Элита кризиса не боится

Финансовый кризис практически не коснулся рынка элитного жилья: спрос на него стабильный, цены растут, а эксклюзивные предложения вообще в дефиците. Рынок недвижимости класса luxury ориентирован на наиболее платежеспособную часть менеджеров высшего звена и владельцев крупных компаний, а их желание приобрести тот или иной товар пока не зависит от кризиса. В целом элитный сегмент недвижимости крайне специфичен. Значения терминов «комфорт» и «престиж» быстро изменяются. То, что еще вчера считалось элитным, сегодня можно отнести к этой категории с натяжкой. Появляются новые технологии строительства, отделка, техника, да и покупатель становится все более искушенным в своих требованиях к качеству и разнообразию. Многие продавцы при позиционировании своих объектов относят к элите любое жилье, незначительно превосходящее по своим характеристикам типовое. Среди участников петербургского рынка до сих пор нет единого мнения о стандартах элитной недвижимости. Не все золото, Что в треугольнике По мнению риэлторов, покупателям вообще недостает качественных объектов, ведь доля элитного сегмента на рынке Петербурга едва ли превышает 5%. На начало года в городе возводились 33 элитных дома, в эксплуатацию было сдано порядка 75 тыс. кв. м, до «зимних каникул» планируется ввести еще около 150 тыс. кв. м элитного жилья. По количеству возводимого элитного жилья с долей 70% лидирует Петроградский район, тогда как Центральный район обеспечивает не более 25%. Сегодня на Петроградке, без учета Крестовского острова, возводится свыше 10 премиум-объектов жилой недвижимости. В мекке элитного жилья, на Крестовском острове, сегодня на разной стадии строительства находится около 20 объектов. Меньше всего элитных объектов сегодня представлено в Василеостровском и Адмиралтейском районах. Самыми перспективными элитными объектами специалисты считают «Парадный квартал», комплекс на Шпалерной, 60 и «Резиденцию на Суворовском» от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», «Премьер Палас» от компании ЛЭК, Aston Graftio от Setl City, комплексы на Новгородской и Шпалерной улицах от холдинга RBI. В ближайшее время планируется открытие продаж нашумевшего проекта «Леонтьевский мыс» (у слияния Малой Невки и Ждановки). Здесь условия комфортного проживания продуманы до мелочей, начиная с трехуровневого паркинга и заканчивая ванночками для мытья собачьих ног. Большой интерес вызывает у потребителей и недвижимость, расположенная в «золотом треугольнике». Эта территория Петербурга, ограниченная набережной Невы, Фонтанкой и Невским проспектом, всегда пользовалась спросом у состоятельных инвесторов. Участков для строительства жилья в историческом центре не хватает давно, поэтому цена квадратного метра здесь растет гораздо быстрее, а спрос всегда опережает предложение. Уже несколько лет девелоперы обсуждают возможность и необходимость формирования новых элитных зон городской застройки. Ими могут быть, например, территория Петровского острова или бывшие промышленные зоны. Дорогое удовольствие По итогам первого полугодия цены на «элитку» выросли примерно на 15%, а к концу III квартала – почти на 20%. Резкий скачок продаж и, как следствие, цен в начале 2008 года (за I квартал рост составил 15,5%) исчерпал источники для последующего повышения. По сравнению с весной, в III квартале в элитном сегменте наблюдалось сезонное снижение спроса – продажи за этот период сократилась по сравнению со II кварталом на 10-15%. Но точно такую же картину осенней коррекции можно было наблюдать и в 2007 году, и в рекордном 2006 году. По данным Knight Frank, цена квадратного метра в сегменте элитной недвижимости с сентября 2002 по сентябрь 2008 года выросла в шесть раз – с 1141 до 8875 USD. До конца года можно прогнозировать некоторую коррекцию цен, вызванную текущей нестабильной ситуацией на фондовом рынке и в банковской сфере. Однако уже в 2009 году специалисты ожидают стабилизации рынка, а затем и роста цен на жилье, который последует за сокращением объемов строительства. «В долгосрочной перспективе сильнее всего финансовый кризис затронет застройщиков, большая часть которых уже подсели на кредитную «иглу», а следовательно, компании будут ощущать сильную потребность в денежных средствах», – полагает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Полина Яковлева. Из-за сокращения финансирования реализация ряда заявленных проектов будет отложена. «И без того ограниченное предложение элитного жилья будет сокращаться, – считает эксперт. – По нашему мнению, наиболее остро эта проблема будет ощущаться в ближайшие год-два. Затем возможна стабилизация ситуации и активизация деятельности девелоперов. С другой стороны, спрос на элитное жилье устойчив и мало подвержен влиянию внешних факторов. Панические настроения менее всего отражаются на данном сегменте. Из этого следует, что дисбаланс между спросом и предложением будет увеличиваться, что будет провоцировать рост цен». КоррекциЯ кризиса «Сегодня многие участники рынка ожидают значительных скидок на объекты недвижимости, но практика показывает, что даже на развитых европейских рынках, где кризис продолжается уже год, цены снизились незначительно, – полагает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Полина