Сейчас в Петербурге активно развивается сотрудничество строительных компаний и банков по ипотеке строящегося жилья.

По итогам первого полугодия 2007 года ведущие компании города реализовали около 50 процентов возводимых квартир в кредит. К концу года прогнозируется рост доли ипотечных сделок на первичном рынке, которые могут составить до 70 процентов от общего объема продаж.

Наталья Зуева, кредитный эксперт корпорации «Петербургская Недвижимость», холдинг Setl Group, сообщила, что Setl City, девелоперская компания холдинга, работает по четырем программам, еще по трем сейчас проходит аккредитацию. Принципиальные отличия программ заключаются в том, что по двум программам не нужны, а по двум другим нужны один-два поручителя для получения ипотечного кредита. Минимальный размер первого взноса в разных программах колеблется от 0 до 15 процентов.

Руководитель коммерческого управления СК «Петрополь» Алена Милош рассказала, что специалисты компании не только помогают клиентам выбрать оптимальную квартиру, но и оказывают максимальное содействие в получении кредита. Сегодня компанией разработаны несколько совместных ипотечных программ с рядом банков, такими как «ВТБ Северо-Запад», «Санкт-Петербург», Москоммерцбанк, Сбербанк, «Совфинтрейд» и другие. Также компания прошла аккредитацию в Райффайзенбанке и банке «КИТ Финанс». Точное количество программ назвать сложно, только у ВТБ сейчас более семнадцати различных вариантов кредитования, в зависимости от срока и валюты кредита, размера первоначального взноса и формы подтверждения дохода.

Москоммерцбанк предоставляет кредит на срок от 5 до 25 лет. Минимальная сумма кредита составляет тыс., максимальная – млн. Процентная ставка на стадии строительства установлена в размере от 12 процентов годовых. После оформления права собственности на квартиру ставка снижается на 2 процента. Первый взнос – 20 процентов от стоимости квартиры. Банк «Санкт-Петербург» предлагает покупателям квартир в доме «Финансист» получить в кредит любую сумму от 250 тыс. рублей на срок от 1 до 25 лет. Первый взнос – от 5 процентов стоимости. Минимальная ставка – 10,9-9,9 процента в долларах США на этапе до и после регистрации права собственности на квартиру.

Около года работает аналогичная программа ипотечного кредитования по всем объектам, разработанная совместно с ПСБ, ныне банк «ВТБ Северо-Запад». Покупатели могут получить заем практически на всю сумму – до 95 процентов от стоимости жилья. Срок кредита – от 5 до 30 лет в рублях и от 5 до 25 лет в долларах США или EURO. Размер кредита – от 300 тыс. рублей до 30 млн рублей либо валютный эквивалент. Процентная ставка – от 13–11 процентов на этапе до и после регистрации права собственности.

Заместитель генерального директора по экономике СК «М-Индустрия» Сергей Мусаков отметил, что партнерами компании являются банк «Уралсиб», Балтинвестбанк, «Кит-Финанс», «ВТБ Северо-Запад», «ВТБ 24» и Москоммерцбанк. Каждый банк предлагает множество ипотечных программ, различных по размеру первоначального взноса, срокам кредитования, требованиям к подтверждению доходов и категориям заемщиков. Кроме того, успешно идет сотрудничество со Сбербанком РФ по индивидуальным просьбам клиентов.

Начальник отдела ипотечного консультирования корпорации «Строймонтаж» Жанна Данилова утверждает, что ее компания активно работает с двенадцатью банками. Каждый банк предлагает несколько ипотечных программ. На текущий момент можно говорить, что всего программ около тридцати, и их количество постоянно растет. Это связано с сочетанием различных параметров в зависимости от пожеланий клиента.

ПредпоЧтениЯ заемщиков

Наталья Зуева не хочет выделять конкретные банки, так как явного лидера нет. Каждому клиенту подбирают ту программу, которая ему больше всего подходит. Для многих клиентов важен небольшой первый взнос, ставка, быстрота рассмотрения заявки. Самое главное, чтобы человек оценил свои возможности. «Мы помогаем ему это сделать и сориентироваться в разнообразии программ», – говорит Наталья Зуева.

Сегодня конкуренция на рынке ипотечного кредитования достаточно серьезная, считает Алена Милош. Банки постоянно улучшают качество услуг и запускают новые продукты, рассчитанные на приобретение строящегося жилья. Поэтому однозначно назвать наиболее востребованные программы сложно.

В тот или иной период популярностью пользуются именно те банки, которые предлагают наиболее интересные условия на данный момент. Причем многое зависит не только от процентных ставок, но и от сервиса, процедуры рассмотрения заявки и выдачи кредита, а также лояльности банка к будущим заемщикам. «Сегодня наши клиенты чаще выбирают банки «ВТБ Северо-Запад» и «Санкт-Петербург», хотя недавно наиболее популярными были программы Сбербанка», – сообщила Алена Милош.

