Василий Селиванов: "Тенденция к укрупнению игроков налицо"
Генеральный директор строительной компании Setl City в интервью dp.ru рассказал о своих прогнозах рынка коммерческой и жилой недвижимости в Петербурге.
DP.RU: Сейчас, в декабре, уже можно подвести итоги года. Как прошел 2007 год для застройщиков? Какие вы могли бы выделить знаковые события, законы в вашей сфере за 2007 год? Какое влияние они оказали на рынок?
В. С.: Если обращаться к теме законотворчества, то в этом году, к сожалению, многих важных событий мы так и не дождались. Это касается, в первую очередь, поправок к генплану и правил землепользования и застройки. По последней информации утверждение поправок к генплану перенесено на конец февраля, а правила землепользования и застройки обещают утвердить в лучшем случае весной. Как результат, мы по-прежнему вынуждены опираться на проект документа, не имеющий никакого юридического статуса. В целом ситуация с согласованием градостроительной документации по-прежнему осложнена громоздкими и противоречивыми правилами, о чем мы говорим уже не первый год. Надеемся, хотя бы постепенно картина будет меняться, тем более что при обсуждении этих проблем с властями мы находим понимание.
Нельзя не отметить позитивную динамику в части процедур экспертизы: как известно, с 1 января 2007 года экспертиза стала единой, работа идет конструктивно, сроки прохождения экспертизы сократились. По крайней мере, по объектам нашей компании мы получаем ответ в срок. И пусть это часто бывает отрицательный ответ, но все замечания к проекту выдаются в полном объеме, и мы имеем возможность работать с ними и получать согласование в контролируемые сроки.
DP.RU: Какие бы вы могли выделить знаковые проекты 2007 года?
В. С.: Я бы скорее отметил знаковые торги и, как следствие, приход новых игроков. Активное участие в аукционах приняли москвичи. Однако не думаю, что какая-то компания будет занимать превалирующую долю на рынке в будущем, потому что потенциал рынка и земельный банк города и области оценивается в 20-25 млн м2, а это намного больше, чем потенциал купленных отдельными компаниями территорий. Но, естественно, тенденция к укрупнению игроков налицо. Вопрос только в том, как крупные операторы будут осваивать свои территории – полностью самостоятельно или будут готовить градостроительную документацию, проводить инженерную подготовку территории и после первичного девелопмента продавать ее частями небольшим компаниям. И то и другое возможно, вопрос в том, как скажется второй вариант на качестве территории в целом.
Мне кажется, отрасль еще не достигла того уровня, чтобы в рамках единой градостроительной документации, но при разных застройщиках, можно было получить в итоге качественный продукт. В таком способе многое зависит от цивилизованности и ответственности застройщиков. И хотя сознание девелоперов развивается, но пока еще никто не удивил рынок чем-то принципиально новым. Все, что было заявлено – это массовый продукт, в котором, например, о новом качестве среды обитания, о проектных решениях на уровне европейских городов речи пока не идет. Впрочем, тут негативную роль играет и отсутствие помощи государства в части формирования социальной инфраструктуры новых кварталов.
DP.RU: Какие еще тенденции, кроме укрупнения игроков и проектов, наметились в 2007 году и будут оказывать влияние на рынок в будущем?
В. С.: Дифференциация проектов – в каждом сегменте сейчас идет четкое разделение на качественные и некачественные. Это дает и серьезную разницу в цене. Причем такое разделение есть даже в массовом сегменте. Но особенно это проявляется в сегменте элиты. Понятие "элитное жилье" сейчас очень широкое, чуть ли не все, что не панельное, могут называть элитным. Серьезные застройщики предпочитают избегать таких понятий, а проводить четкую классификацию: например, у нас в верхних ценовых категориях это "бизнес", "премиум" и de luxe, в сегменте массового жилья – "эконом" и "комфорт".
DP.RU: С какими еще проблемами, кроме законодательства, пришлось столкнуться застройщикам в 2007 году?
В. С.: Как и всегда, отдельным блоком стоит вопрос инженерной инфраструктуры, энергообеспечения. Результаты всех решений, принятых по инженерной подготовке в связи с развитием новых крупных территорий и с учетом договоренности с "Ленэнерго" об обязательном подключении новых объектов, будут видны только в будущем. В "Ленэнерго" постоянно говорят о сокращении списка неподключенных объектов. В то же время некоторые из наших сданных и неподключенных объектов все еще в этих остатках. При обсуждении с другими участниками рынка выясняется, что у них те же проблемы.
DP.RU: А как в этом году обстояло дело с ценами строительных материалов? Проблема все еще актуальна?
В. С.: Она всегда актуальна. Рост себестоимости – проблема всего постсовестского периода строительства. Цена стройматериалов растет – либо быстро, либо медленно, но перманентно. И будет расти – нет никаких предпосылок к остановке этого процесса. В 2007 году рост был очень бурным. В связи с этим представления, что из-за прошлогоднего повышения цен на жилье строители получили сверхприбыли – иллюзия. Цены подскочили, а себестоимость росла всегда. Кроме того, рынок растет не в те же периоды, когда растет себестоимость. В следующем году рост себестоимости продолжится минимум в пределах инфляции – 10%. Верхняя планка прогнозов – 25%. А рост рынка в 2008 году мы оцениваем, наоборот, очень сдержано – не более 10–15%.
DP.RU: Чего достигла ваша компания в 2007 году? И какие планы на будущее?
В. С.: В этом году мы сдаем четыре жилых объекта – в августе сдан объект класса люкс Stella Maris, в декабре сдаем два дома в центре – "Статский советник" и Aston Graftio, а также "Континенталь" в Московском районе. Все они построены в соответствии с четкими форматами и стандартами качества, разработанными нами для каждого класса жилья, и что важно – отражают идеологию компании, заложенную при реструктуризации и ребрендинге.
Это первые реальные результаты работы в рамках новой стратегии. На будущее мы заложили очень интересные, сложные и нестандартные проекты. В частности, приступили к масштабному проекту комплексного освоения территории в районе Кудрово. Там как раз хотим реализовать идею формирования единой обособленной среды – качественной, комфортной, продуманной. Кроме того, наша компания серьезно стала заниматься коммерческой застройкой. Сейчас мы развиваем два проекта бизнес-парков и получили постановление на проектирование делового квартала на Малой Охте.
Текст: Дарья Карамышева

«Тенденция к укрупнению игроков налицо»