Небольшая, но своя

Квартиры небольшого метража по-прежнему пользуются самым стабильным спросом на рынке новостроек. Несмотря на то что цены за 1 кв.м на малогабаритные «студии» и «единички» могут быть на 20% выше, чем на более просторное жилье, общая сумма за квартиру относительно невелика. Даже с восстановлением ипотеки, когда граждане получают дополнительный финансовый ресурс, небольшие квартиры продолжают раскупать в первую очередь.
Поскольку небольшие квартиры — самый ходовой товар, то и цены на них поднимаются в первую очередь, а во время кризиса снижаются в последнюю. Так, в 2008—2009 годах стоимость просторных «двушек» и «трешек» из-за недостатка платежеспособного спроса снизилась гораздо больше, чем на небольшие квартиры. Понимая это, многие застройщики, чьи проекты в начале кризиса находились на самой ранней стадии строительства или еще проектировались, существенно увеличили долю малогабаритных квартир в своих объектах. Изменить квартирогра-фию в уже строящихся домах, а тем более в тех, где уже начались продажи, крайне сложно. А до кризиса, в период роста спроса, девелопе-ры предлагали много жилья больших метражей. В кризис такие квартиры продавались гораздо медленнее и особым спросом не пользовались.
Тем не менее по цене 1 кв.м малогабаритные квартиры явно лилируют. Например, средняя стоимость «квадрата» в однокомнатной квартире в строящемся доме в спальном районе сегодня составляет 71836 рублей. Средняя цена на «двушки» в таких же домах — 67 780 рублей за 1 кв.м, а трехкомнатные квартиры еще дешевле — 63146 рублей.
Несмотря на то что все застройщики говорят о стабилизации рынка и окончании кризиса, общий бюджет покупки остается для большинства потенциальных покупателей решающим фактором.
1 юлноценную однокомнатную квартиру сегодня можно купить за 2—2,5 млн рублей. Однако стоимость сильно зависит от местоположения дома, класса объекта, технологии строительства и застройщика. В принципе, приобрести жилье можно и за меньшую сумму. В городе есть предложения и по 1,5 млн рублей. .Однако, как правило, это совсем небольшие студии или предложения на объектах, находящихся на начальном этапе строительства, а зачастую и жилье, продаваемое по сомнительным договорам. Открывая продажи, застройщики предлагают жилье с серьезным дисконтом. Меньше 2 млн рублей может стоить и полноценная однокомнатная квартира, но в Ленобласти, в районах, удаленных от границы с Петербургом.
Генеральный директор ГК «ГОРОД» Дмитрий Брызгалин говорит, что однокомнатные квартиры в основном покупают родители для подрастающих детей, а также молодые семьи, для которых это своего рода стартовый капитал: «Кроме того, на рынке возобновился инвестиционный спрос на однокомнатные квартиры. Это объясняется доступным ценовым порогом для частного инвестора и высокой ликвидностью типовых проектов. Вложения в недвижимость более привлекательный инвестиционный инструмент в условиях снижения процентной ставки по банковским вкладам. Все чаще жилье приобретается не только для последующей перепродажи, но и для сдачи в долгосрочную аренду».
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин уверен, что небольшие квартиры всегда будут востребованы: «Их покупают как первое жилье молодые семьи без детей, студенты. Такой вариант приемлем по цене и в то же время, в отличие от студии или комнаты, в коммуналке является полноценной квартирой. Как правило «однушек» небольшого метража к моменту сдачи дома уже не остается в продаже».
С ним согласен и директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуц-кий: «Такое жилье покупают и состоятельные граждане с целью вложения средств, и жители коммуналок, родители для детей и дети для родителей. Какого-то четкого порт- рета покупателей просто не составить. И даже с развитием ипотеки спрос на эти квартиры не уменьшит-ся. Лишних денег не бывает, а такие квартиры самые дешевые. Среднестатистическая российская семья - это три, максимум четыре человека. Никто не будет платить за ненужные квадратные метры».
Спрос рождает предложение
По словам управляющего по строи-тельным проектам ЦРП «Петербург- ская Недвижимость» Максима То машевича, в диапазон 2—2,5 млн руб- лей попадает большой выбор квар-тир в большинстве проектов компа нии Setl City: «Это студии различного метража и полноценные однокомнатные квартиры, более 10 вариантов планировок Особенно широк выбор таких квартир в проектах на ранних стадиях, которые недавно вышли в продажу». Например, комплекс More, на территории «Балтийской жемчужины». Здесь за эту сумму можно купить студии и однокомнатные квартиры до 34 кв.м. В комплексе «Вена» (проект «Семь столиц» в Кудрово) — студии и однокомнатные до 40 кв-м. В проекте «Атланта» (на пересечении проспекта Блюхера и Лабораторного проспекта) — студии и «единички» площадью до 39 кв.м. Гораздо меньше выбор в проектах, где продажи стартовали давно. Однако за такую цену еще можно купить студии в комплексах «Марсель» (пересечение улиц Оптиков и Туристской) и «Токио» (на улице Мебельной), площадью 32 и 23 кв.м. соответственно. В компании одинаковые стандарты отделки для всех объектов. Это отделка европейского уровня: потолки покрываются улучшенной водоэмульсионной краской, стены оклеиваются обоями под окраску, стены санузлов облицованы глазурованной плиткой на всю высоту от пола до потолка. Полы (кроме санузлов) покрываются ламина-том, устанавливаются пластиковые плинтуса с кабель каналом. Окна — металлопластиковые, с функцией микропроветривания. Мойка на кухне из эмалированной стали и т.д.
