Планы по сооружению многофункционального комплекса «Охта-центр» (ранее – «Газпром Сити») вызвали всплеск активности инвесторов на территории Малой Охты. Участники рынка уверены: реализация масштабных проектов не приведет к затовариванию на офисном рынке, но может вызвать транспортный коллапс.
Предполагаемая площадь будущего общественно-делового «Охта-центра» составит около 1 млн кв. м. В зону его влияния попадает примерно 70 га территорий на правом берегу Невы, а ввод офисных площадей уже к 2012 году должен составить 280 тыс. кв. м.
Правобережный ажиотаж
До последнего времени правый берег Невы, занятый в основном промышленными производствами, не был объектом девелоперских устремлений. После того как два года назад Газпром озвучил планы строительства офисного комплекса в устье Охты, а год назад идею оформили на уровне городской целевой программы, ситуация изменилась. Правобережье поманило инвесторов и девелоперов, причем, преобладающим направлением стало развитие офисных функций. Не так давно компания Setl City совместно с Банком «Санкт-Петербург» заявила о начале реализации проекта «Деловой квартал» стоимостью $430 млн в районе Малоохтинского пр., 62. Здесь предполагается построить 150 тыс. кв. м офисных помещений класса А, которые разместятся в нескольких восьми-девятиэтажных бизнес-центрах.
На пересечении Пискаревского пр. и Свердловской наб. УК «Теорема» в прошлом году начала реализацию еще более масштабного начинания – «Нового квартала». На бывшей заводской территории планируется выстроить многофункциональный комплекс общей площадью 250 тыс. кв. м, состоящий из жилья, офисных зданий и торгового центра. Стоимость всего проекта – $430 млн. Уже в этом году компания планирует ввести в строй первый объект – бизнес-центр «Бенуа» площадью 17 тыс. кв. м.
Также в районе Малой Охты сейчас идет реализация ряда других, менее крупных проектов. В начале следующего года компания Becar Realty Group обещает открыть на пр. Шаумяна, 4, офисный центр класса В+ площадью около 10 тыс. кв. м. Еще один бизнес-центр площадью 15 тыс. кв. м будет сдан в будущем году на Малоохтинском пр., 45. Девелопером проекта, оцененного в $22 млн, выступает «Агентство развития и исследований в недвижимости» (АРИН).
Рынок переварит
Ввод на рынок нескольких сотен тысяч квадратных метров офисных площадей управляющих не пугает. Хотя опасения перед газпромовским начинанием стоимостью в $1 млрд некоторые эксперты испытывают. По словам управляющего партнера АРИН Игоря Горского, высокая заполняемость «Охта-центра» будет одним из критериев успешности проекта. Поэтому не исключено, что «Газпром нефть» может пойти на демпинг, привлекая таким образом на свои площади новых арендаторов.
Впрочем, большинство экспертов с подобной точкой зрения не согласны и уверены, что несколько сотен тысяч квадратных метров офисных площадей рынок переварит легко. «Коммерческие площади на этой территории будут вводиться очередями. Кроме того, арендные ставки снижаться не могут в принципе. Это вероятно лишь при системном экономическом кризисе, который охватит не только рынок недвижимость», – говорит гендиректор ЦПРН «Вечер», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Николай Вечер. Его поддерживает гендиректор «ВМБ-Траст» Александр Гришин. Он констатирует, что даже кризис 1998 года привел к снижению заполняемости объектов класса А примерно на треть, но на уровне арендных ставок не отразился.
Большая пробка
В большей степени участников рынка волнуют транспортные проблемы на территории. Руководитель отдела развития и продвижения Praktis Consulting & Brokerage Сергей Федоров говорит, что ситуацию не исправит даже ввод Орловского тоннеля. «Через Большеохтинский мост сегодня проходит 65 тыс. автомобилей в сутки, а с вводом только «Газпром-Сити» этот поток увеличится еще на 10 тыс. Если не развивать дорожную инфраструктуру, то Малую Охту ожидает транспортный коллапс», – говорит он. Как снять проблему – ни бизнес, ни власть пока не знают. Директор по профессиональным услугам компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков считает, что перспектив развития транспортной сети на этой территории, за исключением ввода Орловского тоннеля, нет. И через три-пять лет, когда власти наконец ограничат въезд автомобилей в центр города, транспортные проблемы на Малой Охте усугубятся еще в большей степени.
PR-небоскреб
Высотный регламент на территории по-прежнему является предметом дискуссий. Новый проект документа, который Смольный планирует принять в скором времени, предполагает ограничить застройку планкой в 100 метров. При этом компания «Газпром нефть» по-прежнему настаивает на сооружении в устье Охты небоскреба высотой почти 400 метров. Девелоперы по соседству также присматриваются к новым высотам. Например, в компании Setl City считают большим достижением согласование на Градсовете 97-метровой офисной башни на Малоохтинском пр. К заоблачной архитектуре потянулись и другие инвесторы.
«Если Газпрому разрешат, то почему нельзя нам? Мы хотели бы построить на Пискаревском проспекте 150-метровую высотку, тем более что на фоне 400-метровой башни будем смотреться пеньком», – рассуждает управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов.
В целом девелоперы высоко оценивают идею сооружения делового центра «Охта-центр». Даже вне зависимости от того, будет она воплощена в жизнь или нет. «Толчок к развитию Малой Охты дан, заявлено значительное число девелоперских проектов, способных преобразить район. «Газпром-Сити» можно воспринимать как грандиозный PR-проект. И через какое-то время «передвинуть» башню, например, на Ржевку, чтобы дать толчок для развития других депрессивных территорий», – говорит гендиректор «ВМБ-Траст» Александр Гришин.
Александр Смирнов
Источник: Бюллетень Недвижимости Б└√1074