его развития предполагалось построить всего 100-150 тыс. кв. м жилья на 4 тыс. человек. И уже тогда было понятно, что Крестовский остров станет средоточием элитного жилья благодаря своему уникальному местоположению, а также по причине того, что здесь рентабельно строительство жилья высокой ценовой категории, так как стоимость земли уже по тем временам была высокой,— вспоминает Михаил Бимон, директор консалтингового центра корпорации "Петербургская недвижимость".— Освоение острова длится и по сей день. В настоящее время на острове представлен наибольший объем элитных новостроек, находящихся в продаже,— порядка 50% от предложения всего элитного жилья в Петербурге. Элитная недвижимость по-прежнему сегмент самый малочисленный. Если типового жилья строится в северной столице более 80%, то элитное жилье составляет менее 7% рынка".
Амбиции девелоперов подкрепляются названиями проектов: "Современный аристократ", "MaXXImum", Diadema Club Hous, "Кристаллы Крестовского" (корпуса "Лазурит" и "Малахит"). Инвесторов не смущает, что восьмиэтажный "аристократ", как и другие претенциозные объекты, теснится возле станции метро среди почти уплотнительной застройки. Риэлтеры же к столь масштабным претензиям на элитный статус относятся скептически, отмечая, что на острове появилось "слишком много жильцов". "Сейчас на Крестовском строятся в основном многоквартирные дома от 60 до 220 квартир. Дома клубного типа встречаются реже. Все жилые строения являются объектами мало- и среднеэтажного строительства (не более восьми этажей), что обусловлено высотным регламентом",— утверждает господин Бимон. Первопроходец Крестовского Василий Сопромадзе полагает, что такой подход "убивает элитное место". "Не может быть на 26 га Крестовского острова 200 тыс. кв. м элитного жилья. Это не элита, это общежитие!" — заявлял он еще несколько лет назад.
Доказать свою правоту ему не удалось, хотя на словах губернатор Валентина Матвиенко периодически призывает девелоперов "остановиться", заявляя, что "никакого строительства на Крестовском больше быть не должно". При этом, согласно генплану развития города, новая зона общественно-деловой застройки может появиться даже в Финском заливе: прямо за будущим стадионом запланировано создание намывных территорий.
В поисках себе подобных
Впрочем, соседство самого стадиона, по мнению экспертов, неизбежно приведет к еще более серьезным противоречиям. Если Приморский парк Победы с его прудами, аллеями и аттракционами сегодня привлекает потоки относительно мирно настроенных отдыхающих, то после обещанного в 2010 году завершения строительства футбольной арены клуба "Зенит" сюда хлынут толпы разгоряченных фанатов. В преддверии будущих столпотворений власти срочно реконструируют два деревянных пешеходных моста, соединяющих Крестовский с "большой землей", планируя, что в дни матчей они смогут пропускать на элитный остров до 5 тыс. машин в час.
Приуроченное к стройке века развитие транспортной инфраструктуры также имеет две стороны медали. Плачевное состояние дорог, несомненно, контрастирует с подземными паркингами и комфортом инженерных коммуникаций строящихся комплексов. Однако отсутствие транспорта хотя бы в будние дни одно из редких достоинств этого городского оазиса, которое в ближайшем будущем ему суждено потерять, как только здесь откроется новая трасса, разгружающая от пробок Петроградский район. По мнению экспертов, активизация автомобильного сообщения с островом сделает его менее камерным.
"Покупателей на Крестовском привлекает тишина, зелень, формирующаяся здесь однородная среда обитания. Как правило, это семейные люди старше 40 лет, желающие жить в экологичном районе в обществе "себе подобных",— говорит директор по продажам "Петербургской недвижимости" Наталья Луговская.— Некоторые покупатели строящегося жилья на Крестовском острове хотели бы приобрести квартиру в Центральном районе, однако дефицит предложения в этой зоне не оставляет им особого выбора".