В жилом комплексе «Ленинский парк» от ГК «ГОРОД» в этом ценовом диапазоне можно купить порядка семи видов однокомнатных квар тир площадью от 36 до 44 кв.м. Площадь комнаты составит 14—18 кв.м, кухни — 9—13 кв.м Площадь совмещенного санузла — 4 «квадрата». Все эти квартиры имеют лоджии или балконы площадью и место для гардеробных (или кладовых комнат). Здесь есть и квартиры стоимостью до 2 млн рублей, например студии площадью 25 кв.м. Всего проектом предусмотрено восемь 22-этажных кирпично-мо-нолитных корпусов. Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на начало 2013 года. В первой очереди около 2000 квартир, начиная от студий и заканчивая 5-комнатными квартирами на верхних этажах. Квар-тир стоимостью 2—2,5 млн поряд- ка 70%. «Платежеспособный спрос еще не вернулся на докризисный уровень, поэтому в жилых проектах эконом- и комфорт-классов наибольшим спросом пользуются самые бюджетные предложения. Тем не менее стоимость 1 кв.м. в малогабаритных квартирах на рынке жилья традиционно выше. У нас цена на трехкомнатную квартиру составляет 50000 рублей, на «двушку» — 53 000 рублей, на однокомнатную — 56 000 рублей, а цены на студии — 59 000 рублей за 1 кв.м Текущий спрос в ЖК «Ленинский парк» приходится в основном на однокомнатные квартиры, причем половина сделок заключается с использованием ипотеки»,— говорит Дмитрий Брызгалин.
В ближайшее время компания «ЛенРусСтрой» откроет продажи в очередном корпусе проекта «Дудер-гофская линия 3» в Горелово. В этот ценовой диапазон попадут квартиры площадью от 34,7 до 46,8 кв.м. Общая площадь нового корпуса около 6 600 кв.м Всего здесь разместятся 496 квартир, из них 262 однокомнатных. Жилье сдается с полной чистовой, частичной или черновой отделкой. «Острая нехватка малогабаритных квартир приводит к спросу, а соответственно к увеличению предложений со стороны застройщика. Именно поэтому в новом доме мы вводим максимальное количество однокомнатных квартир. Покупатель отдает приоритет не компактной, а доступной по стоимости квартире»,— говорит руководитель отдела продаж компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
В компании «Ленстройтрест» говорят, что специализируются на жилье эконом-класса. Поэтому такие квартиры, безусловно, есть в ассортименте предложения. Они располагаются в жилых домах, которые компания возводит во Всеволож-ске, Выборге, Гатчине и Приозер-ске. Например, в ЖК «Лучший выбор» во Всеволожске можно приобрести однокомнатные квартиры площадью от 34,1 до 45,15 кв.м, по цене от 1,6 млн до 2,2 млн рублей. А также «двушки» (59,5—61,6 квм) за 2,4—2,45 млн рублей. Сейчас в продаже однокомнатные квартиры в двух строящихся корпусах комплекса: панелей серии «Оп-тима» (срок сдачи IV квартал 2011) и каркасно-монолитном корпусе (срок сдачи IV квартал 2012). Высота корпусов —11—12 этажей.
В Выборге компания предлагает «единички» площадью 41,1 и 41,5 кв.м (1,9-1,93 млн рублей) в комплексе «Сайма». Он введе в эксплуатацию в 2010 году. Это два панельных 9—12—14—15-этажных корпуса серии «Оптима». Площадь комнаты в этих квартирах составляет 18,15 кв.м, площадь кухни — 8,6 кв.м, совмещенного санузла — 3,85—4,2 кв.м. Все квартиры продаются без чистовой отделки.
В ЖК «Традиция» в Гатчине (8—10—13-этажное панельное здание) этим ценам соответствуют квар тиры площадью от 40,5 до 46,7 кв.м. Обойдутся они в 2,2—2,4 млн рублей. Есть и еще один проект — «Вуокса» в Приозерске. Его завершат в начале 2012 года. Это два пятиэтажных панельных дома серии «Оптима». Здесь уложившись в эту сумму, можно купить даже трехкомнатную квартиру площадью 73,45 квм, которая обойдется в 2,13 млн рублей. Около 57% клиентов компании интересуются покупкой студии или однокомнатной квартиры. В основном это люди в возрасте 25—35 лет: семейные пары с одним ребенком и без детей, приобретающие жилье для себя. В течение нескольких последних лет такой портрет покупателя практически не изменился.
Компания «Отделстрой» по этой стоимости продает жилье во второй очереди проекта «Новый Оккервиль» (со сроком сдачи в 2013 году). Это кирпично-моно-литные разноуровневые дома высотой в 12—18 этажей. Общая площадь однокомнатной квартиры составит 33 кв.м, площадь комнаты — 15 кв.м, кухни — 9 кв.м, совмещенного санузла — 4 кв.м. В квартире есть остекленный балкон площадью 3,5 кв.м с выходом из кухни. Студия общей площадью 27,5—30 кв.м в этом же доме обойдется дешевле 2 млн рублей. Отделка — это дополнительная опция, которая обойдется в 10000 рублей за 1 кв.м. Доля однокомнатных квартир во второй очереди — 45%. Треть из них — «однуш-ки» небольшого метража стоимостью 2—2,5 млн рублей.
В общем, предложение квартир небольших метражей в Петербурге довольно обширное, однако и спрос на такое жилье велик. Причем нет никаких предпосылок, что этот спрос в обозримом будущем снизится.

Андрей Некрасов
Квартиры в строящихся домах, Б└√28 (18 июля 2011 г.)