Сергей Мусаков согласен с коллегами: «Что касается наиболее востребованных программ, здесь сложно ответить, поскольку у каждого банка свой спектр заемщиков: нерезиденты, моряки, люди с неподтвержденным доходом, или, наоборот, с «белым» доходом и т. д. Поэтому при выборе из множества программ, в котором помогают разобраться ипотечные менеджеры, покупатели ориентируются прежде всего на условия кредитования, а не на название банка».

Жанна Данилова дополняет: программы банков отличаются по размеру первого взноса, ставке – плавающая или фиксированная, срокам, валюте кредита, специальные акции, способ подтверждения дохода. Таким образом, можно сказать, что различное сочетание параметров сделки – отдельная программа банка, и каждый клиент может выбрать тот банковский продукт, который будет для него самым выгодным.

Самое главное при выборе кредита – размер ставок, лояльное отношения к оценке клиента, сервисное обслуживание. Сейчас покупателями ее компании наиболее востребованы предложения банка «Санкт-Петербург», Северо-Западного банка Сбербанка РФ, «КИТ Финанс» и Росбанка.

ИпотеЧные проблемы

Сделка с ипотекой на первичном рынке проходит быстрее и проще, чем на вторичном. Сложности возникают чаще всего в процессе аккредитации банками застройщиков и объектов, считает Наталья Зуева. У каждого банка свой подход и требования к застройщикам.

Иногда требуется собрать очень большой пакет документов для банка, что занимает много времени. Сам процесс аккредитации может продолжаться несколько месяцев. К тому же сегодня на рынке существует несколько типов договоров, по которым приобретаются квартиры в строящихся домах, что также иногда ограничивает возможности для ипотечного кредитования.

В условиях стабилизации рынка недвижимости именно прозрачность договорных условий и гарантированность исполнения застройщиком своих обязательств становятся все более актуальными как для банков, так и для покупателей, приобретающих квартиры в новостройках, полагает Алена Милош.

Принятый более двух лет назад Б└√214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства и нацелен на повышение прозрачности процесса. К сожалению, на рынке сейчас данный инструмент используют единицы, в том числе и наша компания, а большинство либо разрабатывают различные обходные «серые» схемы сотрудничества с физическими лицами, либо ищут альтернативные источники финансирования, заметил эксперт.

Большинство банков отказываются аккредитовать «серые» квартиры и при этом охотно предоставляют кредиты дольщикам, которые заключают договоры участия в долевом строительстве на основании закона. Это связано прежде всего с тем, что договор регистрируется в государственном регистрирующем органе и существующее право требования дольщика может стать объектов залога.

Жанна Данилова жалуется на неповоротливость банков при разработке новых ипотечных продуктов, длительное принятие решений. «Мы ведем постоянные переговоры и рекомендуем банкам, что надо изменить с учетом востребованности продукта клиентами», – говорит эксперт.

Многие банки сейчас готовы идти навстречу и существенно улучшают свои программы. Основным механизмом регулирования и улучшения банковских продуктов является сама рыночная ситуация. Конкуренция заставляет банки быстрее реагировать на изменение ситуации.

Квартира в кредит

По словам Натальи Зуевой, сегодня в ее компании ипотечные сделки по продаже строящегося жилья составляют около 50 процентов от общего объема, причем их доля постоянно растет. Появляется все больше домов, квартиры в которых можно приобрести в кредит. У людей возрастает интерес к кредитованию. Многие только сейчас начинают примеривать ипотеку на себя и понимают, что для них это доступно и даже выгодно.

«Ипотека – один из самых динамично развивающихся финансовых инструментов на рынке, и наша компания активно его использует. Доля сделок с использованием ипотечного кредитования составляет порядка 60 процентов по итогам первого полугодия 2007 года», – такие данные приводит Алена Милош.

При этом в общем числе ипотечных сделок «элита» составляет около 30 процентов и более 60 процентов – жилье класса «комфорт». «За последний год мы отмечаем постоянное увеличение интереса к данному предложению именно со стороны покупателей элитного жилья, притом что еще год назад они мало интересовались ипотекой», – добавляет эксперт.

«Маркетинговые исследования, проводимые нашей компанией, показывают, что доля сделок по приобретению квартир по реализуемым ипотечным программам продолжается увеличиваться», – сказал Сергей Мусаков.

На данный момент эта доля составляет около 40 процентов, что существенно превышает показатели аналогичного периода прошлого года. «У корпорации «Строймонтаж» доля ипотечных сделок составляет 50 процентов, к концу года этот показатель увеличится до 70 процентов», – прогнозирует Жанна Данилова. Дмитрий Малышев

Источник: Строительный еженедельник (Санкт-Петербург)
Дата выпуска: 06.08.2007
Номер выпуска: 30

Первичная ипотека