Наиболее привлекательны объекты, которые расположены в северной и южной береговых зонах, с панорамными видами и собственными причалами. Так, в жилом доме Stella Maris по адресу Динамо, 4 (девелопер — Setl City), расположенном на набережной Малой Невки, еще в прошлом году были проданы все квартиры. Сейчас хозяева неспешно делают ремонт в своих апартаментах, ведь для них это жилье далеко не единственное и спешки с переездом нет. Морскую тематику этого здания подчеркивает крыша, напоминающая гребни волн, в каждом из которых устроен пентхаус. Дополнительным стимулом для дизайнерских фантазий владельцев стало отсутствие в квартирах капитальных стен.
Всего несколько квартир осталось и в "Доме у моря" (СК "Возрождение Санкт-Петербурга"), прозванном в народе "Доллар" из-за S-образной конфигурации комплекса, спроектированного тандемом немецкого архитектора петербургского происхождения Сергея Чобана и Евгения Герасимова. По словам авторов, змеевидная композиция позволила создать два вида внутренних пространств территории: одно представляет собой центральную парадную прогулочную эспланаду с аллеей и фонтанами, другое — тихую зону отдыха с прогулочными дорожками и ландшафтными посадками. Выход к воде имеют также комплексы "Олимпийская деревня" и "Фаворит". По оценке Алексея Бегунова, гендиректора Агентства развития и исследований в недвижимости, в центральной "сухопутной" части острова количество видовых квартир не превышает 25%.
Классовый подход
Тем не менее что для петербуржцев "премиум-класс", для москвичей — "повышенная комфортность", утверждают специалисты. "У нас много людей, которые обманываться рады. Они хотят купить себе элиту, и если грамотный риэлтер всерьез убеждает их, что этот дом элита и есть,— они его покупают",— полагает заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. С этим согласен и бывший главный архитектор города Александр Викторов: по его мнению, назвать Крестовский остров элитным районом сегодня уже нельзя ("поскольку элитность подразумевает уединение"), но дома здесь строятся "чуть выше комфорт-класса". Самодостаточность социально однородного анклава для Крестовского перспектива туманного будущего. На острове сегодня нет социальной инфраструктуры — школ, детских садов, практически полностью отсутствует торговля, развивать которую при высокой цене на землю экономически нецелесообразно.
Единственное, в чем сходятся эксперты,— что даже исключительность местоположения не отменяет технических стандартов: потолки выше трех метров, лифты, инженерное оснащение, входная зона. Этим критериям удовлетворяет большинство последних появившихся на Крестовском объектов. Дополнительным бонусом являются собственные SPA и Wellness-центры.
Всего за последние два года на острове построено 19 жилых комплексов, 12 из них сданы, 4 — распроданы. "Если типовое жилье люди готовы приобрести еще на нулевой стадии строительства, то элитные покупатели интересуются квартирами уже на стадии 50-процентной готовности дома и позже. Не более 10% покупателей элитного жилья заключают сделку на первых стадиях возведения объекта. Так что, если после сдачи объекта остается 20% квартир, это нормально. Если говорить о сегодняшней ситуации с продажами, то в последний месяц покупатели элитного жилья, в том числе на Крестовском острове, активизировались. Наибольший спрос, конечно, на готовое элитное жилье",— констатирует госпожа Луговская.
По оценке гендиректора корпорации "Адвекс.Недвижимость" Владимира Гаврильчука, стоимость квадратного метра на Крестовском острове — от $4,5 тыс. до $10 тыс. в зависимости от места, застройщика и степени готовности. При этом в наиболее престижных пентхаусах цена еще недавно зашкаливала за $15 тыс. за 1 кв. м. Согласно базе данных "Адвекс. Недвижимости", 20 квартир на Крестовском сдаются в аренду — большинство предложений на уровне арендной платы 150 тыс. рублей, за трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м просят 50 тыс., за "трешку" площадью 150 кв. м — 200 тыс. рублей.
Еще 28 собственников, по данным агентства, пытаются избавиться от жилья на Крестовском. Например, ключи от квартиры в полностью проданной новой "Олимпийской деревне" можно перекупить за 31-35 млн рублей. Гораздо сложнее ощутить себя коренным островитянином — такие экзотические варианты, как коммуналка в доходном доме постройки 1911 года за 9 млн рублей, на Крестовском сегодня редкость.
Приложение к газете "Коммерсантъ" # 94 (4149) от 28.05.2009 Анна Пушкарская