Яковлева. – Например, в Центральном Лондоне жилье в элитном сегменте за год подешевело на 1,6 процента. Пример Лондона делает очевидным и тот факт, что не стоит особенно ожидать корректировки цен на эксклюзивные объекты. Так, на фоне общего снижения цен в столице Великобритании стоимость объектов дороже 10 миллионов фунтов стерлингов увеличилась на 2,9 процента только за август 2008 года, а годовой прирост составил свыше 19 процентов». Скорее всего, запаса прочности элитного рынка хватит для того, чтобы до конца года цены сильно не упали. Дальнейший сценарий будет зависеть от банковского сектора и государственной политики. По мнению экспертов, самое оправданное и надежное вложение средств в Москве и Петербурге сегодня – готовая элитная недвижимость, квартиры и резиденции с полной отделкой, действующие торговые центры и офисы класса А. На элитном рынке недвижимости практически не использовалась ипотека, значит, рисков, связанных с возможным банкротством дебиторов, нет. «Очень малая часть платежеспособного спроса переходит в отложенный, а кризисная ситуация практически никак не отразилась на платежеспособности потенциальных клиентов. С учетом того, что многие предложения этого рынка являются эксклюзивными, а прогноз ввода в строй новых объектов умеренно пессимистический, падение этого сектора рынка, скорее всего, будет незначительным, если вообще произойдет. Возможна лишь коррекция цен, связанная с положением девелоперов, задействованных в элитном сегменте, и с внешними причинами – проблемами банков-кредиторов», – считает генеральный директор компании Paul’s Yard Павел Здрадовский. Европейская схема развития событий, которая во многом поспособствовала возникновению кризиса, к России не применима. В Европе инвестируют, чтобы зарабатывать, в России чаще всего – чтобы сохранить заработанное. К тому же на развитых рынках для приобретения недвижимости необходимо только 10% от стоимости строящегося объекта, в России это 100%. Мировой финансовый кризис, ситуация на российском фондовом рынке и колебания курса валют поставили под сомнение надежность многих распространенных способов вложения средств. «На данный момент недвижимость представляется наиболее стабильным из них – в условиях ограниченности предложения и устойчивого спроса стоимость жилья в Петербурге не может не расти, невзирая на временную коррекцию», – уверена Полина Яковлева. справка Основные игроки рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга: Setl City («Петербургская недвижимость»), ЛЭК, «Возрождение Петербурга», Холдинг RBI, ИВИ-93, «Строймонтаж», «Петербургреконструкция», «Петротрест», Richness Realty (ОФПК), «Окстрой». справка Классификация элитного сегмента недвижимости (по данным отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»): Б─╒ А-класс (de luxe) – уникальные по местоположению объекты с прекрасными видовыми характеристиками, с дорогостоящей качественной отделкой как квартир, так и зон общего пользования. Инженерная комплектация должна включать в себя систему центрального кондиционирования, новейшие системы пожарной безопасности, увеличенную мощность подачи электроэнергии, автономную газовую котельную или бойлерную систему, должна обеспечиваться трехступенчатая глубокая очистка воды. Б─╒ Кроме того, на дом должна быть выделена линия доступа в Интернет, установлена оптоволоконная цифровая телефонная связь, а также обеспечено подключение спутникового и эфирного ТВ. В доме обязательно должен быть охраняемый паркинг, причем количество машиномест должно быть из расчета одно-два на квартиру. Обеспечение безопасности проживающих должно осуществляться за счет видеонаблюдения по периметру и внутри здания, установки системы контроля доступа, видеодомофонов. Кроме того, в доме должна быть организована служба сервиса и служба консьержей. Б─╒ В-класс (премиум) – объекты, расположенные в центральных или прилегающих к ним престижных спальных районах, с хорошими видовыми характеристиками, качественной отделкой и благоустроенной придомовой территорией. Инженерная комплектация несколько проще, чем в классе элита: очистка воздуха с помощью принудительной вентиляции, очистка воды, установка счетчиков. Здесь также устанавливается выделенная линия Интернета, проводится телефонизация. Подключается спутниковое и эфирное ТВ. Охрана обеспечивается с помощью видеонаблюдения и системы контроля доступа. В доме должен быть паркинг с количеством машиномест из расчета не менее одного на квартиру. Б─╒ С-класс (бизнес) – объекты, расположенные в центральных или прилегающих к ним престижных спальных районах. Часть квартир может иметь хорошие видовые характеристики. Часто это объекты в плотной застройке с дворами-колодцами. В отделке домов применены качественные материалы, обязательно наличие стеклопакетов и остекление летних помещений. В домах имеются качественные лифты, преимущественно фирмы Otis. Устанавливаются счетчики воды и электроэнергии. В доме есть система видеонаблюдения, выделяется помещение для консьержа, подключаются домофоны. Может присутствовать паркинг или стоянка во внутреннем дворе на небольшое количество машиномест. Источник: Строительный еженедельник (Санкт-Петербург) Дата выпуска: 05.11.2008 Номер выпуска: 43 Заглавие: Элита кризиса не боится